农产品物资储藏仓库建设项目可行性研究报告

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

二O二二年五月

 

 

目  录

第一章  总论

第一节  项目概况

第二节  报告编制依据

第二章  项目建设背景及必要性

第一节  项目建设背景

第二节  项目建设必要性

第三章  市场分析

第一节  仓储业市场分析

第四章  社会效益分析

第一节  社会影响效果分析

第五章  结论

第一节  结论

 

 

第一章  总论

第一节  项目概况

一、项目名称

农产品物资储藏仓库建设项目

二、项目建设单位

新乡市银星房地产开发有限公司

三、项目建设地点

该项目位于河南省新乡县翟坡镇高任旺村。

 

图1.1  本项目位置示意图

四、项目建设内容及规模

本项目建设储藏季节素菜、大蒜、艾草等钢结构仓库及其他辅助配套设施等，主要包括：

1、项目总占地面积3亩，仓库建筑面积1400平米；

2、项目进行道路、节水、排水及土地平整等基础设施建设。
    五、项目总投资及资金来源

项目总投资150万元，其中：钢结构仓库建筑工程费用120万元、设备购置等费用5万元；土建工程建设费用20万元、预备费用5万元。

七、项目经济效益分析

本项目建成后，项目年均收入为204.40万元，年均利润总额175.62万元，年均净利润162.08万元，总投资收益率40.64%。

第二节  报告编制依据

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》

《XXX质量兴农战略规划（2018—2022年）》

《建设工程勘察设计管理条例》；

《建设工程质量管理条例》；

《产业结构调整指导目录（2019年本）》

《中共XXX国务院关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》

《中共XXX国务院关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》

《国务院办公厅关于加快转变农业发展方式的意见（国办发[2015]59号）》

《河南省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》

《新乡市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》

《投资项目可行性研究指南》

《建设项目经济方法与参数》（第三版）

项目建设单位提供的其他相关资料

第二章  项目建设背景及必要性

第一节  项目建设背景

一、仓储业在物流行业中的重要性

物流是国民经济的动脉，是联系生产和消费、联系城市和乡村的纽带。物流已成为国民经济发展的基础产业，是社会发展和人民生活水平提高的基础条件，也是衡量一个XXX现代化程度的重要标志之一。物流又是一个系统工程，它从产品生产流通到消费的全过程，是一个连续作业的过程，由包装、装卸、运输、仓储、流通加工、信息等多个环节组成，各个环节又都是有机联系的，不可分割的，在完成各个环节的整个物流系统中，任何一个环节出现故障，都会直接影响整个物流活动的完成，影响物流整体功能的充分发挥。

物流活动的x终目的是要使商品流通的时间缩短，达到快速送达目的地，保证商品质量完好无损，节省流通费用，提高工作效率，降低商品在流通中的成本，达到社会效益和企业效益合理统一。归纳起来一句话就是在物流活动中要千方百计使物流里程少、环节少、库存少、时间少、费用少、服务好；做到“及时、准确、经济、安全”为客户提供满意的高质量的服务，仓储业是物流的一个重要纽带，物流系统的迅速发展要求有完善的仓储作业水平为保障，而目前我国仓储业的发展还无法满足需要。

二、仓储的功能

仓储从字面上即可理解为用仓库来储存东西，这个概念比较简单。书上也说明了商品的储存是指商品离开生产领域但在进入消费领域之前，处于流通领域时所形成的“停滞”，马克思在《资本论》中也说明过，在产品处于它从中生产出来的过程和它进入消费过程之间的间隔期间，产品形成商品储存。

以系统的观点看待仓库，仓库应该具备如下功能：

1、储存和保管功能

仓库具有一定的空间，用于储存物品，并根据储存物品的特性配备相应的设备，以保持储存物品完好性。

2、调节供需的功能

创造物质的时间效用是物流的两大基本职能之一，物流的这一职能是由物流系统的仓库来完成的。现代化大生产的形式多种多样，从生产和消费的连续来看，每种产品都有不同的特点，有些产品的生产是均衡的，而消费是不均衡的，还有一些产品生产是不均衡的，而消费却是均衡不断地进行的。要使生产和消费协调起来，这就需要仓库来起“蓄水池”的调节作用。

