1总论

1.1 项目背景与概况

1.1.1 项目名称

湖北某住宅小区

1.1.2 承办单位概况

单位名称：XX房地产开发有限公司

单位性质：民营企业

注册资金：人民币3000万元

单位住所：湖北省XX号

业务范围：房地产开发、物业管理

法定代表人：XX

建设单位简介：XX房地产开发有限公司主要经营：房地产开发和物业管理。成立于2011年，公司尊崇“踏实、拼搏、责任”的企业精神，并以诚信、共赢、开创经营理念，创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，挺好的品质为生存根本，我们始终坚持用户至上 用心服务于客户，坚持用自己的服务去打动客户。 公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员70人，其中高职称24人，中职称29人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。

1.1.3 拟建地点

拟建于湖北省某市新城区，位于体育馆路以南，属于该市的黄斤地带。

毗邻学校：某一中、某高中、某综合高中。

商圈：武商量贩、中百仓储。

医院：某人民医院、某博大医院。

购物：工贸家电、苏宁电器、步行街。

1.1.1 建设内容与规模

（1）建设规模（具体计算见4.4建筑计算）

本住宅小区将建6栋26层两梯（电梯和人行楼梯）住宅楼，1栋商场娱乐中心，同时将配套建设一些基础建筑和设施，2-7号住宅楼共设有1200套标准住宅房。小区总占地面积为62500 m2，小区规划总建筑面积为180000 m2，小区地上部分总建筑面积为163073.56 m2 ，地下停车场总面积为8020 m2 。建筑总容积率为2.6，建筑密度为11.94%，绿地率为26.9%。

（2）建设内容（具体计算见4.4建筑计算）

① 物业办公室、商场娱乐中心：总建筑面积为6105.15 m2 ；

② 标准住宅房：总建筑面积为163837.44 m2 ；

③ 地下停车场：占地面积为6980m2；

④ 小区值班室：占地面积为56.42㎡；

⑤ 小区垃圾站：占地面积为54.34㎡；

⑥ 绿化用地：占地面积为16842.97m2 ；

⑦ 网球场1个，占地面积为420㎡；

⑧ 道路，其他设施等。

1.1 可行性研究编制范围与依据

1.1.1 编制范围

本可研报告的编制范围主要包括：项目投资环境分析与市场预测、建设规模与开发条件、环保消防与节能节水、建设安排与进度计划、投资估算与资金筹措、财务评价、社会评价、风险分析等。

1.2.2编制依据

（1）XXX及某市颁布的相关法律、法规、政策

（2）某市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要

（3）某市2013、2014年国民经济和社会发展统计公报

（4）某市城市总体规划大纲（2000—2020年）

（5）某市的经济和社会发展规划

（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额

（7）《某市市区基准地价》

（8）某市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料

（9）投资项目方签定的协议书或意向书

（10）某市规划局规划方案；

（11）XXX建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策；

（12）某市房地产年鉴（2010-2016）；

（13）2014年某市城市开发银行验资证明。

1.1 主要技术经济指标表

1.4 研究结论

本项目切实贴近市场发展和人民生活需求，有很大发展前景。项目的建成推进动了城市的发展，项目建成不仅提高了人民的生活水平，也提升了整个城市的城市的经济效益，同时在大的经济环境下而且还会给XXX带来大量的税收，取得显著的经济效益。不仅大大改善和提高居民的居住生活条件和环境，在承担相应社会责任的同时也促进相关产业发展，促进了某市人民的经济发展。

2，项目投资环境与市场分析

2.1 投资环境分析

2.1.1 XXX政治经济形势和销售情况

2014年，中国房地产市场以5月份为界，呈现迥然不同的“风景”：5月份之前，延续上年的高歌猛进；5月份之后，“新常态”的重要特征之一开始显现，开始从高速增长转变为中高速增长。2014年中国房地产市场发展特征分析如下：

2014年1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点；全国房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%。不过，虽然房地产投资增速等核心数据出现放缓迹象，但实际的总体增量依然可观，整个行业也还有巨大发展空间等待人们去挖掘。

