地块相关问题调研报告怎么写：附城市规划调研报告范文

x长途汽车东站地块相关问题调研

为深入落实XXX区域协调发展战略，全方位融入长三角一体化格局，积推进x都市圈同城化发展，加快建设在全国具有典型示范意义的现代化都市圈。强化国土空间规划管控，统筹“东西南北中”协调并进，优化城市功能梯度，根据，《x市“十四五”城乡建设规划》，区人大组织对x长途汽车东站地块情况开展了专题调研，通过实地调查、听取介绍和交流研讨，比较全面地了解了x长途汽车东站地块发展现状，分析了存在的问题，并提出了有针对性的意见建议。现将有关情况报告如下：

一、x城市规划概况

x，简称宁，江苏省省会，副省城市，是全省x、经济、科教和文化中心。作为中国四大古都之一，x素有“六朝古都”、“十朝都会”之美誉。历史源远流长，文化底蕴厚重，各类遗存众多，历史名人辈出，是中国著名的历史文化名城。国务院批复确定的中国东部地区重要的中心城市、全国重要的科研教育基地和综合交通枢纽。截至2020年，全市下辖11个区，总面积6587.02平方千米，建成区面积868.28平方千米。截至2021年，常住人口942.34万人，城镇人口818.89万人，城镇化率86.9%。2021年，全市地区生产总值16355.32亿元。

x是华东地区重要的交通、通讯枢纽，建立了全方位、立体化、大运量的交通运输网络，铁路、公路、水运、空运、管道五种运输方式齐全，高铁x南站是亚洲地区x大的铁路枢纽中心，拥有现代化的通讯体系,距离中国x大城市上海仅1.5小时左右高铁车程。

x是全国重要的综合性工业生产基地。经过多年的发展，x已形成电子信息、石油化工、汽车制造、钢铁为支柱，以软件和服务外包、智能电网、风电光伏、轨道交通等新兴产业为支撑，先进制造业和现代服务协调发展的产业格局。x位列中国城市综合实力“50强”第5名，是国际上看好的21世纪亚洲环太平洋地区x具发展前景的城市之一。

x是一座充满魅力、充满活力、充满潜力的现代化城市，先后荣获中国首批历史文化名城、全国文明城市、全国卫生城市、XXX园林城市、联合国人居特别荣誉奖、全国首家软件名城等称号。x已被XXX确定为全国先进的科技体制综合改革试点城市、创新型城市试点城市、三网融合试点城市，x正在全力打造泛长三角地区承东启西的门户城市、XXX综合交通枢纽、区域科技创新中心，加快建设现代化国际性人文绿都。

x市是中国四大古都之一，文化底蕴深厚，学府众多。全市大专以上之高等学校，约，40，所，在校大学生近，65，万人，中学/中专学校约，50，所，在校中学生约，10，万人，，年青学生消费群体众多。x市作为江苏省省会，长江下游重要的中心城市，吸引众多外地人士前来学习、工作、定居及旅游，周边约，1，小时来往可到达x市之城市众多，故具强大的消费人口作为房地产业及零售餐饮业之支撑。

二、项目位置

x长途汽车东站位于中国江苏省x市玄武区，隶属于x公路客运站务有限公司，是XXX一公路汽车客运站，车站北接312国道，西与x站相距2.5千米。隶属于x公路客运站务有限公司，是XXX一公路汽车客运站，北邻玄武大道，西邻花园路，东侧和南侧分别为x森林警官学校花园校区和集贸市场。东站土地权属为x市交通局，地面建筑权为x长客集团，民资江苏长运投资公司持有长客27%股份。目前东站是由x公路客运站务有限公司运营，长客集团为第一大股东，小红山和南站客运公司排二三位股东。