3、调节货物运输能力

各种运输工具的运输能力是不一样的。船舶的运输能力很大，海运船一般是万吨，内河船舶也有几百吨至几千吨的。火车的运输能力较小，每节车皮能装运30~60t，一列火车的云量x多大几千吨。汽车的运输能力很小，一般每辆车装4~10t。他们之间的运输衔接是很苦难的，这种运输能力的差异，也是通过仓库进行调节和衔接的。

4、流通配送加工的功能

现代仓库的功能已处在由保管型向流通型转变的过程之中，即仓库由贮存、保管货物的中心向流通、销售的中心转变。仓库不仅要有贮存、保管货物的设备，而且还要增加分拣、配套、捆绑、流通加工、信息处理等设置。这样，即扩大了仓库的经营范围，提高了物质的综合利用率，又方便了消费，提高了服务质量。

5、信息传递功能

伴随着以上功能的改变，导致了仓库对信息传递的要求。在处理仓库活动有关的各项事务时，需要依靠计算机和互联网，通过电子数据交换（EDI）和条形码技术来提高仓储物品信息的传输速度，及时而又准确地了解仓储信息，如仓库利用水平、进出库的频率、仓库的运输情况、顾客的需求以及仓库人员的配置等。

6、产品生命周期的支持功能

根据美国物流管理协会2002年1月发布的物流定义：在供应链运作中，以满足客户要求为目的，对货物、服务和相关信息在产出地和销售地之间实现高效率和低成本的正向和理想逆向的流动于储存所进行的计划执行和控制的过程。可见现代物流包括了产品从“生”到“死”的整个生产、流通和服务的过程。因此，仓储系统应对产品生命周期提供支持。

三、仓储的作用

现代物流产业中仓储的作用主要表现在以下5个方面：

1、仓储是现代物流的不可缺少的重要环节

关于仓储对于物流系统的重要意义可以从供应链的角度来进一步认识。从供应链的角度，物流过程可以看作是由一系列的“供给”和“需求”组成，当供给和需求节奏不一致，也就是两个过程不能够很好的衔接，出现生产的产品不能即时消费或者存在需求却没有产品满足，在这个时候，就需要建立产品的储备，将不能即时消费的产品储存起来以备满足后来的需求。供给和需求之间既存在实物的“流动”，同时也存在实物的“静止”，静止状态即是将实物进行储存，实物处于静止是为了更好的衔接供给和需求这两个动态的过程。

2、仓储对货物进入下一个环节前的质量起保证作用

在货物仓储环节对产品质量进行检验能够有效的防止伪劣产品流入市场，保护了消费者权益，也在一定程度上保护了生产厂家的信誉。通过仓储来保证产品质量主要要进行两个环节：一是在货物入库时进行质量检验看货物是否符合仓储要求，严禁不合格产品混入库场，二是在货物的储存期间内，要尽量使产品不发生物理以及化学变化，尽量减少库存货物的损失。

3、仓储是保证社会再生产过程顺利进行的必要条件

货物的仓储过程不仅是商品流通过程顺利进行的必要保证，也是社会在生产过程得以进行的保证。

4、仓储是加快商品流通，节约流通费用的重要手段

虽然货物在仓库中进行储存时，是处于静止的状态，会带来时间成本和财务成本的增加，但事实上从整体上而言，它不仅不会带来时间的损耗和财务成本的增加，相反它能够帮助加快流通，并且节约运营成本。因为仓储本身能够有效的降低运输和生产成本，从而带来总成本的降低。

5、仓储能够为货物进入市场作好准备

仓储能够在货物进入市场前完成整理、包装、质检、分拣等程序，这样就可以缩短后续环节的工作时间，加快货物的流通速度。

第二节  项目建设必要性

一、项目建设符合XXX相关规划及政策要求

该项目的建设符合XXX发展和改革委员会发布的《产业结构调整指导目录（2019年本）》中第一类“鼓励类”第二十七条“综合交通运输”中第5款“综合交通枢纽一体化服务设施建设”。