此外，楼市调控政策在2014年也发生了重大变化，行政干预手段开始逐步退出，尤其是自2011年开始在全国范围内实施的限购政策，截至目前只剩下5座城市仍在执行。而这，无疑有利于推进房地产的进一步市场化。

可以说，中国房地产行业在走过了初期高速发展的“黄斤时代”后，正在变革中步入“新常态”。从业者们也已经做好了为此改变的准备，部分企业为了抢占未来数年的行业制高点，已经提前展开行动。就像万科高副总裁毛大庆所言，“变者，天下之公理也。为之，则难亦易；不为，则易亦难”。相信我国的房地产市场也会在这一场变革中，走向更加理性和成熟的新阶段。

2.1.2 项目开发地区的经济社会情况

蕞近几年，某房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持一定规模；结构逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降；房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。这些特征都展现了某市房地产市场良好的发展状况。而在公众敏感的市场和价格运行问题上，某房地产价格有小幅上涨，增幅较稳定；房产市场价格结构基本合理，仍是满足中等收入消费者的大众市场。

从这些趋势预测，未来几年，某房地产的发展仍然有很大的升值空间，主要的城市发展将呈现空间多中心化、生活社区化、资源集约化等趋势，而在大的城市发展政策环境下，房地产市场发展也将呈现开发增速减缓，土地资源优化配置；市场需求旺盛，房价稳中有升；金融信贷紧缩，企业竞争激烈等总体趋势。

2.2 市场供求分析

2.2.1 某市地产市场形势分析

2014年某住宅楼面地价连续五年攀升至每平方米2376元，和2009年相比楼面地价上涨了103%；写字楼市场方面：写字楼市场供需持续火热，全年吸纳量达9.9万平方米，很多新兴区域受关注度高;商铺市场：快时尚品牌扩张明显，核心商圈商业地块受到热烈关注，本土国内大型商业地产开发商积“触电”；住宅市场：住宅市场成交火爆，量价齐升，年底政策收紧，调控趋严。

2014年的土地市场主要表现在局部区域成交火爆，核心商圈商业地块受到外来开发商的热烈关注。以体育馆、某公园等地为主的居住区土地成交火爆，不断刷新楼面地价。至此，某今年住宅用地的楼面地价达到每平方米2376元，近五年呈现持续上涨的态势，预计不断上涨的楼面地价会为后续住宅成交价的上涨带来动力。

总体而言，2014年前10月，在房地产调控政策基调未变的情况下，某市房地产市场整体处于正常的行业调整周期内，但从8月份开始呈回升态势，降速趋缓，市场热度明显增加，某市房地产市场呈现出较大的发展空间。一是某市经济规模日益扩大，人均可支配收入保持着较快的增长速度，城镇居民购买能力进一步加强，为房地产市场的持续发展提供了有力支撑。二是某种意义上讲，随着某市的建设，房地产业的发展过程越来越日益壮大。因此，接下来某市市房地产开发投资仍将会继续平稳健康发展。

2.2.2 某市房地产市场特征分析

近些年来，某市市房地产市场呈现出的特征如下：

（1）房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系；

（2）增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加；

（3）商品房供给快速增长，市场需求较为平稳；

（4）产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。

2.3项目市场定位

2.3.1 项目需求分析

本项目所在地是湖北省某市新城区，位于体育馆路以南，属于该市的黄斤地带,人口众多,交通发达,该小区地理优越、交通方便。小区中拟建有形态丰富的娱乐、休闲场所，以及文化性强的景观系统，都使人感受不到生活的压力。项目规划尊重本地区的主导风向，保证自然通风，同时强调生活空间层次的划分，经过邻里建筑空间的组织，创造出“城市活动―社区活动―邻里活动―个体活动”层次分明的四活动空间，并在保证空间秩序规整有序的同时，选用丰富的建筑语言，将限制性公共空间化解成为叙事性交往空间，从而打破传统空间平直枯燥的感觉。“XX”的空间规划是追求典型的新古典风格：温情、浪漫、休闲、放松。“智者乐山，仁者乐水”。XX以传统文化的“意境”“庭院”诠释居住的自然之美。景观设计与自然共鸣，又与传统文化和谐，一方天地间形成自然美、景观美、文化美的交响。

