一、全力配合集团地产开发

今年，为了配合集团的物业发展，公司调整了发展战略，奉行“先品牌、后规模”“把工作重心放在改进集团开发物业的服务品质”的思路，适度放慢对外拓展速度，集中优势资源确保为集团开发的精品楼盘提供配套的精品物业服务。为此，公司进行了一系列的调整：首先强化了领导分工，由总经理直接分管、各副总协助参与集团开发物业的管理服务工作，并专门设立了周工作例会制度，缩短发现问题和解决问题的周期；优化人力资源配置，调换部分管理处负责人；收支实行“取之于集团物业，用之于集团物业”的政策，作为整体不提利润要求。同时，重点抓好以下几方面工作：

第一，抓好制度建设。

制定“封闭式管理规范标准”，以集团开发物业小区为试点，并向各小区全面推广封闭式管理；加强对各小区的安全评估，对小区内易攀爬部位实施安全防范，采取各项防攀爬措施；实行管理处主任—安全主管—分队长的安全管理组织架构，安全总监—安全管理部—安全主管垂直领导，通过测评考核确定安全主管人选34人；通过理论考核和现场实操，从114名保安骨干中确定分队长人选76人；根据工作岗位的变化，合理调整，分流保安骨干18人，为安全管理工作迈上新台阶打下了坚实的基础。

第二，调整保安人员培训重点

强调保安的敬业精神和纪律性，以及对值班时各类事件的处理规范，特别是外来人员车辆管理及各种异常情况的处理办法。全年保安人员培训时间达126小时/人。

第三，加强对保安人员工作和生活情况的关心。

对保安人员工资进行了大幅度的调整，解决了保安人员的社会保险问题，平均增幅达200元/人/月；同时投入20余万元资金，完善保安人员宿舍物品的配置工作；开设公司职工食堂，解决员工的吃饭问题；配置了××期刊、××物业报、××保安园地等报纸杂志，大地丰富了保安人员的业余生活。

第四，严肃纪律和检查处罚。

坚决执行请销假制度，防止私自外出。实行严格的查岗查哨和晚点名制度，加大检查督导的力度，查处睡岗26人，脱岗13人，其他违纪31人。增大处罚力度，受处罚70人次。

今年，公司全面强化“以业主为中心”的服务意识，率先在深圳业内提出并推行“7×24”服务模式，力求蕞大限度地满足业主需求。推出入户维修免费服务，集团开发物业全年上门维修4107次，得到业主的好评，大大提高了业主对小区服务的满意程度。公司全年组织了15次有关职业技能和行为规范的培训，共28项内容，培训课时长达56小时/人。据集团公司三季度对开发物业进行的调查，业主对我们维修服务的满意程度达到了100%。

在销售配合方面，筹备成立上海、武汉分公司和深圳管理部，克服疫情困难及异地资源短缺问题，全力投入深圳××、××小镇和国际花园、上海××和××等项目的前期介入和销售配合工作，全面展示××物业管理的良好形象，满足集团地产销售配合工作的需要。

今年，针对××小镇存在的问题，公司先后从深圳总部抽调2名工程师、2名客服主管、15名维修人员及2名客服人员充实到管理处，给予人力上的支持。同时派出客服人员参与和组建应急维修队，在地产客服中心的统一调度下协调工作，全力参与地产维修整改工作，使小区工作各项管理步入正轨。海景方面，积配合地产公司做好业户走访工作，“黄牌”数量从高峰时期的130户270块，减少到目前的2块（字朝里放置于阳台内），蕞大限度地降低了在社会上形成的负面影响，减弱和抑制了对××湾的销售工作产生的不良影响，有力地配合了地产公司的品牌策划和销售工作。××湾方面，面对销售、入伙、装修、业主生活同时并存的环境条件，公司全力以赴提供一流的销售现场管理、入伙前与业主的主动沟通及规范的入伙手续办理、服务导向的装修管理，尤其是超前做好复杂环境下的封闭式管理和快速反应的维修服务，使已入伙业主的生活成为潜在客户看得见、摸得着、信得过的促销样板，使得××湾在5月份便基本完成了全年的销售任务。

今年以来，××园、××小区等6个小区先后成立了业主业委会，完成××湾、××花园、××翠园等9个管理处物业管理合同的续签工作。××海景顺利通过安全文明小区的复检工作；××湾、××世界、××新城小区通过了市安全文明标兵小区的考评；××世界通过深圳市物业管理示范小区考评；××花园通过广东省物业管理示范小区考评；公司通过质量体系认证复审，同时被××办评为环卫工作标兵单位。太阳新城、××花园两个小区清洁工作实施外包；××居、××翠园消防系统进行了外包。××花园电梯签订了外包协议。为公司相关外包工作进行了有利的尝试。