1989年，x长途汽车东站投入运营，占地总面积50000平方米，在营班车有现代、大宇、沃尔沃、凯思鲍尔、金龙、宇通等各类高中档车型。日发班次400余班，日均发送旅客5000人/次，高峰时旅客出口量可达3万人；2020年，x长途汽车东站停止运营，所有运营车辆调整至x汽车客运站（小红山客运站）。，

x公路客运站务有限公司下属x长途汽车东站于2020年12月28日起恢复班车配载。x长途汽车东站在充分落实好疫情防控的基础上，有序恢复发车。复班首日，预计有15条班线、102个班次在长途东站配载。其中包括发往无锡、常州、镇江、泰州、泰兴、

苏州、张家港、扬州西站、江都、高邮、宝应等班线。

1、本项目位于玄武大道与花园路交汇之东南角，玄武大道位于x市主城北部，横跨玄武区和栖霞区，是进出x主城的城市重要干道，连接主城区和仙林副城，道路西起新庄立交，东至仙尧路，全长约9千米。玄武大道是为宽阔的双向四线车道，东面与玄武湖隧道相连，可直达紫金山风景区。由于本项目位于两，条主要干道交界处，无高楼阻挡，位置显注。

2、x市规划中的地铁线总计共有8条，其中4号线蒋王庙地铁站距离本项目3公里，3号线x林业大学-新庄站距离项目4公里，轨道交通便捷。

三、周边环境

自2020年初至今，由于新冠疫情的影响，东站一直处于停止运营状态，原有线路都已分流至其他客运站点。小红山客运站（驾车距离为3.4公里）建成后，东站逐渐失去原有的x东大门交通集散中心的作用。

东站周围车距2公里以内，林业大学、花园路、板仓街、沿玄武大道向东直至徐庄6公里内，没有商业综合体，以上范围内居民、学生约13万人，消费购物休闲配套严重不足。建设社区商业配套的人大、政协、居民建议和投诉，多年来一直不断。

本项目在玄武大道南侧，西侧为x林业大学学生公寓、樱驼山庄和东方花园，东侧为x森林警察学院，南侧为花园路15号小区。

樱驼山庄，位于花园路70号，均价：14603元，物业类型：普通公寓，建筑类型：多层。

东方花园：为独立别墅带车库，前后花园，共三层。一楼客厅朝南，餐厅朝北，厨房，洗手间，车库；二楼三南一北卧室，共卫主卫各一，住卧大晒台；阁楼利用率大，两房一大厅。室内装修精致实用，保养爱惜。此环境幽静不临街，周围生活配套成熟。临近紫金山，玄武湖，空气好。小区高档，管理周到。房价实价，拥有钟山风景区王者宝地。

整体而言，本项目所在区域之轨道及汽车交通便捷，唯行人通行较为不便(特别是由南往北)。该区域目前之优质商业配套设施，仅有如家酒店、未来之家超市、花园路宾馆、招待所等，大规模商场颇为不足，高层办公楼欠缺。由于本项目距离城市中心商圈具一定距离，且其本身被大片居住区所包围，故具备发展中至中高档商业零售、餐饮及服务之基本条件。

四、项目优劣势分析

优势：

1、项目位于x市中心x站区域，由于项目位于玄武大道主干道南侧，交界车流众多，人流也众多，毗邻玄武湖公园旅游区，地段优越，宜商宜住。

2、为目前市中心x大及x完整之地块，具一定体量规模，项目可塑造性强。

3、位于玄武大道主干道旁，交通便捷，并紧邻地铁3、4号线，其中4号线蒋王庙地铁站距离本项目3公里，3号线x林业大学-新庄站距离项目4公里，交通顺畅。

4、 距离火车站较近，方便出差及出游往来于x及其他城市之商务及旅游人士。

5、项目所在区域已渐形成玄武大道路由东向西之商务圈，东延趋势，目前已有x国际展览中心、高力活力城、x常发广场，商务氛围渐显。

劣势

1. 由于项目位于玄武大道主干道南侧，周边是x林业大学和x森林警察学院，周边发展空间有限，不利商业发展。
2. 项目西面及北面存在大量老式公房，居民购买力弱，且该区之形象/档次较受影响。

