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x街道办事处

资产清查处置和集体资产类房产管理

工作总结报告

x

2022年7月

目录

一、前言 1

二、资产清查处置情况 1

（一）细心摸排，街道资产清查到位 1

（二）梳理归类，分门别类进行处置 4

（三）财务处置，账账相符相实相符 6

（四）产权清晰，实现较大经济效益 7

三、集体资产类房产管理情况 7

（一）重点突出，核查产权纠纷资产 8

（二）理顺产权，规范房产出租管理 8

（三）完善制度，强化租金收取工作 9

（四）整合利用，有效提高使用效益 10

四、清查存在的问题 11

（一）房产类资产底细不明 11

（二）产权不明确不清晰 11

（三）资产采购缺乏规划 12

（四）资产管理制度不规范 12

（五）工程决算管理不规范 12

五、下步工作方向 13

（一）加强资产管理预算编制，规范资产配置工作 13

（二）健全资产管理内部控制以避免资产账实不符 13

（三）完善资产管理绩效评价以提高单位人员责任意识 14

一、前言

x街道办事处位于杭州市余杭区，东依临平街道，西邻江干区丁桥镇，南接乔司铁路编组站，北靠余杭风景旅游胜地超山。街道下辖15个社区（居委会），区域面积18平方公里，距杭州主城15公里、杭甬高速公路接口处4公里、上海171公里。2008年4月，完成10个村的撤村建居工作，成为全区纯社区的街道之一。

x街道历史悠久，历年来累积的资产种类繁多，分布零散，除土地、房屋外，还包括各类办公家具、办公设备、车辆等固定资产。由于街道工作人员变动频繁，办公场所屡次搬迁，加上管理不规范、入账不及时等原因，街道资产管理信息滞后、账实不符，为规范管理带来不便。为规范加强x街道国有资产管理工作，全面摸清底数，强化资产管理制度化建设，为下步房屋资产进行整合利用，减少资源浪费，有效提高国有资产使用效益，x街道自2015年开始成立资产清查小组，并于2018年彻底开展资产清查及集体资产类房产管理工作。

二、资产清查处置情况

（一）细心摸排，街道资产清查到位

1.房屋部分

经清查，街道房屋类情况分类如下：

（1）商铺、社区用房等161处，建筑面积33395.92平方米，其中：账实相符67处，建筑面积16496.88平方米；有实物未入账房屋94处，建筑面积16899.04平方米；其中实物已拆应从账面核销的房屋26处，建筑面积2860.05平方米

（2）剩余未安置住宅44套，建筑面积6219.61平方米，均为有实物但未入账房产；

（3）争议房产：街道尚有和临平新城存有产权争议房屋29处，建筑面积3776.35平方米

（4）在其他账户入账的房产有9处，账面原值11605754.78，经查实，有一处房已拍卖，有一处房产已拆迁。

表1 房屋清查情况

2.土地部分

经清查，街道土地情况分类如下：

（1）征用土地。原有土地2宗，账面原值683,959.00元。经过本次清查，该两宗土地现已征用（原地上建筑物已拆，已做其他项目用）。

（2）未入账土地。有3宗土地尚未入账，其中两宗（x林场道古寺丁山林地、欢乐大道西侧，天都城小区南侧土地）现为出租状态；另一宗（汤家社区印花坞土地）地上建筑物已拆，现为闲置待征迁状态。

（3）争议土地。有一宗杭州奇安尔燃气公司土地，有律师函认定该土地应为街道所有，但并未有其他资料证明该土地是否归属于街道，同时也未见收取该土地的租金。

表2 土地清查情况

3.车辆部分

经清查，街道车辆情况分类如下：

（1）账实相符车辆，账实相符58辆，其中长城牌货车车辆2辆，两轮电动车51辆；四轮电动车2辆；摩托车3辆。

（2） 已报废待账务核销摩托车3辆

（3）已移交待核销车辆，城建公司有2辆长城牌轮车已移交区机关事务局待核销。

表3 车辆清查情况

4.办公家具及设施设备部分

经清查，街道办公家具及设施设备分类如下：

（1）账实核对一致（不含待报废部分）的金额为12,472,257.22元

（2）有账无物的金额为2206433.30元（其中612482.00元系监控设备入账错误，经询问及查阅x近的相关监控设备租赁协议，该类费用系监控设备使用费，不应作为固定资产入账。