该项目为物流服务设施—仓库的建设属于交通枢纽一体化服务设施建设的范畴，属于鼓励类项目，因此，项目建设符合XXX产业政策。

二、该项目的建设符合XXX、地方发展规划及相关文件的规定

1、2014年9月12日，国务院印发《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》。《规划》明确“物流业是融合运输、仓储、货代、信息等产业的复合型服务业，是支撑国民经济发展的基础性、战略性产业”，涉及仓储业发展的内容主要有十二个方面：一是加快现代化立体仓库、资源型产品物流集散中心和重要商品仓储设施建设；二是在大中城市和制造业基地周边加强现代化配送中心规划；三是鼓励仓储等传统物流企业向上下游延伸服务；四是引导传统仓储企业采用现代管理理念和技术装备，提高服务能力；五是鼓励传统仓储等企业建设第三方供应链管理平台；六是支持建设与制造企业紧密配套、有效衔接的仓储配送设施和物流信息平台；七是鼓励采用节能型绿色仓储设施，推广集装单元化技术；八是建立全国托盘共用体系，支持仓储、转运、停靠和卸货站点等设施的标准化建设和改造；九是构建电子商务物流服务平台和配送网络，建成一批区域性仓储配送基地；十是重点推进仓储等物流标准的制修订工作；十一是加强应急仓储、中转、配送设施建设；十二是抓紧研究制定仓储管理等相关法律法规或部门规章。

2、商务部印发《关于促进商贸物流发展的实施意见》，大力促进传统仓储业转型升和仓储配送一体化发展。《意见》明确提出：支持传统仓储企业转型升，向配送运营中心和专业化、规模化第三方物流发展，鼓励仓储、配送一体化，引导仓储企业规范开展担保存货第三方管理。

3、《河南省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》“全面推进乡村振兴，加快农业农村现代化”第三节“促进农村一二三产业融合发展”中提出：突出发展农产品产地初加工和精深加工，大力发展农产品仓储保鲜和冷链物流，建设农产品数字化产地仓，延长农业产业链供应链。加快建设现代农业产业园、田园综合体、优势特色产业集群、农村产业融合发展示范园和农业产业强镇。丰富乡村经济业态，壮大休闲农业、体验农业、乡村旅游、民宿经济等新业态。

三、该项目的建设能够更好的满足客户需求

该项目的建设满足客户需求，主要表现在以下四个方面：

1、降低运输和生产成本

虽然产品的仓储会增加费用，但它同时也可以提高运输和生产的效率，相对的降低了两者的成本，在市场需求不确定，难以预测的情况下，储备一定量的产品可以有效的防止缺货成本的产生，并也在一定程度上保证了生产的节奏运行，使得生产计划能够很好的实施，降低了生产成本，同时仓储可以将小批量、分散的产品运输任务集中，进行整合，有利于形成整担运输以及运输线路的整体优化，从而降低了运输成本。因此虽然仓储会形成新的成本，但它同时会减少其他方面的运作成本，只要x终的成本降低，仓储的设立就有必要。

2、调节供求

调节供求的作用一方面表现在某些产品的生产由于原材料等方面的原因而具有季节性的特点，但产品需求却是连续的，因此仓储在这里就有助于调节这一存在的供需之间的矛盾。另一方面当产品生产所需的某种原材料在某一时间内价格较低，那么产品生产商可以预先购买一定量的原材料进行储存以备往后生产的需要。

3、生产和营销的需要

不仅仅是在产品流通的过程中需要仓储，在产品生产过程中同样存在仓储，在生产物流中我们经常会提到在制品的暂存，原材料的储存等等，仓储同样是生产物流所不可缺少的环节。

现代企业为了赢得消费者并且获得消费者的长期忠诚，一般都会采取快速客户反应战略，而这项战略的实施必须借助仓储的作用。因为将产品在靠近顾客的地方进行储存能够有效的防止缺货现象的发生，缩短了货物运送时间，从而有力的提高了客户服务质量。