3、项目周边商业配套，如酒店和办公楼不足，不利于整体项目发展。

4、紧接项目西面及北面之大片老式公房之未来整体规划暂无法了解，增加不可预知因素。

五、x房地产分析

1、商品住宅新房

2021年全年，x市普通住宅供应套数237,868套，供应面积17,841,692㎡，全年成交套数101,439套，成交面积11,598,104㎡，成交均价为29,516元/㎡，成交数量同比上升13.59%。

从月份来看，“金三银四”的成交量在上半年处于峰值，3月份，共成交14,383套，成交面积1,694,817㎡，4月份成交13,353套。成交面积1,533,505㎡，8月份成交跌至谷底，成交仅4,580 套，成交面积为522,597 ㎡，四季度成交量缓慢上升。

2、商品住宅二手房

2021年全年，x市二手商品住宅用房共成交110,963套，成交面积9,812,175㎡，成交均价为30,596元/㎡。其中一、二季度成交套数居多，年初开始二手房市场复苏，“金三银四”二手房挂牌量和成交量都大幅增加，三、四季度x二手房贷款额度少，很多银行停止对外发放贷款，导致成交套数减少。

从区域看，江宁区和浦口区依旧是购买主力XXX，江宁区成交量x多，高达19,389套，成交面积1,892,773㎡，浦口区紧跟其后，成交量16,664套，成交面积1,632,752㎡，鼓楼区与栖霞区位列三、四位，成交量分别为14,336套、13,463套，成交面积分别为1,126,547㎡、1,210,299㎡，高淳区成交x少，仅有94套成交。

3、写字楼

2021年，一季度甲写字楼整体吸纳量为36,350平方米，同比上升9.4%，环比下降41.1%。全市整体空置率环比增长0.1个百分点至26.6%，各个板块表现不一。在新街口，国内公司对较大办公空间的租赁需求使得其空置率环比增长1个百分点至27%。河西、x南站与江宁板块空置率均小幅下降。从租金表现来看，许多写字楼业主在租金和租赁条件上不得不作出更多让步，以期在全球性经济持续下滑、疫情等多重因素冲击的背景下维持现有租户和吸引新租户。本季度甲写字楼平均租金水平稳中略降，环比下降0.07%至人民币2.81元/平方米/天。

从销售市场表现来看，受疫情影响供应体量环比下降86%，市场以去库存为主。本季度成交价格受河西大宗交易的拉动，上升至2.2万元/平方米。

4、商场

2021年，x商业地产市场已经展现出疫后复苏的强劲动能。主要表现在：科技和金融企业扩张，加速了河西等热点区域写字楼去化；消费复苏、品牌开店重启，推动购物中心空置率回到历史低位。

2021年一季度零售物业需求延续上季度的复苏趋势，空置率为4.1%，下降了0.2个百分点。在供应有限和需求复苏的驱动下，一季度x购物中心首层租金报价上涨了0.1个百分点，为每天每平方米19.6元。全年总计有5个项目共51.4万平方米的新增供应，均位于河西、江北、南站等新兴商务区或人口流入区域。

5、酒店式公寓

2020年2月、2021年3月，”严禁商改住”被反复提出，公寓市场量价走低。2021年至今成交3538套，同比去年成交量下降39%。酒店式公寓近几年明显供大于求，市场积压库存量150.58万方，按照近12个月月均去化计算，还需要43.3个月才能去化完。

降温的原因，一部分来自于政策层面，新政要求长酒店式公寓面积不得小于45㎡，而此前，x市场有很多30-40平米左右的小面积、低总价产品，新政出台后，提升了酒店式公寓的投资门槛。