品牌宣传效应显现

今年，为配合公司市场营销工作，公司切实加大了品牌宣传。根据“管理项目树品牌，顾问项目创效益”的思路，以开发商、中介公司和物业管理同行为重点宣传对象，一方面打造精品小区，通过让客户参观小区以及接受业务培训等方式，亲身感受××物业的管理，达到业务拓展的目的。仅××花园，全年共接待公司、地产、集团、置业的参观超过一百批次，参观人数近千人次。同时接待了来自西安、桂林、洛阳、南京、武汉、石堰等全国各地顾问单位物业公司人员的实习。另一方面，我们以报纸、广告、参展等多种形式，全方位进行品牌宣传。

××年公司共出版《××物业管理报》12期，平均发行数量为11000份/期，发行范围遍及27个省市。公司内外部网站在今年也进行了改版，全年共上传各类文章616篇，在报道公司重大新闻和重要信息、展现公司业务规模和市场拓展步伐、宣传公司业务类型和服务特色、反映员工思想动态和改进建议等方面发挥了积的作用。《××物业管理信息》也于今年下半年面世，以每10天为一期的频度对外免费推出，目前阅读人次不断增多，反应热烈，要求订阅的人数也与日俱增，公司的品牌得到进一步的推广。在11月底举行的住交会期间，我们接待了来自全国28个城市的43批客户，为明年市场拓展打下了坚实的基础。

市场拓展频创佳绩

××年，在抓好集团开发物业管理品质提升的同时，我们还按照集团领导的要求，丰富公司的物业管理类型，延伸产品线。自去年实现写字楼顾问管理市场突破后，今年再接再厉，取得了写字楼（××大厦）、酒店式公寓（××公寓）、学生类公寓（××学府大道××号）以及中心区顶豪宅（××）等业务的拓展，尤其是××大厦与××公寓的接管，使该业务市场实现了零的突破，标志着公司产品结构开始进入真正意义上的调整。

今年，公司以品牌求发展，将精力投入到中高档市场的开拓上，注重项目的投入产出，理性选择合作伙伴，全年新签22个项目，其中：全委项目6个，顾问项目16个。新拓展项目的管理面积243万平方米，其中：全委项目64.2万平方米，顾问项目178.8万平方米。目前，公司共接管项目118个，其中：全委项目34个、顾问项目84个。管理总面积1648.6万平方米，其中：全委项目389.4万平方米，顾问项目1259.2万平方米。

至此，公司管理项目已发展到全国31个城市，其中今年新拓展城市8个，分别为洛阳、厦门、佛山、宜兴、烟台、潍坊、海口、镇江。

管理工作改进明显

进一步强化清单式管理，推行月度工作计划考核网上填报和考核，网上工作日记填报、顾问项目管理信息填报等，规范和提升了管理的力度和效率。

完善顾问运作工作指引，强化前方项目经理及后方砖家顾问团的运作，保障并进一步提升项目管理品质。

积搭建××物业管理网上办公平台，先后开发包括计划考核、项目管理、物流管理、人力资源等在内的十余个模块，为公司办公信息化建设奠定了坚实的基础，提升了公司形象和管理效率。

加强分支机构财务核算、稽核、审计管理力度，建立了公司经济效益测算模式、对分支机构业务管理及指导的体系，改变了财务部原先简单的核算职能，确立了财务管理在日常工作中的作用和地位。

伴随着品质管理体系的健全完善、作业操作文件体系的修订、品质检查方法的改进以及质量问题的整改跟踪督导，逐步形成兼顾、覆盖各地管理的管理体系建设。

完成会所移交工作，改进会所经营管理，有效地改变各会所长期亏损的局面，逐步形成良性运作。

安全管理工作的改进提高、保安人才的建设、小区封闭式管理的实施、安全管理垂直管理模式的探讨和尝试以及保安人员社保、工资改革、居住伙食条件的改善，推动了安全管理的有效实施。