综上所述，该项目的实施符合XXX相关规划及政策，符合河南省及新乡县规划的要求。项目实施对于完善农业产业链条、促进农业产业化经营，培育壮大优势主导产业，增加农民收入，带动区域经济发展等方面发挥重要作用。因此，该项目的建设是十分必要的。

第三章  市场分析

第一节  仓储业市场分析

一、2019年我国仓储行业发展总体状况

1、XXX统计数据表明，2019年全国物流整体运行良好，仓储业发展平稳

（1）2019年社会物流总费用15.6万亿元，同比增长8.9%。社会物流总费用与GDP的比率为16.6%，比上年下降0.3个百分点。其中，保管费用3.9万亿元，同比增长7.5.0%，占社会物流总费用的比重为34.9%。

表3-1  2009～2014年物流总费用与保管费用情况统计表

单位：万亿

统计数据表明：物流总费用及保管费用自第四次经济普查（2019年）以来基本保持增长趋势，平均增长率为12%和13.1%。

（2）2019年物流相关行业（包括交通运输、仓储、邮政业）固定资产投资额43984.47亿元，同比增长19.7%；其中仓储业固定投资额为5158.7亿元，同比增长22.8%。

从横向比较看，仓储业固定资产投资额的增幅大于物流行业的整体增幅，也大于全社会的投资增幅，这反映了仓储业的历史欠账与现实市场需求，但纵向比较，2018年之前仓储业投资增幅平均达30%以上、x高达50%，2018年之后，增幅普遍下降，而2019年的增幅不仅低于2013年，也低于2010-2018年，这说明仓储业的发展也受到了我国经济总体形势的影响。

表3-2  2009～2014年仓储业固定资产投资情况统计表

单位：亿元

2、仓库设施建设继续保持较高增速

根据中国仓储协会多年的跟踪调查数据推算，至2019年末，我国营业性通用（常温）仓库面积达9.8亿平方米，比2013年的8.6亿平米增长6.8%，其中，立体仓库约占25%，平房仓库约占60%，楼房仓库约占15%。

据中仓协冷藏库分会的规模以上冷库统计，至2019年底，我国冷库总容量为9562万立方米（参考存储能力为2425万吨）。其中冻结物冷库（含冰库、超低温冷库）容量为6603万立方米（参考储存能力为1981万吨）；冷却物冷库（含气调库）容量为2959万立方米（参考储存能力为444万吨）。与2013年相比，净增冷库统计容量1217万立方米，增幅14.58%。随着全国冷库总容量的不断增加，我国与发达XXX人均占有冷藏库容积之间的差距正在不断缩小。

3、中国仓储协会的调研数据表明，大中型仓储企业在过去的一年里仓库设施与业务规模有所增长，主营业务成本增加，低温仓储企业利润有所下降

（1）据对100家规模以上的典型通用仓储企业（注：指仓库面积达5万平方米以上、没有商品贸易等收入、以仓储服务为主营业务、仓储收入占主营业务收入50%以上的企业）的调查，截止2019年底仓库总面积为2058.9万平方米，较上年增加了6.9%；其中自建仓库1506.9万平方米，较上年增长了13.8%，租用仓库552万平方米，较上年降低了11.9%。在仓库总面积中，立体库为497.2万平方米，占24.2%；楼房库342.2万平方米，占16.5%；平房库1219.5万平方米，占59.3%。

企业业务规模：2019年企业完成货物吞吐量21377万吨，较上年增长1%。

企业收益情况：2019年企业主营业务收入共2002796.6万元，较上年增长5%；主营业务成本共1767777.7万元，较上年增长3%；主营业务利润共178769万元，较上年增长了6%，收入利润率9%，与去年持平。

机械化作业率，8家企业的机械化作业率100%，机械化作业率在90%至100%的为5家，在80%至90%间的11家，在70%至80%间的15家，机械化作业率在70%以下的为42家，未使用任何机械的为19家，约占调查企业的19%。