6、商业综合体

近五年间，x前后有江宁金鹰、砂之船艺术商业广场、环宇城等、江宁·21世纪太阳城、景枫KINGMO购物中心、城中·茂业天地、仙林万达茂、河西金鹰天地、六合紫晶未来城、华彩天地等城市综合体相继开业。平均每年新增城市综合体超10个，x商业综合体迎来数量爆发的时期。全市商业综合体扎堆和同质化现象已比较严重。数量上的急剧攀升，迅速加剧了各大综合体的商业竞争，分流了消费者的同时，也摊薄了红利，部分没有特色的商业综合体陷入生存困境。但定位独特的商业综合体发展较快，比如德基广场的销售额一直稳处在数一数二的位置，体现了x城的高端消费能力仍然可观。

六、现有项目进展

鉴于东站停运和地铁6号线东站站已开工的现状，结合周边居民生活需求，改变东站土地性质，建设商业商务综合体，转型升，服务社区，就显得尤为必要，时间紧迫。

项目已报入2021年度区低效用地再开发计划，市规资局、市财政局已就项目正式发函建议，x市交通局已就项目开发方案上报省交通厅待批。自2019年以来，玄武湖街道基于辖区居民需求，低效地块的重新开发，街道整体经济结构调整和产业升，联系区建设局、区规资分局、市交通局、长客集团，已就项目多次研究讨论，同时，市交通局已完成项目初步方案设想。钱区长也已至现场调研，并要求该项目要重点推进。

因长途东站是XXX一资质长途客运站，规资建议上报省厅批复中止资质。市交通局认为手续办理周期过长，提出由市交通局给出意见，分管副市长会议通过，出会议纪要，中止资质。同时，和新城控股合作，由其拟定全套建设和运营方案，由市交通讨论通过后提交市。

近期，玄武湖街道基于辖区居民需求，低效地块的重新开发，街道整体经济结构调整和产业升，联系区建设局、区规资分局、市交通局、长客集团，已就项目多次研究讨论，同时，市交通局已完成项目初步方案设想。钱区长也已至现场调研，并要求该项目要重点推进。

6月20日，市交通局召开内部会议，研究由新城集团提出的地块商业策划初步方案。新城集团方案为地上8万方、地下3万方的吾悦广场。会议后将根据交通局各领导和处室意见，对方案进行修改完善。

七、商业综合体建设意义

根据《x玄武区规划方案》，未来五年，玄武区将围绕“创新名城中心区、美丽古都展示区”的建设目标，以功能联动、特色发展为导向，玄武区初步拟定了“一心两环、四片多组团”的品质空间格局。“一心两环”指XXX生态绿心，环紫金山、环玄武湖，放大“紫金山—玄武湖”城市中心公园建设效应，打造环紫金山科技创新带和环玄武湖创意产业带； “四片多组团”指新街口片区及组团、徐庄片区及组团、玄北片区及组团、孝陵卫片区及组团。

计划加速布局全域消费新格局，组建新街口商圈发展联盟，加速区域消费资源集聚，举办x建设国际消费中心城市暨春季消费节启动仪式、“遇见·千年”x—佛罗伦萨缔结友好城市40周年纪念活动、D9街区开街仪式等重大消费主题活动，推进长江会、x商厦、东方珍珠VOCO酒店等一批消费新载体亮相，不断挖掘玄武消费经济潜力；打造消费新模式新业态，引进夜间经济、首店经济和网红经济；推动文旅融合消费，强化长江路文旅集聚区“1800米、1800年”品牌影响力；鼓励电子商务发展，集聚省以上电子商务示范企业8家。

在玄武区规划中，⼤型城市商业综合体就是⼀座“城市地标”，也是⼀张“城市名⽚”具有建立国际消费中心城市的重要意义。⼤⼒发展⼀批城市商业综合体，对提⾼玄武区城市发展⽔平，拉动区域经济发展，增强市民荣誉感和归属感具有⼗分重要的现实意义。建设商业综合体主要有以下意义：

1、良好的经济、社会效益

城市综合体将各组成部分之间进行优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。它融办公、居住（包括公寓和住宅）、商业、文化娱乐于一体，满足业主办公、居住，吃喝玩乐购一条龙服务。各种功能相互联系，相互促进，形成一个小型的城市，对顾客更具吸引力和粘性，使综合体获得1+1›2的良好效果，产生更好的经济、社会效益。

