第一章 行业发展概况

科技园区是以创新为核心的高新技术产业集聚型的综合区，包括科学研究机构、高等院校、高新科技企业,以及为之服务的商务、生活服务设施和市政、交通等基础设施。其布局应体现具有良好的生态环境，生活居住的舒适性，信息交通的便捷性，以及低密度、园林化、网络化的特点，是知识经济发展的有效的空间组织形式。

“高科技园区”在世界各国和地区含义大致相同，但叫法不完全一致。如美国称为“研究园区”(Research Park)，英国称为“科学园区”(SciencePark)或“技术园区”(Technology Park)，意大利、法国称为“科技城”(Technopole/Science City)，韩国称为“高科技工业园区”(High－Tech Industrial Park)等。

随着XXX“科技创新驱动发展”战略的实施，以产业发展为导向的高新技术园区开发取得了重大的经济成绩。近年来，XXX经济发展方式的转变和经济结构的调整，对城市产业的升和城市的开发建设提出了更高的要求。

在中国，科技园区就是为成长型和创新型高新技术企业提供研发载体和增值服务的一种科技园区开发模式，通过科技、地产和金融的有机融合，实现多方共赢。

科技园区是工业地产的高阶段，以产业升、产业集群为基础，以创新型和成长型高新技术企业为客群；以战略性新兴产业为主导产业，强调了科技园区的产业定位，保证了科技地产真正成为贯彻XXX自主创新战略和推动战略性新兴产业发展的重要平台；以房地产开发为载体，遵循市场经济基本规律为前提，强调了、开发商与入驻企业按照契约关系，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起，充分发挥市场优化资源配置的作用。

科技部数据显示，2008年全国XXX高新技术产业开发区仅为54个，2019年达到169个。

图 2008-2019年XXX高新区数量变化情况（单位：个）

 

资料来源：资产信息网  前瞻产业研究院

2006年，XXX科技部火炬中心发布《建设世界一流高科技园区行动方案》，确定北京中关村、上海张江、深圳、西安、武汉东湖和成都等6个XXX高新区作为建设“世界一流高科技园区”的试点园区。2015年6月，科技部召开“建设世界一流高科技园区工作座谈会”，将杭州、苏州工业园纳入建设体系。2018年的会议上，合肥高新区和广州高新区双双入选，至此，世界一流高科技园区的试点和示范单位扩大到10家。

表 中国世界一流科技园区基本信息

 

资料来源：资产信息网  GGII

Wind科技园区指数是科技园区题材的上市公司组成的指数，主要包含拥有科技产业园区的相关上市公司。

图 科技园区题材热度趋势图

 

资料来源：资产信息网  Wind

第二章 商业模式和收入模式

2.1 产业链价值链商业模式

2.1.1 产业链价值链

按照Wind四行业分类，科技园区指数的成分股主要集中在房地产开发、房地产服务、综合类行业等行业。

图 科技园区指数行业权重

 

资料来源：资产信息网  Wind

图 科技园区指数总市值占比

 

资料来源：资产信息网  Wind

图 科技园区指数成分个数

 

资料来源：资产信息网  Wind

科技园区的产业链可以分为上游、中游、下游三部分。

▷ 从产业上游来看，主要是负责园区规划和施工建设的单位和企业，分为园区顶层设计和园区建设参与者。

图 科技园区产业链上游

 

资料来源：资产信息网  前瞻产业研究院

▷ 从产业中游来看，主要是科技园区运营相关的公司和企业。

图 科技园区产业链中游

 

资料来源：资产信息网  前瞻产业研究院

▷ 从产业下游来看，主要是入住园区的企业，涉及生物医药、工业、信息技术等多个行业。

图 科技园区产业链下游

 

资料来源：资产信息网  前瞻产业研究院

2.1.2 商业模式

产业上游的典型企业主要是科技园规划和建设企业，首先是以为主导完成顶层设计，其次是园区的建设和管理。

图 科技园区上游代表企业

 

资料来源：资产信息网  前瞻产业研究院

产业中游的典型企业主要是科技园运营单位和企业，包括各园区的管委会和民营运营企业。

图 科技园区中游代表企业

 

资料来源：资产信息网  前瞻产业研究院

以Wind科技园区指数成分中总市值高三家上市公司的进行收入成本分析。

表 长春高新（000661.SZ）收入成本分析（亿元）

 

资料来源：资产信息网  东方财富网

表 陆家嘴（600663.SH）收入成本分析（亿元）

 

