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1.1 项目概况

项目名称：××市××房产开发项目

本项目为集商业、服务、住宅为一体的房地产开发和配套设施建设。主要技术经济指标见表××。

1.2 可行性研究报告编制的依据

(1)关于编制××市××房产开发项目可行性研究报告的委托书。

(2)XXX发展计划委员会××印发的《投资项目可行性研究指南》。

(3)XXX计委××关于“印发建设项目经济评价方法与参数的通知”。

(4)××市城市建设总体规划。

(5)XXX有关建筑工程设计规范和标准。

(6)项目承办单位提供的相关基础资料。

1.3 主要技术经济指标（见表××）

表××主要技术经济指标（略）

1.4 结论

通过对建设场地的区位、项目建设必要性市场预测、项目建设规模、资金筹措方式、不确定性分析等的深入调查研究，结果显示：项目建设区位条件优越，具有商贸发展的竞争力，具有抗御市场风险的能力，资金筹措基本到位，市XXX有关部门高度重视并且鼎力支持。因此，项目的建设是可行的。

第二章 项目开发背景与市场分析

2.1 项目区位概况

××市位于湖南省东北部，是全国对外开放甲旅游城市，人文景观十分丰富，有名胜古迹193处，是湖南先进临江口岸，长江沿岸对外开放城市，交通运输方便。该市作为新兴的工业城市，是中南地区蕞大的石化基地；气候温和，雨量充沛，土地肥沃，农副产品资源丰富；××市城市综合服务功能比较齐全，连续多次评为XXX及省卫生城市。

2.2 房地产开发市场状况

(1)全国房地产开发市场状况（略）

(2)湖南省房地产开发市场状况（略）

(3)××市房地产开发市场状况

××市房地产开发投资近几年呈现良好的发展势头。目前，该市房地产开发企业队伍不断壮大，房地产企业实力越来越雄厚，房地产企业渗透各县市。当前，房地产已成为新一轮经济增长点，在县（市）、区经济发展中的支柱产业地位初露端倪。

房地产开发投资也出现了新特点：房地产开发的投资额越来越大，市场越做越活。有效启动房地产市场，保持房地产业健康发展，是××市经济结构调整的一大举措；商品房销售越来越旺。自1993年商品房销售出现第一次高峰后，连续几年在低谷徘徊，1998年出现第二次高峰，2005年又再次超历史，全年商品房销售面积达××；房地产开发结构向着市场要求不断调整。随着市场经济的进一步搞活，房地产开发自身进入渐进调整与发展阶段，从施工面积看，住宅施工面积逐年增加，但所占比重却逐年递减，商业营业用房施工面积所占比重却逐年攀升；其次，从房屋销售情况看，同样是商业用房销售比重逐年上升，住宅销售比重逐年下降。

2.3 项目SWTO分析

(1)优势（Strength）。项目所在地的商业与现代城市物流、人流结点挺好结合，具备打造××商业次中心的先天条件和发展基础；区位交通便利、配套设施完善、人气旺盛，发展前景优良；项目所临的两条街头商业氛围浓厚，但小而全、多而杂，业态结构较低，为整合资源、建设高品位市场提供了巨大的空间；项目整体规划合理，设计理念先进；项目周边地区集中了大量市民群体，且毗邻××汽车站，是人流、物流、信息流的集散地，有利于项目开发；地块所处位置认同度好，对地块价值有共识，有利于推广。

(2)劣势（Weakness）。项目建设地并不是××商业核心，商业氛围还未形成，而项目建设缺少相应的规模优势；项目地块旧城区域范围大，形象不佳；项目规划为××新型商业区，要完成与之相匹配的配套难度较大。

(3)威胁（Threat）。周边仍是旧城区域，开发建设空间大，随着物业供给量增大，竞争相对激烈；项目区域中大型超市集中，且均具有较强的商业竞争力；大中户型、商业铺面同质性较强，市场吸纳量有限，消化速度慢，项目加入市场竞争时间较晚，必须创新设计、创新经营才能赢得市场。

(4)机会（Opportunity）。××住宅市场处于结构性短缺阶段，新产品、新理念对市场冲击大；××市城市化进程正进一步加快，商业零售业发展势头强劲，给项目发展创造机会；项目区相对老城区、城北具有更好的环境规划，竞争力强，能够吸引客户前来购房。此外，××房地产市场即将进入快速增长期，项目发展存在良好的机会。

第三章 项目实施进度及招投标方案

3.1 建设工期

本项目从前期工作开始至项目竣工运营，其项目实施期自2006年5月至2008年一季度。项目一期工程从2006年5月开展前期工作，到四季度破土动工，2007年二季度完工并实现部分销售。项目二期工程从2007年二季度动工并开始预售，到2008年一季度完工并实现完全销售。

3.2 工程招投标

(1)招标范围。本项目建设的勘察、设计、施工、监理及主要设备、构件等原材料采购均为招标范围。

(2)招标组织形式。对勘察、设计、施工、监理及主要设备材料采购等各项招标活动均按XXX有关规定采用委托具有相应资质等的招标代理公司负责招标。

(3)招标方式。按以上招标范围的项目，一律采用公开招标。

(4)招标公告发布。根据XXX招标法，拟在省、市媒体或其他公开刊物上公开招标信息。