2、较高的经济、文化、环境价值

城市综合体具有较高的经济、文化、环境价值。城市综合体不仅能够通过成功的城市综合体项目的开发和运营以及大量的品牌产品进驻，带来巨大的经济价值。还能够形成一个城市或局部区域的教、科、文、体和娱乐等文化事业的集中，实现高文化价值；更能够大大降低城市商圈间的机动车利用频率，实现节能减排的高环境价值。

3、的高体验价值

城市综合体带来的全维度商业配套成就它的体验优势，业主分分钟即可享受繁华一站式生活。购物中心、电影院、商业街、美食城、酒吧……所有在城市里能享受到的配套，在这都能得到，琳琅满目的商品，丰富多彩的休闲娱乐业态，无不在诠释这城市综合体的高体验价值。

4、提供综合民生服务

综合体涵盖配套多样丰富，比如甲写字楼等城市高端配套，准五星酒店是片区重要的商务交流平台，承载会议交流、商务宴会服务等事宜，以及品质的教育、科技产业服务、高端商业等设施，可以影响城市发展路径的配套建设，推动未来人居价值的迸发与跃进，满足居民对消费升和品质生活需求的同时，也大程度上提升了片区居民的幸福感。

八、关于地块建设商业综合体的几点建议

综上分析，由于长途汽车东站位置较好，但周边可扩展区域不大，结合x十四五城市规划，和房地产发展趋势，建议不作为住宅和单一养老院等公共服务机构。应该围绕玄武湖街道的经济发展定位，建立大体量商业综合体，满足当地居民购物、休闲等民生工程，突出商业和科创载体，同时建立甲写字楼、商业办公区和科技办公产业园。设计注重“聚焦消费者，深耕存量，精致增量”，形成区别其他商业综合体定位的特色商业综合体。

1、加强顶层设计，优化空间布局。相关部门要依据玄武湖街道总体规划，结合区域⼈⼝、消费习惯、消费能⼒、城市基础设施建设、商业氛围等具体情况，突出商业和科创载体，研究制定本地区城市商业综合体发展的专项规划，打好周边高校聚集、科技产业集群和‘夜间经济’这张牌。既要解决需求不⾜、转型不⼒的问题，也要防⽌过度建设、同质化竞争的问题。

2、布局四新经济，⿎励实体经济发展。⼀是探索对四新经济⾏业鼓励和刺激政策，扩⼤税源；二是强化政策支持。认真落实支持企业发展的各项政策文件，对新列统的批发、零售、住宿、餐饮等企业给予政策奖励，夯实综合体发展的企业基础；三是对符合“零收费”政策的综合体项目给予规费减免的优惠。支持商业综合体开展二次招商，引进各类不同层次的品牌，满足不同群体的消费需求。四是鼓励企业发展特色商业业态，创新其他特色业态，在定制专题宣传、提供平台服务、企业认定奖励几个方面予以支持，主动减轻商贸企业经营成本。

3、加⼤基建投⼊，完善商业配套设施。加强对城市综合体商业功能和其他功能的协调性研究，加快旧城区改造进度，要扭转城市拆迁快⽽建设回迁慢的局⾯，尤其是要妥善解决重点⼯程进度慢甚⾄长期烂尾的问题。要完善周边基础设施，搞好交通道路⽹络、停车场、市民休闲⼴场、公交线路等配套基础设施，解决好交通、环境等瓶颈制约、

4、加强管理，提升服务⽔平。积学习发达地区城市商业综合体先进经营理念与管理模式，提升本单位的整体商业运作能⼒。⼀是统⼀招商政策，确保商业形态和品牌组合符合经营主题；⼆是统⼀营销管理，把松散的经营户和多样的消费形态集合到⼀个信息平台上，统⼀策划促销、统⼀收银管理。