资料来源：资产信息网  东方财富网

表 上海临港（600848.SH）收入成本分析（亿元）

 

资料来源：资产信息网  东方财富网

2.2 技术发展

Wind科技园区指数中共有25家上市公司。其中，专利授权数量前3名的公司分别是西陇科学、复旦复华、鲁信创投，所对应的专利授权数量分别为41件、20件、18件。

表 新材料指数上市公司专利数量合计TOP20

 

资料来源：资产信息网  iFinD

2.3 监管和政策

2.3.1 监管机构

科技园区行业主要受科技部、XXX发改委、商务部、XXX市场监督管理总局、人力资源和社会保障部、财政部等部门的监督和管理。

科技部的主要职责包括拟订XXX创新驱动发展战略方针以及科技发展、引进国外智力规划和政策并组织实施；统筹推进XXX创新体系建设和科技体制改革，会同有关部门健全技术创新激励机制。优化科研体系建设，指导科研机构改革发展，推动企业科技创新能力建设，承担推进科技XXX民融合发展相关工作，推进XXX重大科技决策咨询制度建设；牵头建立统一的XXX科技管理平台和科研项目资金协调、评估、监管机制。会同有关部门提出优化配置科技资源的政策措施建议，推动多元化科技投入体系建设，协调管理XXX财政科技计划（专项、基金等）并监督实施等。

2.3.2 行业组织

行业自律组织有国际科技园及创新区域协会。

国际科技园及创新区域协会（IASP）作为当今世界先进一家以科技园区为主要会员的协会，近年来在建立全球科技园区网络，加强各地区间科技园区管理者交流等方面，起到了无可替代的作用。

清华科技园作为世界上规模大的大学科技园，多年来为培育创新创业企业，推动自主创新和区域经济发展做出了重要贡献。清华科技园多年来积参加IASP组织的全球性和区域性的活动，为让世界同行更多地了解中国的科技园区，做出了显著的成绩。

2.3.3 行业政策

行业相关政策有《国务院关于加快科技服务业发展的若干意见》《国务院办公厅关于促进XXX经济技术开发区转型升创新发展的若干意见》《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》《关于科技企业孵化器税收政策的通知》《国务院关于印发“十三五”XXX战略性新兴产业发展规划的通知》《国务院办公厅关于完善XXX经济技术开发区考核制度促进创新驱动发展的指导意见》《XXX科技企业孵化器“十三五”发展规划》《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》《关于推进XXX经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》等。

第三章 行业估值和全球龙头企业

3.1 行业综合财务分析和估值方法

图 科技园区指数历史PE/PB

 

 

资料来源： 资产信息网 WIND

科技园区行业的估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV / Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。

表 科技园区指数上市公司的估值指标

 

资料来源： 资产信息网 iFinD

3.2 行业发展和价格驱动机制及风险管理

我国的传统产业园区正在向智慧园区发展，前瞻产业与经验指出，随着我国智慧城市建设加速和园区信息化发展趋向成熟，智慧园区建设需求将持续增大，市场规模恢复较高增长态势，到2022年将超过3000亿元，未来发展空间广阔。

同时，伴随着国内智慧城市建设步伐的加快，有部分地区产业园区已经开始投身于智慧园区建设，在智慧产业园区方面，基于互联网+的绿色智慧、生态共聚的产业园是发展方向，构建互联网+的O2O智慧园区平台是关键举措，平台+生态圈的园区发展模式是必然趋势;同时，也需要有开发、发展、运营、商业以及管理等模式的创新作为探索中国智慧产业园区发展的新思路。

图 2018-2022中国智慧园区市场规模及预测（单位：亿元）

 

资料来源： 资产信息网 前瞻产业研究院

Wind数据显示，科技园区指数2021年以来的波动率较小，波动主要集中在2015年至2016年和2019年至2020年。

图 科技园区指数历史波动率

 

资料来源： 资产信息网 WIND

3.3 竞争分析

从XXX高新区区域占比来看，XXX高新区主要集中在华东地区和华中地区，占比分别为32%和21.3%。

图 XXX高新区区域占比（单位：%）

 

资料来源： 资产信息网 中国开发区网

由科技部火炬中心组织实施的对全国XXX高新区的考评包括4个一指标：知识创造和技术创新能力(权重30%)、产业升和结构优化能力(权重30%)、国际化和参与全球竞争能力(权重20%)、高新区可持续发展能力(权重20%)。结果显示，2020年综合排名前3的XXX高新区是中关村科技园区、张江高新区、深圳高新区。

