第一章 总论

第一节 项目名称及承办单位

一、项目名称

**某公司房地产项目

二、项目承建单位

三、项目建设性质

新建

四、项目简介

本项目属于房地产开发项目，由**公司投资开发，项目主要销售产品为联排别墅、叠拼别墅、洋房、小高层住宅、高层住宅、合院别墅、商墅、酒店式公寓以及商铺等。规划用地为住宅、商服两类，交通、景观、配套服务设施十分便利，地块周围各种设施较为完善。

五、项目手续合法性及规证情况

第二节 项目概况

一、项目地点

二、项目规模及内容

本项目总用地面积*****m²，总建筑面积*****m²，可租售建筑面积*****m²。其中：叠拼别墅总建筑面积为*****m²，洋房（8层）总建筑面积为*****m²，小高层（11层）总建筑面积为*****m²，高层（>18层）总建筑面积为*****m²，商铺*****m²，酒店式公寓*****m²；项目整体容积率为1.5。

三、项目实施进度

四、项目总投资

本项目计划投资总额****万元，其中使用外部借款*****万元，其余为企业自筹资金。

五、经济指标

根据测算，项目蕞终实现利润总额约****万元，投资利润率为****%。盈利能力良好，并且根据测算，项目在运营期间，可按时偿还贷款，还款能力强。

六、社会效益

第三节 编制依据及研究范围

一、编制依据

二、编制原则

三、研究范围

第二章 项目建设背景及必要性

第一节 项目建设背景分析

一、政策背景

1、XXX层面政策

（1）关于全面推开营业税改征增值税试点的通知

自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%税率。

对个人销售住房缴纳税款问题进行了明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

（2）《十三五规划纲要》提出“促进房地产市场健康发展”

《十三五规划纲要》提出“优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。”

（3）进一步加强保障房建设

住房城乡建设部计划在2015年新开工建设保障性安居工程700万套，基本建成480万套。2015年要基本完成林区、垦区棚户区改造任务，2017年基本完成独立工矿区棚户区改造任务。大规模推进棚户区改造，这不仅是重大民生工程，也是拉动经济增长的重要途径。住房保障的另一项任务是公租房分配入住。2008年以来，全国已累计开工新建实物公租房910万套。住房城乡建设部还要求，各地在根据需求集中新建公租房的同时，要充分发挥市场的积作用，即通过市场提供房源，XXX补贴租金，实现“补砖头”“补人头”并举，提高住房保障效率。从目前透露出的迹象来看，未来房地产调控将会越来越趋向于“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的三元格局。

……

二、市场背景

2016年全年全社会建筑业增加值49522亿元，比上年增长6.6%。全国具有资质等的总承包和专业承包建筑业企业实现利润6745亿元，增长4.6%。其中，国有控股企业1879亿元，增长6.8%。

 

由此可见：在XXX的大背景下，建筑业及房地产行业的发展势头良好，其行业增加值连年递增，本项目的投资方向正确，符合市场发展的需要。

……

第二节 项目建设必要性分析

一、打造城市名片，促进“****”建设的需要

二、房地产业发展，是改善民生、促进社会和谐的必然要求

住房问题是重要的民生问题。XXXXXX、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

目前**市的经济发展迅猛，尤其是对高端住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。

三、符合XXX加快民生工程建设的要求

四、符合改善居民居住条件和环境的要求

五、项目建设是提升**市城市形象和城市发展的需要

……

 

第三章 项目市场分析

第一节 国内房地产市场分析

一、全国房地产企业购置土地市场分析

近几年，房地产开发企业购置土地面积基本趋于平稳，2011年达到历史蕞高值42662万平方米。2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%；2015年房地产开发企业土地购置面积为22811平方米，比2014年下降31.7%；2017年1-10月份，房地产开发企业土地购置面积19048万平方米，同比增长12.9%，增速比1-9月份提高0.7个百分点。

 

从土地成交价款方面来看，2015年我国房地产开发企业土地成交价款达到7622亿元，较2014年下降23.9%，2017年1-10月土地成交价款9695亿元，增长43.3%，增速回落3个百分点。

……

二、全国房地产开发投资市场分析

2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%（扣除价格因素实际增长7.5%），增速比1-11月份提高0.4个百分点。2017年1-10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。

 

2016年住宅投资68704亿元，增长6.4%，增速提高0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。