仓储管理信息系统使用情况，使用仓储管理信息系统的为70家企业，未使用仓储管理信息系统的为30家，占30%。与往年数据大致相当。

（2）据对30家规模以上的典型低温仓储企业（注：指冷库容积3万立方米以上、以低温仓储服务为主营业务、仓储收入占主营业务收入50%以上的企业）的调查，截止2019年底冷库总容积为573.2万立方米，较上年增长12.7%，其中冷藏库278.3万立方米，冷冻库294.9万立方米，较上年分别增长9.3%和13.5%。

企业业务规模，2019年完成货物吞吐量805.2万吨，较上年增长4.6%。

企业收益情况，2019年主营业务收入共407012.1万元，较上年增长10.2%；主营业务成本318004.2万元，较上年增长13.5%；主营业务利润70391万元，较上年降低6.8%，收入利润率17%，同比下降3.4个百分点。

机械化作业率，30家企业中机械化作业率在90%至100%的5家，在80%至90%间的2家，机械化作业率在80%以下的14家，未使用任何机械的9家，约占调查企业的30%。

仓储管理信息系统使用情况，使用仓储管理信息系统的为13家企业，未使用仓储管理信息系统的为17家，占56.7%。

二、我国仓储行业发展方向

充分利用已有的仓储资源的仓储社会化，提高仓储效率和仓储业分工发展的专业化功能，加速满足社会生产发展和促进物流效率提高的仓储标准化，提高仓储自身效率，实现仓储管理的现代化。

1、仓储业社会化、功能化

仓储业需要以“产权明晰、权责明确、整齐分开、管理科学”为原则惊醒现代化改造，建立科学的企业治理结构，成为自负盈亏、自主经营的市场竞争的主体，才能彻底改变我国仓储业的不良状况，真正成为市场资源，向更加完善的方向发展。

社会对仓储的需要也同对其他社会资源的需要一样，向着专业化、特殊化、功能化、个性化的方向发展。同时仓储业内部在市场竞争中也只有通过专业化的发展，提高产品个性化的优势。

2、仓储机械化、自动化

随着生产技术的发展，生产机械化已是现代企业生产的基本要求。机械具有承重能力强、效率高、工作时间久、损害低等多种特点。仓储企业应通过机械化实现x低的人力作业，加大企业集成度，减少人身伤害和货物损害，提高作业效率的目标，随着货物运输包装向着大型化，托盘化的发展，仓储也必然要向机械化过渡。

仓储自动化是指由计算机管理控制仓库的仓储。在自动化仓库中货物仓储管理、环境管理、作业控制等仓储工作，通过住处管理、扫描技术、条形码、射频通信、数据处理等技术，指挥仓库堆垛机、传送带、自动导引车、自动分拣等设备自动完成仓储作业；自动控制空调、监控设备、制冷设备进行环境管理；向运输设备下达运输指令安排运输等；并同时完成单证、报表的制作和传递。对于危险品、冷库暖库、粮食等特殊仓储，都有必要采取自动化控制的仓储。

（3）仓储信息化、信息网络化

对于存货品种繁多、存量巨大的物流与配送中心，要提高仓库利用率，保持高效率的存货流转，实施景区的存货控制。仓储信息化管理包括：对账目处理、结算处理，提供实时的查询；进行货位管理、制作个中单证和报告表，进行存粮控制，甚至与进行自动控制等。可以说，仓储要实现提高效率、降低损耗，从而降低成本就必须实现信息化。

4、科学管理

仓储管理包括仓储的管理体制、治理结构、管理组织、管理方法和管理目标几个方面。根据不同的管理体制，仓储活动可以分为向社会提供仓储服务的商业仓储和为企业生产、经营服务的的企业自营仓储。无论管理体制如何，仓储管理都需要进行科学化管理，是高效率的仓储。