（3）报废金额为1196229.56元（其中金额为878348.50元的办公家具设备根据会议纪要已于2017、2018年进行报废处置，财务账面未作处理)本次清查待报废金额为317881.06元。

表4 办公家具及设施设备清查情况

（二）梳理归类，分门别类进行处置

1.对未入账房屋进行处置。此次清查，有实物未入账房屋94处。针对这些未入账的房屋，资产清查小组根据现有的历史资料，找到经办人员了解情况，并到土管局、新城管委员、区拆迁办等相关单位调取资料，查找相关的文件和会议纪要，找到相应的房产证明资料，对未入账25处房产，在取得房产证明的前提下，进行合法的财务入账处理。对未入账的44套剩余未安置住宅，列出清单，与建设单位衔接，进行了69条房产的合法入账处理。对于因当时政策原因未办理产权证的房产，提供相关证据链，补充各种合法资料，进行房产证的办理手续。确保各种账外房产等国有资产合法入账。

2.突出重点集中处置。对于未入账、产权不明晰的土地进行了重点关注和处置，其中一宗汤家社区印花坞土地，情况错综复杂，涉及到的建筑物已拆，土地现为闲置待征迁，由于该土地产权不明晰，滞留账外时间较长，成为街道和社区争论焦点。清查小组坚持实事求是的原则，以印花坞提升改造为切入点，从原始资料和会计凭证入手，通过咨询原经办人、去区档案局查找提升改造文件、调取提升改造规划图纸等手段，x终查明土地所有权原始档案，并在此基础上，经过多次协调沟通，聘请专业机构对该土地进行测绘评估入档，补充财务入账所需要的各项资料。

3.闲置资产全面排查。对街道各科室所使用或者闲置不用的所有资产（包括车辆）进行了全面彻底的排查摸底，将清查状况和财务账面资产明细账进行核对，根据资产存在的不同状态，分为以下六类：账实一致资产，盘盈资产，盘亏资产，待报废资产，已报废资产，待迁出资产。针对以上六大类资产根据查实资产的时间结点进行了分类统计，设置了六种资产的明细台账，并根据清查结果，进行资产处置。其中盘亏、待报废资产，填写申请报废单，提交街道班子会议讨论，形成会议纪要，作为财务入账的资料。

（三）财务处置，账账相符相实相符

对各种资产处置的情况进行严格的把控，在符合资产管理流程的前提下，仔细审核文件、图纸、产权证、会议纪要等材料。经过对六大类资产的账务处理，x终做到了街道资产的账账相符（会计核算账的资产账和资产云资产账），账实相符。

表5 账务处理明细表

（四）产权清晰，实现较大经济效益

1.实现较大经济效益。查实多处有实物未入账房产情况，合法入账房产69处，按照市场价值计算，增加账面重置价值约53788万元。查实有实物未入账的土地3宗，3宗土地按照市场价值计算，能增加账面重置价值约26090万元。

2.实现较大了社会效益。对于街道各科室所使用或者闲置不用的所有资产都进行了全面彻底的排查摸底，并对清查的各类资产进行了合法处置，在处置完盘亏、报废、待报废的资产以后，街道财务账面的资产归类清晰、价值明确、固定资产明细表与资产云管理软件资产核对完全一致，实现了街道现有资产状况的透明度和清晰度。

3.提高了街道资产管理水平和资产的使用效率。在完成资产清查和处置完各种资产的基础上，街道成立了资产管理办公室，根据实物管理与账务管理相分离的原则，明确各科室职责，分工合作，理顺关系，制定了固定资产的内部控制制度，具体包括岗位分离制度、资产检查制度、采购审查制度、内部监督制度等，使街道国有资产管理工作日趋正规化、常态化。

三、集体资产类房产管理情况

（一）重点突出，核查产权纠纷资产

会同相关科室人员重点清理账外资产、有产权纠纷资产。根据街道老工作人员提供的信息，x街道老集镇区块藕花洲大街158号有两个街面商铺属于街道资产，但由于特殊的历史原因，当时的x乡镇府为了发展乡镇企业，免费提供该商铺给某一乡镇企业当作仓库用房，以解企业的燃眉之急，由于当时没有明确使用年限，也没有签订相关合同，随着相关工作人员工作的变动，该商铺就顺其自然地成了某企业的房产。了解情况后，从财务的会计账册入手，以商铺建设时间为着落点，翻阅了三百多本账册后，找到了当时建设该商铺的相关立项文件，建设项目资金支出，峻工决算报告等资料，为顺利收回商铺的所有权找到了有力的法律依据。通过将近半年的时间，在充分了解各种流失房产和纠纷房产基本情况基础上，翻阅会计账册、到土管局、新城管委、区拆迁办等相关单位调取资料，尊重客观事实，维护正当权益，共收回账外流失房产6处，顺利解决纠纷房产4处。