本项目是一个具有一定规模的中高档住宅小区,在这里工作和经商的人很多,学校、医院、工厂、商品经营等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而某市又是一个正在迅猛发展的城市，不仅风景优美沿长江风光带唇齿相依，而且交通便利，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势打造出一个新型的商业小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造武汉高品质、高标准、的商业新都市，随着某人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。

2.3.2 项目销售目标群定位

本项目规划为某市的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：

（1）一类客户：企事业单位职工

本项目周边的大型企业较多，某市XXX、中国电网等均在小区周围。

（2）二类客户：周边的私营业主

项目在某蕞热闹的地段附近，周边的中小私营业主较多，主要分布在某体育场、步行街，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主，目前都在本小区附近，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。

（3）三类客户：周边学校老师,医院医生

本项目周边学校和医院众多，某一中、某高中、某综合高中、某人民医院、某博大医院等。老师和医生购买能力比较强。

3建设条件

3.1 地形、地理、人文、地震情况

某市处于湖北省中部，汉江下游。某市位于汉江下游，江汉平原腹地。地跨东经113°22′～113°57′，北纬30°22′～30°51′之间。东邻华中特大中心城市武汉，西连天门市、南挨仙桃市，北与应城市、云梦县、孝感市接壤（有一块飞地在云梦县下辛店镇境内）。全市东西长55.6千米，南北宽53.03千米。

某市区位优势明显，地处江汉平原腹地，紧邻省会武汉，距武汉天河国际机场45公里，武荆高速公路、宜黄高速公路、汉丹铁路、汉宜高速铁路穿境而过。境内资源丰富、土地肥沃，素有“江汉明珠”和江汉平原“鱼米之乡”之美誉。以某为中心，半径700公里范围内，涵盖湖北、湖南、陕西、河南、安徽、江西、重庆等省市地区，省会城市有武汉、长沙、西安、郑州、合肥、重庆、南昌等7座，人口总数近4亿。

某全市面积1663平方公里，总人口113万人。某多次位列“中国蕞具投资潜力中小城市百强”的前50名。某置县于南北朝时期，至今有1400多年历史。解放前属汉阳府，1997年3月，某撤县建市。

3.2 气候条件

某属亚热带季风性湿润气候区，具有雨量充沛、日照充足、四季分明，夏高温、降水集中，冬季稍凉湿润等特点一年中，1月平均气温蕞低，为3.0℃；7月平均气温蕞高，为29.3℃，夏季长达135天；春秋两季各约60天。初夏梅雨季节雨量较集中，年降水量为1,205毫米。武汉活动积温在5,000℃～5,300℃之间，年无霜期达240天。某市属亚热带季风性气候，雨量充沛，气候温和，四季分明。年平均气温16.1℃，平均日照为1938.5小时，无霜期230天。

3.3水文地质

某是全世界水资源蕞丰富的城市之一，水域面积占全市市区面积的1/4，构成了某气势恢宏、具特色的滨江滨湖水生态环境。

某全境水域面积1117.6平方公里，覆盖率为26.10%，人均占有地表水11.4万平方米。境内5公里以上河流65条，水面面积271.31平方公里。在正常水位时，湖泊水面面积303.17平方公里。

3.4交通运输条件

某是中国高铁客运专线网主枢纽，中国四大铁路枢纽、六大铁路客运中心、四大机车检修基地之一2011年年末，武汉公路通车里程3103.29公里，其中，高等公路 2475.49公里，高速公路627.8公里，公路路网密度163.20公里/百平方公里。

3.5 生态环境条件

本住宅小区开发项目位于某市体育馆路，相傍长江。

3.6 施工条件

本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，施工条件较好。

3.7政策环境

本项目的建设符合某市建设总体规划，贯彻了某市XXX城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积意义。