5、重视对人才的培训

要重视现代化仓储工作人员的培训工作。实现仓储业现代化的关键在于科学技术，而发展科学技术的关键又在于人。要实现仓储人员的知识化、专业化，必须按现代化管理的要求，根据不同类型的仓库和工作岗位制订和实施人才培训计划，加强对仓储人员的培养、教育和提高，尽快培养出一批具有现代科学知识和管理技术、责任心强、素质高的专门从事仓储管理的干部队伍。这是实现我国仓储业乃至物流业的社会化、现代化的重要保证。

 

 

第四章  社会效益分析

第一节  社会影响效果分析

一、影响分析

该项目是农产品仓储建筑建设项目，而仓储是现代物流的不可缺少的重要环节，仓储对货物进入下一个环节前的质量起保证作用，仓储是保证社会再生产过程顺利进行的必要条件，是加快商品流通，节约流通费用的重要手段，也是货物进入市场的必要准备，对促进生产提高效率起着重要的辅助作用。

项目建成后除本身的经济效益作用，更重要的是项目所产生的社会效益，项目的建设和运营能够带动相关产业的发展，对于促进当地的经济结构、资源配置、发展方式等发生蜕变升具有一定的积作用。同时项目建设能够带动新乡县翟坡镇仓储行业规范化、专业化发展，并不断提升仓储管理水平，推动当地物流产业健康有序的发展。

二、社会风险及对策分析

根据该项目的实际情况，并结合该地区基础设施建设、城市经济发展的现状和规划情况，预测该项目风险因素主要体现在以下几个方面：

1、工程风险：因工程地质和水文地质条件出乎预料的变化，工程设计发生重大变化，会导致工程量增加、投资增加、工期延长；由于前期准备工作不足，会导致项目实施阶段建设方案的变化；工程设计方案不合理，可能给项目的运营带来影响，造成一定损失。

2、技术风险：该项目中建筑物设计所采用不同结构形式等在施工中带来的风险。

3、组织管理风险：由于项目组织结构不当、管理机制不完善或是主要管理者能力不足等，导致项目不能按计划建成投产，投资超出估算。

4、资金风险：该项目实施过程中如出现特殊情况，中断或延误资金供应，将影响项目建设。

5、外部协作风险：指投资项目所需要的给水、排水、供电供气、通讯、交通等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和生产运营带来困难。

三、风险防范对策

1、工程风险：工程风险对该项目属一般风险。通过加强地质、水文勘测测量工作，并在设计阶段全面考虑工程风险因素，采取针对性的措施，可避免或降低工程风险危害。

2、技术风险：技术风险对该项目属一般风险。通过重视设计施工阶段，严格遵守XXX相关规范，精心设计，可将技术风险降到x低。

3、组织管理风险：组织管理风险对该项目属一般风险。通过完善组织机构和管理机制，加强项目建设期间的管理，可避免或降低组织管理风险危害。

4、资金风险：资金风险对该项目属于一般风险。只要根据项目的特点和需要，合理安排建设项目，做好项目建设的资金安排计划，量力而行，是可以避免出现项目资金不到位的情况的。

可见，针对以上各种风险因素，该项目提出了相应的防范措施，可有效的解决或降低该项目实施过程中的各种风险，保障项目的顺利实施。

第五章  结论

第一节  结论

通过对该项目的可行性研究分析后，得出如下结论：

1、项目建设符合XXX产业政策、发展规划及相关文件规定。项目的建设，可以适当缓解物流仓储容量不足的现状，更好的满足客户需求，有利于带动相关行业的发展和城市建设。同时项目建设能够带动当地经济增加农民收入，带动区域内其他相关产业的发展步伐，有效推进农村经济可持续发展。

2、该项目提出的建设规模充分考虑了当地及建设单位的实际情况，可操作性强，组织管理措施到位，切实可行。

3、该项目建设标准充分考虑建设和运营期间的环保性和安全性，严格按照相关的设计标准、规范执行。

4、项目的建设资金有可靠的保证，项目所处地理位置良好，交通便利，水、电、通讯齐全，场地平坦，建设条件具备。

5、经分析，该项目有较好的盈利能力，投资利润率，有一定的盈利能力，财务可行。

综上所述，我们认为该项目建设是必要的，方案是可行的，建议投资建设。