表 2020年XXX高新区排名TOP20园区

 

资料来源： 资产信息网 科技部

3.4 中国重要竞争者

表 Wind新材料指数上市公司总市值TOP20

 

资料来源：资产信息网  Wind

1. 长春高新（000661.SZ）：

 

1993年6月，长春高新技术产业（集团）股份有限公司由长春高新技术产业发展总公司发起设立，总股本13750万股。1996年12月18日，公司股票在深圳证券交易所挂牌上市，是东北地区早的一批上市公司之一。

上市20余年来，长春高新从公司成立之初的以高新区基础设施建设为主成功转型，成为一家专注于医药科技创新领域，实施产业投资的企业集团。公司始终秉承“创新、专注、包容、共享、发展”的企业文化，践行为客户创造价值、为员工创造机会、为股东创造效益、为社会承担责任的核心价值观，明确以生物制药为主、房地产为辅的产业定位，形成了基因工程药、生物疫苗、现代中药三大产业发展平台，实现了金赛药业、百克生物、华康药业、高新地产“四驾马车”鼎力发展格局，开创了共享发展、合作共赢的良好局面。公司经营业绩持续增长，2017、2018年在全国医药工业百强排名分别为73、56名。

2. 上海临港（600848.SH）：

 

上海临港控股股份有限公司是上海临港集团旗下专业从事产业载体开发的国有控股上市公司。2015年11月18日，公司在上海证券交易所挂牌上市，证券简称“上海临港”、“临港B股”，股票代码 “600848”、 “900928”，总股本89517万股。

依托深耕漕河泾新兴技术开发区、临港产业区30年的经验与品牌影响力，近年来，公司在浦东、松江、奉贤以及上海自贸区洋山片区合作开发的产业园区均形成了相当规模的高端产业集聚，有效促进了当地城市更新，取得了不俗的社会口碑和经济效益。公司所属的松江园区、康桥园区、南桥园区和上海自贸区洋山片区均位于上海未来城市发展的重点板块，是上海建设“具有全球影响力科技创新中心”和“中国自由贸易实验区”战略的重要载体。目前，公司业务包括产业载体开发与租售、园区运营服务及产业投资等。开发的产业载体类型包括：科技研发楼宇、总部商务楼宇、保税物流仓库等。

3. 中炬高新（600872.SH）：

 

中炬高新技术实业（集团）股份有限公司成立于1993年，1995年在上海证券交易所上市股票代码600872，是XXX高新区中首个上市的园区管理企业， 也是中山市第一家上市公司。

公司致力于资产经营和资本运营，投资范围涉及调味品及健康食品业、XXX高新区开发与招商、房地产业、汽车配件业等领域， 目前核心业务为调味品及健康食品、园区综合开发。旗下全资子公司广东美味鲜调味食品有限公司是国内知名的大型调味食品生产企业，拥有“厨邦”、“美味鲜”两大品牌，产品涵盖酱油、鸡粉（精）、蚝油、酱类、料酒、醋类、食用油、腐乳、味精、汁类、火锅底料等10多个品类，生产规模及市场占有率位居全国前列。

中炬高新聚焦调味品主业发展，坚持以保证食品安全为首要责任。未来，公司将以内生式发展为主，外延式发展为辅， 通过内外并举的措施，力争实现健康食品产业年营业收入过百亿， 朝着国内超一流的大型食品企业集团的宏伟目标砥砺奋进。

4. 张江高科（600895.SH）

 

上海张江高科技园区开发股份有限公司于1996年4月在上海证券交易所正式挂牌上市，系采用公开募集方式设立的股份制上市公司。公司简称“张江高科”，股票代码600895。作为上海科创中心建设核心区的重要上市开发主体，张江高科迎来了转型发展的历史性机遇，即：科创中心建设给张江高科转型发展提出了新使命；双自联动给张江高科转型发展提供了新空间；新一轮国资国企改革给张江高科转型发展注入了新动力。

张江高科正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。努力寻求产业地产和产业投资业务有机融合、协同发展，并对接资本市场进行价值发现。为此，张江高科正积响应大众创业、万众创新的号召，实施离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合的战略思想，以创业服务业集成商为角色定位，紧密对接全球创新资源，加速集聚全球创新要素，构建开放式创新生态圈，努力成为国内高科技园区开发运营的领跑者和新标杆，在未来科技园区的创新引领、产业空间打造和企业服务中发挥关键的品牌效应和核心的引领作用。