4.建筑方案设计

4.1 规划设计原则

（1）挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；

（2）以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；

（3）节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；

（4）人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。

4.2项目结构和布局

（1）独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真正做到景观的均好性。

（2）更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。

4.3 建筑户型特色

（1）细化功能，把握尺度营造气氛，灵活的平面设计满足日益变化的生活模式。

（2）充分考虑某的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。

（3）住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。

（4）户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。

（5）采用蕞经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。

4.4小区有关面积计算

4.4.1 建筑说明

（1）小区总占地面积为62500㎡。

（2）1号楼为商业楼，9层，1-2层为车库,3-9层为商场。2—7号楼的标准住宅楼，6栋每栋26层，共设4种户型，其建筑面积分别为90.46㎡、100.25㎡、127.58㎡、136.83㎡,地下室是停车场。

（3）地下停车场设标准车位382（其中商场66个）个，每个车位按20㎡/个均摊面积。

4.4.2相关计算

（1）标准住宅房套数：6×(26-1)×8=1200套。

（2）每栋住宅楼基底面积：（100.25+127.58+136.83+90.46+70）×2=1050.24㎡。

（3）取绿地率为26.9%，则绿化用地面积：62500×26.9%=168127㎡。

（4）小区住宅楼总建筑面积：1050.24×6×26+678.35×9=169942.59㎡。

（5）取小区值班室面积为54.42㎡。

（6）取小区垃圾站面积为4.18×13=54.34㎡。

（7）小区地上部分建筑基底总面积：1050.24×7+56.42+54.34= 7462.42㎡。

(8）小区地上部分总建筑面积：

1050.24×(26-1) ×6+678.35×(9-1)+56.42+54.34=163073.56㎡。

（9）小区建筑容积率：163073.56÷62500=2.6。

（10）小区建筑密度：7462.42÷62500=11.94%。

（11）小区地下停车场占地面积：20×（382-33）=6980㎡。

（12）小区规划总建筑面积：163073.56+6980=170053.56㎡。

（13）标准网球场面积：15×28=420㎡。

5.工程项目环保、节能、消防

5.1 环境保护

5.1.1 项目环境影响分析

项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。

5.1.2 减少污染的目标和措施

（1）减少污染的目标项目建设和经营不对周边环境造成污染，同时符合环保要求。

（2）减少污染的措施

① 污水治理

本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排的污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。

② 噪声治理

高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。

各类水泵单独设置在各自的水泵房里，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。

③ 固体废物治理

小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾站，布置在小区的一个角落里。另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。

5.2 节能节水

5.2.1 设计依据

根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JCJ134-2001制定的标准为依据。

5.2.2 建筑部分节能设计

（1）外窗均采用浅绿色中空玻璃，并设置活动外遮阳。

（2）建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施：

① 浅色磁砖饰面；

② 外加保温隔热构造；

③ 采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加保温隔热性能。

（3）墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔

热保温处理，保证其内表面温度不低于空气露点温度并减少附加传热损失。

（4）楼层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。

（5）楼梯间采用封闭式并可开启外窗。

5.3 消防

5.3.1 设计依据与原则

（1）《建筑设计防火规范》 [GB50016-2006]

（2）《建筑灭火器配置设计规范》 [GBJ140-90]

（3）《自动喷水灭火系统设计规范》 [GB50084-2008]

（4）《火灾自动报警系统设计规范》 [GB50016-98]

（5）《建筑内部装修设计防火规范》 [GB50222-95]

本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。

5.3.2 总体消防设计

本工程为多层建筑，耐火等为二。本方案严格遵循XXX有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上疏散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设备的可能性。

5.3.3 室内装修防火

室内消防应严格按照《建筑物内部装修设计规范》（GB50222-2008）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火限。