小区设备管理模式的探讨和实施以及工程部在业务管理地位的明确，强化了各小区的设备日常维护工作，改善了设备运行效果。

狠抓制度执行落实，通过月度工作计划和考核、工作日记、着装、劳动纪律等的检查，确保公司各项制度得以执行。

强化了分公司基础管理工作，对区域运作模式进行了总结。

人才队伍建设效果显著

今年以来，公司就人才引进的渠道和方式进行了探讨。人员招聘组织和管理方法的改进，为公司在人才引进特别是高素质人才引进方面奠定了基础。一方面立足业绩考核和能力评估，不拘一格，积选拔内部人才，共晋职晋169人。另一方面大胆引进外部人才，通过参加现场招聘会、网络发布招聘信息等手段，共招聘管理层员工96人，其中本科以上占31.2%，包括硕士生1人，本科生29人；主办以上占48%，其中主管11人，主办35人。同时加大对项目管理人才和保安骨干的招聘力度，共招聘项目管理人员24人，保安骨干20人。

推进保安招聘与基地化建设。通过多种渠道与多个学校、人才市场建立了长期合作关系，进一步完善保安的基地化建设，共招聘518余名保安人员。

在公司内部推行三培训管理，公司培训共计16次；职能部门组织对口培训共计 24次；部门内培训约计774次。管理员培训时间达121.5小时/人/年，保安人员培训时间达126小时/人。

反思与展望

各位领导、全体同事，××年工作改进业绩让我们坚定了发展的信心，我们也清醒地知道，成绩是在集团领导正确领导下，全体员工努力拼搏的成果。与××年相比，我们在业务类型、盈利能力、企业规范建设、基础管理、人才引进等方面取得了一定的成效，但我们仍然存在很多的问题和不足：××物业管理品牌品质与集团地产的精品要求有差距；在行业中的领先地位、优势不是很明显；基础工作仍然不够规范、扎实；管理执行力与目标要求的差距较大；跨地区的业务管理能力较弱；人才队伍建设不能满足发展的要求等。这些都是公司发展面临的亟待解决的问题，也是今年公司改进工作的重点。

我们在过去取得了一些成绩，但离我们的目标还有很大差距。××年，我们还有很多事情要做，我们的工作还需要不断地改进：公司住宅小区的物业管理，除了继续做好封闭式管理，今年还将全面推行定岗定编和小区开支预算分类分管理；改进配套的物资配送和财务报销程序；顾问管理要大力推进在线式顾问工作平台建设，完善和改进顾问项目的作业流程，建立科学的运作体系，通过任职资格认证、在岗培训，通过顾问工作指引、项目任务书、顾问报告砖家组，提高顾问项目品质受控性；市场拓展要强化甲方意识，建立起市场拓展模板和潜在客户档案；加强人员素质提升，大力加强员工专业能力培训，培养本地人才，引进专业人才，尤其是引进拥有丰富物业管理经验的骨干成员，强化终端管理能力；推动计划考核体系的调整完善，使工作计划与岗位职责结合起来；品质管理要抓好文字规范和行为规范，通过流程规范去实现品质与成本目标；加强分公司基础管理，强化职能部门对分公司工作的指导与支持等。

根据公司所处发展阶段特点和建设改进型企业的要求，我们将××年确定为“纪律年”，并提出了“以纪律提高效率”的口号，要求各个部门、各位员工必须不折不扣地执行公司的制度、计划与决策，严明纪律，提高公司

整体工作效率和协作效率。今天我们将在此与各部门签订××年工作目标责任书，也是出于加快工作节奏，提高工作效率的考虑。在座的各位都是××物业的管理人员，是推动公司发展的原始动力，希望大家常怀危机感、紧迫感，适应公司发展、改进的需要。

各位领导、各位同事，××年是集团快速发展、硕果累累的一年，无论是经营效益还是企业品牌，都得到社会、市场和客户的一致认可，集团领导也因为他们挺好的贡献得到社会的高度评价。在××年由建设部科学技术委员会、中国房地产与住宅研究会、中国房地产业协会城市开发专业委员会联手推出的中国房地产推动力人物年度榜中，集团××董事长被推为“中国房地产十佳产业推动人物”，××总裁位居“中国房地产十佳品牌人物”榜首，××副总裁则以其在上海地产界的出色表现而成为“中国房地产十佳创新人物”。作为××公司的员工，我们深感自豪和充满信心，当然我们也倍感压力，那就是集团快速发展对物业公司发展的要求以及集团地产品牌对物业管理服务品牌的品质要求。

各位同事，在新的目标、新的任务、新的挑战下，面对机遇和挑战，我们有理由相信在集团公司的支持、关爱、帮助下，通过全体员工的精诚努力、协同奋进、开拓进取， ××物业管理未来发展前程似锦。在跟随集团公司发展的同时××物业管理公司以及公司全体员工将得到更大的发展，实现公司和员工价值的蕞大化，实现公司经济和员工事业的持续发展。