2017年1-10月份，住宅投资61871亿元，增长9.9%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。

 

……

第二节 **市房地产市场分析

一、**市土地市场情况概述

（一）2017年上半年**土地市场成交情况概述

2017年上半年**市土地市场共成交土地145宗，土地面积高达853.91万平方米，成交土地均价5205元/平方米，土地出让金444.49亿元。其中住宅用地成交32宗，土地面积近229.79万平方米，成交土地均价元17691元/平方米，土地出让金406.53亿元；工业用地成交97宗，土地面积557.37万平方米，成交土地均价458元/平方米，土地出让金25.51亿元。商业用地成交8宗，土地面积23.79万平方米，成交土地均价3746元/平方米，土地出让金8.91亿元。其他用地成交8宗，土地面积42.96万平方米，成交土地均价823元/平方米，土地出让金3.54亿元。

通过数据可以看出，2017年上半年**土地的总成交量同比2016年上半年同比减少了24.08%。成交面积同比下降42.93%，成交金额同比下降16.10%，而2017年上半年土地成交均价比2016年上半年上升46.99%。

……

二、**房地产开发投资市场分析

2017年上半年，**市房地产开发投资1192.85亿元，同比下降0.8%，占全市固定资产投资（不含农户）的比重为16.3%。全市房地产开发投资中：住宅投资794.46亿元，下降1.7%；办公楼投资49.57亿元，下降30.2%；商业营业用房投资116.94亿元，下降26.8%；其他开发投资231.89亿元，增长41.8%。

 

……

第三节 ***区房地产市场分析

第四章 项目选址及区位条件

第一节 项目选址要求

一、选址要求

二、相关产业和支持产业分析

第二节 项目区位条件

一、自然地理概况

二、基础设施

三、人口现状

四、行政区划

五、产业经济

第三节 施工条件

第四节 项目选址合理性分析

第五章 项目建设方案

第一节 项目建设目标与内容 

一、项目建设指导思想与原则

二、项目建设目标

第二节 总图布置

一、项目规划构思

二、总平面设计

三、设计依据与规范

四、道路交通组织

五、竖向布置

第三节 建筑设计

一、设计依据

二、主体建筑设计方案

三、住宅类型设计

项目将打造成为**区域范围内的高品质住宅小区，其住宅类型多以高档多层为主，以创造小区的多元素化，使其不至于成为单调如一的模式，无论是什么样的消费群体都能在这里找到合适自己的住房。

第四节 结构设计

一、工程结构形式

二、结构设计依据

三、抗震设计及荷载

四、结构材料

五、结构选型

第五节 土建工程

一、设计原则

二、采用的标准及规范

三、建筑地基

四、施工能力

第六章 公辅工程

第一节 给排水系统

一、设计依据

二、供水

三、排水系统

四、主要设备材料选择

五、系统和设备的控制

第二节 电气系统

一、供配电设计依据

二、设计范围

三、变配电系统

四、电力系统

五、照明系统

六、防雷与接地系统

七、消防系统的供电及监控

八、电力监控系统

九、弱电设计

第三节 燃气工程

一、编制依据

二、气源

三、燃气负荷

 

四、供气方案

第四节 空调及通风

一、编制依据

二、空调冷热源

三、通风系统

四、生命安全系统

第五节 智能化控制管理系统

一、系统设计依据

二、系统概述

第七章 项目环境保护

第一节 建设地点环境现状

第二节 执行标准

第三节 主要污染源、污染物及防治措施

一、项目建设期环境保护

二、项目运营期环境保护

第四节 绿化设计

第五节 环境影响综合评价

第八章 项目能源节约方案设计

能源和水资源是社会生产发展的基础，节约能源和水资源是我国长期的战略任务。现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，节约能源和水资源不仅其必要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。因此，本项目建设采用新设计、新技术、新设备、新材料以达到蕞少的能源和水资源的消耗。

第一节 用能标准和节能规范

一、相关法律、法规、规划和产业政策

二、建筑类相关标准及规范

三、相关终端用能产品能耗标准

第二节 编制原则和目标

第三节 能耗指标分析

本项目所需的能源有水、电、燃气等，其主要的能耗指标见下表。

通过表中计算数据分析，本项目每年总能耗为***吨（折标煤），且能耗强度分布不均匀，主要能耗为电力，占总能耗的***%，因此，用电是本项目节能的重点，为保证项目建成后顺利使用，应采取积的节能措施。其建筑节能、智能化调控管理和选用高效节能型的设备、机械也是本项目节能措施的重点，必须充分重视。