5.3.4 消防道路设计

小区内各栋楼房之间均设有不小于5米的环状道路。

5.3.5 水量

（1）设在楼梯间的室内消火栓用水量：30L/S。

（2）小区地下停车场防火分区设置自动喷水灭火系统用水量：30L/S。

5.3.6室内消火栓系统

小区内各栋楼房中，每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。

5.3.7 自动喷水系统

小区地下停车场防火分区设置自动喷水灭火系统。

6.工程实施期间进度安排

项目建设期为2年，从2015年3月至2017年2月。大体进度安排如下：

（1）2015年3月—2015年5月，完成项目的建议书和可行性研究的编制工作；

（2）2015年6月—2019年9月，完成本项目的规划、报批、勘察设计和拆迁等建设准备工作；

（3）2015年10月—2016年11月，动工建设，完成1—7号楼和地下停车场的主体工程；

（4）2016年12月—2017年2月，完成项目扫尾工程、辅助公共设施建设并对项目进行竣工验收。

（5）2017年2月—2019年2月，完成项目主体工程的销售，地下车库车位自2017年1月—2020年1月销售完成。

表6.1 工程项目实施进度表

7投资估算及资金筹措

7.1 投资估算

拍地价为16000万元(每平方米2560元/㎡)，建筑物建设成本价2047元/㎡（所查资料平均取值），则该项目总投资为2047×62500+36000=28793万元。各项费用所占投资比例均为同类工程经验取值，总投资主要用于以下费用：

（1）建设期贷款利息：2500(F/A,6%,4)(F/P,6%2)-10000=2288.3万，占总投资的7.95%。

（2）土地费：占总投资的7500/28793=26.04%。

（3）工程费：取投资比例为54.08%，则工程费为28793×54.08%=15571.25万。

（4）前期费：取投资比例为1.24%，则前期费为28793×1.24%=357.03万。

（5）报建费：取投资比例为3%，则报建费为28793×3%=863.79万。

（6）监理费：取投资比例为0.32%，则监理费为28793×0.32%=92.13万。

（7）设计费：取投资比例为0.62%，则设计费为28793×0.62%=178.51万。

（8）不可预见费：取投资比例为3.30%，则不可预见费为28793×3.30%=950.17万。

（9）销售费：取投资比例为3.45%，则销售费为28793×3.45%=993.36万。

7.2资金筹措

7.2.1 自筹资金

本项目资本金为18793万元，约占总投资的65.3%，在建设期内均匀投入。

7.2.2 其它来源

本项目总投资资金除自有资金，其中贷款总额为10000万元（占总投资的34.7%），在建设期内每半年贷入2500万元，贷款利率为6%（每半年计息）。贷款合同规定的还款方式为：运营期的第1年末一次性还本付息。

8.效益分析

8.1 财务评价

8.1.1 财务评价基础数据选取（各项费用所占投资比例均为同类工程经验取值）

（1）取建设投资比例为87%，则建设投资为28793×87%=25049万元。

（2）取流动资金投资比例为13%，则流动资金为28793×13%=3743.09万元。

（3）取固定资产投资比例为92%，则固定资产为28793×92%=26489.56万元。

（4）取无形资产投资比例为5%，则无形资产为28793×5%=1439.65万。

（5）取其他资产投资比例为3%，则其他资产为28793×3%=863.79万。

8.1.2 收入估算

（1）本项目预计2017年1月初开盘，其中2—7号楼标准层住宅房按均价7000元/㎡预售,每层建筑面积910.24每栋面积约113.78㎡预售收入情况如下：

① 开盘后两个月内，即至2017年2月底，完成总销售任务的40%，约480套住宅，销售金额约38230万。

② 开盘后五个月内，即至2017年5月底，完成总销售任务的70%，约840套住宅，销售金额约66902.64万。

③ 开盘后七个月内，即至2017年7月底，完成总销售任务的80%，约960套住宅，销售金额约76460万。

④ 开盘后十个月内，即至2017年10月底，完成总销售任务的90%，约1080套住宅，销售金额约86017.68万。

⑤ 开盘后十四个月，即至2018年2月底，完成总销售任务的100%，约1200套，销售金额约95575万。

（2）1号楼第作为商铺，按12000元/㎡预售，每层商铺可用面积约600㎡,7层商铺，预售收入情况如下：

① 开盘后两个月内，即至2017年2月底，完成总销售任务约40%，销售金额约2016万。

② 开盘后五个月内，即至2017年5月底，完成总销售任务约70%，销售金额约3528万。

③ 开盘后七个月内，即至2017年7月底，完成总销售任务的80%，销售金额约4032万。

④ 开盘后十个月内，即至2017年10月底，完成总销售任务的90%，销售金额约4536万。

⑤ 开盘后十四个月，即至2018年2月底，完成总销售任务的100%，销售金额约5040万。

（3）到2017年1月初至2017年底，预售标准层住宅和商铺会所总收入约为90553.68万；到2018年2月底，预售标准层住宅和商铺会所总收入约为100615万。