（二）理顺产权，规范房产出租管理

由于街道建有大量农民安置用房，同时配建了大量社区配套用房、商铺用房、红白喜事用房，为进一步理顺该类用房的所有权、使用权，进一步做好街道集体房产类房屋管理和出租工作，对各社区配套用房、商铺用房、红白喜事用房进行归类登记，及时完成房屋所有权证、土地使用权证等的产权登记工作，并根据x街道集体资产类房屋出租管理办法，规范对此类房产的出租管理工作。

（三）完善制度，强化租金收取工作

1.完善房产出租审批手续。制定房产出租审批办法，规定对于新增出租或原租赁到期的房产，由资产管理办公室在出租或到期三个月之前报领导小组审批，上报明细，杜绝闲置房产、不及时续签合同、或者不及时收取房租的情况发生。对于非经营性资产转为经营性资产后，由办公室委托有资质的社会中介机构进行评估，完成相关手续后进行公开招租，确保街道集体资产类房产的保值增值。

2.规范招租方式和程序。根据中介机构评估建议价，由财统科核准招租底价。核准年租金5万元以上的，实行公开招租。招租结束后，由办公室与承租单位或个人签订租赁合同（房产出租审批表由办公室、财统科、纪工委留存备查）。核准年租金5万元以下（含）的，经领导小组审批同意可以由办公室实行协议出租，年租金不得低于财统科核准的招租底价。招租结束后，由办公室与承租单位或个人签订租赁合同。

3.对于租金收入和出租房保证金的管理。于2018年开设保证金专户，房屋出租保证金统一由保证金账户进行核算，理顺了房屋租金收入。强化房屋租金的收取管理，每月根据房屋租赁明细，一一和房屋租赁即将到期的房东进行对接，了解是否续租，按期收缴租金资金，同时对租赁期内的水、电、物业管理等相关费用，按照“谁使用，谁支付”的原则进行及时收缴。对于租赁跨期、承租人转租造成水、电、物业管理费用欠账问题，根据相关政策，从房屋出租保证金中扣除，保障了街道租金收益的完整性。出台相关规定，进一步提升房屋出租的灵活性和机动性，对受疫情的影响较严重行业适当延长租期，但x长不得超过三年。对于公开招租未成交（流拍）的房产，原则上仍应以招租工作尚未完成期间来处理，如原承租人愿意继续租赁的，经领导小组同意后，办公室可与原承租人按月签订临时协议，租金按原合同支付，为街道的资产出租管理带来了更大的收益。

（四）整合利用，有效提高使用效益

2015年至2019年间，通过不懈努力，在资产类房产管理方面对6条账外房产进行合法入账，4处纠纷房产的产权问题得到顺利解决，为街道挽回房产类资产的账面损失3788万元。进一步理顺新建的社区配套用房、经营性用房、红白喜事用房的产权关系，四年内新入账商铺33处，建筑面积3183.83平方米，新入账社区用房14处，建筑面积2990.02平方米，新入账社区红白喜事用房5处，建筑面积6320平米。街道房屋出租率、出租面积、房屋租金收入逐年提升，由2015年出租房屋面积5321平米，租金收入202万元提高至2019年房屋出租面积达8901.45平方米，租金收入达332万元。

图1 2015-2019年房租出租及租金变化趋势图

四、清查存在的问题

通过清查，发现x街道在资产管理方面存在诸多问题，部分问题通过持续清查和规范管理已得到有效解决，部分问题还需要在今后的工作中持续发力，通过科学规范管理，巩固前期清理清查结果。具体问题主要有以下几方面：

（一）房产类资产底细不明

由于特殊的历史原因，改革开放初期，乡镇企业如雨后春笋逢勃发展，为各乡镇的经济发展作出了不小的贡献，但同时，由于当时法制不完善，产权意识不强，为了支持乡镇企业的发展，街道给予了包括房屋使用等支持，但很多的房屋和土地的所有权和使用权不明确，造成了街道集体资产类房产管理不规范，有些街道房产被一些乡镇企业长期无偿占用，成了账外资产，造成了部分集体资产的流失。