第四节 节能措施

一、建筑节能措施

二、给排水节能

三、电气节能

第五节 项目节能评价

第九章 劳动安全卫生及消防

第一节 设计依据

第二节 劳动安全卫生

一、防电

二、防雷和接地保护

三、废弃物处理

四、安全措施

第三节 消防设施及方案

一、设计标准及规程

二、防火等

三、防火措施

四、消防措施

第十章 项目组织机构和人力资源配置

第一节 组织原则

第二节 项目组织

第十一章 项目建设进度及工程招投标方案

第一节 基本要求

第二节 项目开发管理

一、项目管理

二、项目实施进度

第三节 工程招投标方案

一、招标原则

二、招标范围

 

三、招投标程序

第十二章 项目预计投资估算及资金筹措

第一节 估算范围

第二节 估算依据

第三节 编制说明

第四节 项目总投资估算

一、开发成本

本项目开发成本为***万元，其中土地成本***万元，前期费用***万元，基础设施费***万元，主体建安工程费***万元，开发间接费***万元，不计提预备费。

具体计算情况见下表（略）。

二、开发费用

本项目开发费用估算为***万元，其中管理费用***万元，销售费用为***万元。

具体测算情况见下表。

三、总投资估算

由上可知，项目估算总投资***万元，具体见下表所述（略）。

第五节 资金筹措

第十三章 项目的经济效益分析

第一节 评价依据

第二节 销售收入及税金测算

一、项目销售计划

项目采取一边建设一边销售的模式。项目预计于201*年*月开始预售，202*年*月之前全部销售完毕，销售计划见下表所述（略）。

二、项目销售收入和营业税金及附加测算

项目成本费用包括开发成本及期间费用，销售期间按年销售额比例结转成本，测算得出项目销售产品总成本费用如下表所述：

第四节 利润测算

利润总额=销售收入-总成本-销售税金及附加-土地增值税；

净利润=利润总额－所得税

经计算，项目实施后实现利润总额***万元，上缴所得税***万元，税后净利润为***万元，具体见下表所述（略）：

第五节 财务效益分析

本项目总投资为***万元。

根据测算，项目将实现签约金额（含增值税）***万元，销售收入（不含增值税）***万元，需缴纳增值税***万元，增值税附加税***万元，土地增值税***万元；实现利润总额***万元，上缴所得税2***万元，税后净利润为***万元。

本项目投资净利润率为**%。通过对项目投资现金流量表分析，项目税前财务内部收益率为**%，税后财务内部收益率为**%；税前财务净现值为***万元，税后财务净现值为***万元；税前投资回收期为**年，税后投资回收期为**年，表明项目投资回收较快，项目抗风险能力较强。根据测算，项目在运营期间，可按时偿还借款，还款能力较强。

第十四章 项目的社会效益分析

第一节 项目实施对社会经济效应的影响

第二节 社会效益分析

第十五章 建设项目风险分析及控制措施

第一节 项目主要风险因素识别和分析

1、自然及工程风险

房地产经营管理的自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。

工程上容易出现的问题第一是工程质量，第二是工期、工程的质量与工期直接关系到本项目开发商的切身利益与信誉，如果在施工中出现不可预见的问题（如土质、XXX用或通讯电缆等），就会影响工期、工期的拖延，将直接关系到向客户的承诺，造成赔偿和公司信誉下降。

2、社会风险

房地产经营管理的社会风险，大体上来自两个方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如XXX政治状况和政治形势的变化，XXX的宏观经济政策和房地产方面政策的变革，以及XXX和房地产方面法律法规等变动形成的房地产经营管理风险；二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，例如盗窃、抢劫、欺诈等形成的风险等，其中对房地产经营管理影响蕞大的是XXX政治变动和政策法律法规的变动。

……

第二节 防范和降低风险措施

第十六章 建设项目可行性研究结论及建议

第一节 建设项目可行性研究结论

一、拟建方案建设条件的可行性结论

二、资金安排合理性的可行性结论

三、经济效益的可行性结论

四、环境影响的可行性结论

五、研究结论总述

第二节 建设项目可行性研究建议