3.5 全球重要竞争者

1. 硅谷（Silicon Valley）：

硅谷是跨国公司诞生的摇篮。创造出10余家世界性的跨国企业，如惠普、Intel、太阳微、思科、甲骨文、安捷伦、苹果电脑等年销售收入均超过或接近百亿美元。2002年，硅谷销售收入超过10亿美元的企业就达到了39家。

硅谷是高端人才的集聚地。汇聚了40多位诺贝尔奖获得者、上千名XXX工程院和科学院院士、几万名工程师。硅谷还诞生了许多著名的企业家。硅谷资金类型多样。从企业创业初期的天使资金、风险债券、职业投资人、风险投资到企业成长期的纳斯达克上市等，硅谷有一整套企业融资渠道，这些成为了硅谷经济发展的重要保障。

硅谷拥有大大小小电子工业公司达10000家以上，他们所生产的半导体集成电路和电子计算机约占全美1/3和1/6。80年代后，随着生物、空间、海洋、通讯、能源材料等新兴技术的研究机构在该地区纷纷出现，硅谷客观上成为美国高新技术的摇篮。硅谷已成为世界各国高科技聚集区的代名词。

2. 班加罗尔

印度班加罗尔抓住全球产业转移趋势，利用本土资源优势，集中发展软件外包这一新的产业业态，成为全球重要的软件外包中心。可以说，园区许多机制、要素资源、基础设施等都是围绕软件外包发展进行设置，为支持软件外包发展提供良好的发展环境。

大力培养软件技术专业人才。为适应软件外包业务发展需求，培养了大量软件蓝领工人。还通过在学校开设软件技术相关课程、把学员送到国外去培养等措施为软件业的发展储备了大量优秀人才。

积建设信息基础设施加强软件出口联系。重视信息化建设，大力支持信息基础设施建设，并实施信息技术政策，为软件企业和海外的研发机构、客户提供高速可靠的数据通信连接。现在印度的卫星通讯设施和互联网不仅可以使国内的各个软件科技园区的联系变得其方便，而且可以使他们联系到世界上的任何角落。

3. 剑桥（Cambridge）

剑桥大学是催生剑桥地区高技术产业集群的源头，不断创造了大量的技术和企业，催生了以研发为主的产业。剑桥地区高技术产业集群早始于1960年，剑桥大学毕业生创立了第一家企业——剑桥咨询公司，此后该公司又衍生出了一系列“技术提供者”，并终形成目前的高技术产业集群。

形成了企业研发机构、高校研究机构和技术咨询机构为三大创新主体的独特产学研合作网络。企业研发机构、高校研究机构和技术咨询机构是剑桥地区技术创新的主体，在剑桥高技术产业集群发展中发挥着关键作用，被称为剑桥地区的“技术提供者”。剑桥地区企业研发实验室每年都会衍生许多新的高技术企业；欧洲研发中心衍生出来的技术咨询机构也在积利用它们在咨询工程中产生的核心能力。

第四章 未来行业展望

前瞻产业研究院指出，随着全球物联网、移动互联网、云计算等新一轮信息技术的迅速发展和深入应用，园区信息化、智慧化建设已成为发展趋势。近年来，我国的产业园区也向着智慧化、创新化、科技化转变。

图 科技园区发展关键词

 

资料来源：资产信息网

2020年7月，《国务院关于促进XXX高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》发布，继续坚持“发展高科技、实现产业化”方向，以深化体制机制改革和营造良好创新创业生态为抓手，以培育发展具有国际竞争力的企业和产业为重点，以科技创新为核心着力提升自主创新能力，围绕产业链部署创新链，围绕创新链布局产业链，培育发展新动能，提升产业发展现代化水平，将XXX高新区建设成为创新驱动发展示范区和高质量发展先行区。

图 科技园区发展方向

 

资料来源：资产信息网  科技部

到2025年，XXX高新区布局更加优化，自主创新能力明显增强，体制机制持续创新，创新创业环境明显改善，高新技术产业体系基本形成，建立高新技术成果产出、转化和产业化机制，攻克一批支撑产业和区域发展的关键核心技术，形成一批自主可控、国际领先的产品，涌现一批具有国际竞争力的创新型企业和产业集群，建成若干具有世界影响力的高科技园区和一批创新型特色园区。

到2035年，建成一大批具有全球影响力的高科技园区，主要产业进入全球价值链中高端，实现园区治理体系和治理能力现代化。