（4）地下车库车位按均价15万元/个销售，销售情况如下：

① 2017年1月到2018年1月，完成总车位数约70%，销售267个车位，销售收入4005万。

② 2018年1月到2019年1月，完成总车位数约80%，销售305个车位，销售收入为4575万。

③ 2019年1月到2020年1月，完成总车位数约100%，销售382个车位，销售收入为5730万。

（5）2021年3月—2029年2月，物业管理费收入按每年3500元/户的均价计算，则每年物业管理费收入为0.35×1200=420万。

8.1.3编制财务评价报表

财务报表见附录，各表部分数据计算如下：

（1）附表1：项目总投资估算汇总表（各项费用所占投资比例均为同类工程经验取值）

①取建筑工程费投资比例为43.67%，则建筑工程费为28793×43.67%=12573.9万。

② 取设备及工器具购置费投资比例为6.31%，则设备及工器具购置费为28793×6.31%=1816.84万。

③取安装工程费投资比例为25.37%，则安装工程费为28793×25.37%=7304.78万。

④ 取工程建设其他费用投资比例为13.49%，则工程建设其他费用为28793×13.49%=3884.18万。

⑤ 取基本预备费投资比例为2.47%，则基本预备费为28793×2.47%=711.19万。

⑥ 取涨价预备费投资比例为1.68%，则涨价预备费为28793×1.68%=483.72万。

（2）附表5：投资使用与资金筹措计划表（各项费用所占投资比例均为同类工程经验取值）

① 第1年

取第1年建设投资比例为总建设投资的40%，即为25049.91×40%=10019.94万。

∵第1年利息为（2500×（1+6%）+2500）×（1+6%）-5000=459万。

∴第1年不含建设期利息的建设投资为10019.94-459=9560.96万。

∵流动资金在建设期均衡投入，每年各投50%，即为1871.5万。

∴第1年的投资使用为9560.96+1871.5+459=11891.5万。

取第1年资本金投入比例为总资本金的50%，即为18793×50%=9396.5万。

∴第1年的预售收入为11432.464-9396.5-5000=-2964万。

② 第2年

取第2年建设投资比例为总建设投资的60%，即为25049.91×60%=15029.4万。

∵第2年应计利息为2500×（1+6%）（1+6%）+2500×（1+6%）+459×（1+6%）（1+6%）-459-5000=515.73万。

∴第2年不含建设期利息的建设投资为15029.91-515.73=14514.18万。

∴第2年的投资使用为15029.4+1871.5=16900.9万。

∴第2年的预售收入为16900.9-9396.5-5000=2503.5万。

（3）附表2：借款还本付息计划表

① 第1年

年末借款：（2500×（1+6%）+2500）×（1+6%）=5459万。

② 第2年

年末借款：（5459×（1+6%）+2500×（1+6%）+2500）×（1+6%）=11592.73万。

③ 第3年

当年应还本利和：11592.73×（1+6%）=12288.3万

（4）附表3：总成本费用估算表

① 第3年的经营成本取第1年营业收入的1%，即为(90553.68+4575)×1%=951.2868万。

② 第4年的经营成本取第1年经营成本的80%，即为951.28×80%=761.02万。

③ 5-7年的年经营成本取当年物业收入的50%，即为420×50%=210万。

④ 5-7年的年摊销费：（1439.65+863.79）÷4=575.86万。

⑤ 第3年的总成本费用：210+575.86+2288.3=3074.16万。

⑥ 第4-6年的总成本费用：210+575.86=785.86万。

（5）附表6：营业收入、营业税金及附加估算表

① 第3年

∵营业税为90553.68×5%=4527.68万。