（二）产权不明确不清晰

由于街道范围内进行了多次的土地征用、房屋拆迁，以及农居点建设、道路建设等大型项目的征迁，还有和企业、学校等其他单位之间土地、房屋等的借用、租用等因素，x后造成了街道部分房屋、土地的产权不清晰，难以明确，部分土地、房屋被占用，无偿使用等情况，使街道遭受不小的经济损失。

（三）资产采购缺乏规划

办公设备类资产采购存在重复采购，闲置资产积累较严重，有些通信设备、照相机、手提电脑等设备更是采购无规划，采购审批手续不健全，致使一些便于携带的资产流失情况较普遍，种种情况造成了办公设备类资产的浪费现象。

（四）资产管理制度不规范

由于历年来街道人员变动频繁，各部门各司其职，相互之间缺少沟通和衔接，致使现有资产状况不明，财务入账不及时，造成资产管理上的混乱，账实不相符，在管理层次上的脱节等现象。对于社区用房，属于街道产权的沿街商铺、红白喜事用房的产权和使用权归属问题没有及时衔接，因此造成了街道集体资产类房产管理上的漏洞，使街道的资产权益受到了损害。没有规范集体资产类房产合法出租行为，造成了房产底细不明，出租流程不规范，没有实行公开招租，租金收取比较混乱，入账不合规等等问题，给街道的集体房产类房屋出租管理工作带来特别大的困扰。

（五）工程决算管理不规范

偶有工程完工未及时决算，未能转入固定资产进行管理。由于决算报批资料缺失，所付工程款仍以在建工程科目挂账，致使无法做财务决算审计，未能及时转入固定资产进行管理，易造成国有资产管理的混乱及流失。

五、下步工作方向

（一）加强资产管理预算编制，规范资产配置工作

建议采用零基预算法编制单位资产预算工作。一是通过定期资产清查结果获得真实资产信息,并按照x会计准则内容确定资产价值标准、资产分类标准及使用年限等,为单位预算编制提供真实的依据,在预算申报中按照x会计制度规定的资产分类标准申报预算。二是严格按照财政部门规定的各类资产配置标准,对目前尚未出具通知的资产类别,根据街道该类资产的市场平均价值规定该类资产的配置标准,例如办公家具的价格、数量,对于不符合规定的资产配置应当上报,申请调拨出本单位,减少闲置资产的浪费。三是加强内部预算审核工作,基于单位资产真实情况提交审核意见。只有做好预算编制工作,才能做到合理公平地配置资产，进而提高资金使用效益,应当以街道履行职能和促进业务发展为基础,严格把关资产购置,在确保街道正常运行的前提下厉行节约、杜绝浪费的行为,每一笔财政资金应当花在刀口上。

（二）健全资产管理内部控制以避免资产账实不符

应当提高风险意识,并针对风险问题制定相应规章制度应对风险。一是财务人员应当做好资产登记、折旧、无偿调入调出以及报废、毁损等会计处理工作,避免单位再次出现账面资产与台账上资产不一致的情况。资产登记时应当详细记录资产使用部门、使用人及资产信息等,避免再发生改革盘点工作中资产记录中缺少使用人、型号及存放地点等情况,如果资产记录中未记录使用人或保管人,固定资产等容易被私人占有,并单位后期又无法强制人员归还,导致单位资产流失。二是应当定期进行清查盘点。资产清查盘点应确保每年一次,才能有效掌握单位资产是否毁损、过期或盘亏等变动情况,应制定单位盘盈盘亏处理规定，确保街道公共基础设施及保障性住房等有没有及时办理竣工结算。三是应当解决目前控制活动中资产缺乏监督管理的环节的漏洞,按部门指定资产管理专员,在清查过程中如出现资产盘亏、毁损的情况可以责任到人。在信息与沟通方面,应完善单位财务信息系统,及时更新信息,并记录相关资产完整信息,加强对资产管理的内部和外部监督,扩宽外部监督的渠道,增加资产信息的公开程度。

（三）完善资产管理绩效评价以提高单位人员责任意识

在绩效评价中增加有关资产管理的绩效指标,街道在资产配置、使用、处置等方面缺乏有效的监督和考核,资产账面数与盘点数额相差较大,要让部门人员重视资产配置、使用、处置上存在的问题,行政单位应当将资产管理纳入个人的绩效考核指标中,通过评价结果与奖惩挂钩,激励单位人员重视资产管理。