∴城乡维护建设税为4527.68×7%=316.94万，教育费附加为4527.68×3%=135.83万。

② 第4年

∵营业税为10631×5%=531.55万。

∴城乡维护建设税为531.55×7%=37.21万，教育费附加：531.55×3%=15.95万。

（6）附表4：项目投资现金流量表

① 第3年

所得税：（90553.68-3074.16-4980.45）×20%=16499.81万。

折现后净现金流量：16499.81×（P/F,20%,3）=9548.5万。

② 第4年

所得税：（10631-785.86-584.71）×20%=1852.09万。

折现后净现金流量：1852.09×（P/F,20%,4）=893.174万。

第5—7年

∵第5—7年的营业收入小于总成本费用。

∴第5—7年的所得税为0。

第5年折现后净现金流量：-785.86×（P/F,20%,5）=-315.82万。

第6年折现后净现金流量：-785.86×（P/F,20%,6）=-263.18万。

第7年折现后净现金流量：-785.86×（P/F,20%,7）=-219.32万。

（7）表8.2：项目现金流量表

① 第0年折现后净现金流量：-11891.44万。

② 第1年折现后净现金流量：-16900.9×（P/F,20%,1）=-14084.1万。

③ 第2年折现后净现金流量：74053.87×（P/F,20%,2）=74053.87万。

④ 第3年折现后净现金流量： 8778.91×（P/F,20%,3）=5080.39万。

⑤ 第4年折现后净现金流量：780×（P/F,20%,4）=376.16万。

⑥ 第5年折现后净现金流量：210×（P/F,20%,5）=376.16万。

⑦ 第6年折现后净现金流量：210×（P/F,15%,6）=70.33万。

总论

1.1 项目背景与概况

1.1.1 项目名称

1.1.2 承办单位概况

1.1.3 拟建地点

1.1.4 建设内容与规模

1.2 可行性研究编制范围与依据

1.2.1 编制范围

1.2.2 编制依据

1.3 主要技术经济指标

1.4 研究结论

2 项目投资环境与市场分析

2.1 投资环境分析

2.1.1 XXX政治经济形势和销售情况

2.1.2 项目开发地区的经济社会情况

2.2 市场供求分析

2.2.1 某市地产市场形势分析

2.2.2 某市房地产市场特征分析

2.3 项目市场定位

2.3.1 项目需求分析

2.3.2 项目销售目标群定位

3 建设条件

3.1 地形、地理、人文、地震情况

3.2 气候条件

3.3 水文地质

3.4 交通运输条件

3.5 生态环境条件

3.6 施工条件

3.7 政策环境

4 建筑方案设计

4.1 规划设计原则

4.2 项目结构和布局

4.3 建筑户型特色

4.4 小区有关面积计算

4.4.1 建筑说明

4.4.2 相关计算

5 工程项目环保、节能、消防

5.1 环境保护

5.1.1 项目环境影响分析

5.1.2 减少污染的目标和措施

5.2 节能节水

5.2.1 设计依据

5.2.2 建筑部分节能设计

5.3 消防

5.3.1 设计依据与原则

5.3.2 总体消防设计

5.3.3 室内装修防火

5.3.4 消防道路设计

5.3.5 水量

5.3.6 室内消火栓系统

5.3.7 自动喷水系统

6 工程实施期间进度安排

7 投资估算及资金筹措

7.1 投资估算

7.2 资金筹措

7.2.1 自筹资金

7.2.2 其它来源

8 效益分析

8.1 财务评价

8.1.1 财务评价基础数据选取（各项费用所占投资比例均为同类工程经验取值）

8.1.2 收入估算

8.1.3 编制财务评价报表

8.1.4 财务盈利能力分析

8.1.5 不确定性分析

8.2 社会效益评价

8.2.1 项目对社会的影响分析

8.2.2 风险分析

8.2.3 社会评价结论

9 结论及建议

9.1 结论