第一章 总 论

1.1 项目名称及承办单位

1.1.1 项目名称：综合商业办公楼开发可行性报告

1.1.2 主办单位：某开发公司

1.1.3 项目负责人：

1.1.4 技术负责人：

1.1.5 经济负责人：

1.1.6 项目建设地址：市区一环内西南

1.2 主办单位基本情况

该单位注册资金5000万元，主营房地产项目，在市区一环内西南侧购买4.6亩土地，拟建一综合商业办公楼，总建筑面积48000平方米，1-5层为国际化商场，建筑面积12800平方米，6-23为公寓式写字楼，建筑面积为35200平方米。

第二章 项目背景及建设的必要性

2.1 项目背景

2.1.1项目的基本概念

本项目是办公楼的室内外装饰工程。

2.1.2 项目建设的背景

在市区一环内西南侧购买4.6亩土地，拟建一综合商业办公楼，总建筑面积48000平方米，1-5层为国际化商场，建筑面积12800平方米，6-23为公寓式写字楼，建筑面积为35200平方米。

2.2 项目建设的必要性

合肥位于我国中部，长江淮河之间，沿江近海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区域位置，辖有庐阳、蜀山、包

河、瑶海4个区，是安徽省的省会城市。近年来，合肥的国民经济保持了较快的发展，作为一座对外开放城市，2009年上半年，合肥销售商品房467万平方米，其中住宅销售面积424.88万平方米。与去年同期相比，合肥市商品房和住宅销售面积，均出现20%以上下滑，下滑幅度分别为20.4%和22.5%。但与2009年前5个月相比，跌幅均比前5月减少了10个百分点左右，呈逐月收窄态势，显示省城房产市场渐趋升温。其中，6月份当月，省城商品房销售面积106.85万平方米，比上月增加18.72万平方米，同比增长48.5%。环比增长21.2%，是去年8月份以来的蕞高点。受此带动，省城商品房空置面积也比上月减少2.09万平方米，下降至123.67万平方米。2009年1-7月份全市经营性用地共成交48宗，成交总面积3375.72亩，同比增长93.89%；成交金额81.13亿元，同比增长84.82%。其中7月份成交4宗，成交面积124.36亩，成交金额4.08亿元。1-7月份经营性用地成交量同比增幅较大，市场活跃。7月份全市房地产开发购置土地总面积18.25万平方米，同比增长1085.06%，环比下降66.29%；完成开发土地43.09万平方米，同比增长194.93%，环比增长41.56%。7月份全市房地产开发投资54.21亿元，其中住宅38.28亿元，同比分别增长4.96%和2.19%，环比分别增长1.08%和2.19%，房地产开发投资持续增长。

2009年7月份商品房新开工面积256.87万平方米，同比增长23.31%，环比增长19.56%；其中商品住宅新开工面积218.76万平方米，同比增长22.13%，环比增长20.39%。随着商品房销售市场的持续走高，自今年6月份开始，开发企业加快了投资步伐，商品房新开工面积快速攀升。全市商品房累计结转可售面积为795.44万平方米，其中商品住宅面积444.76万平方米，市场供应量充足。7月份商品房批准预售面积104.05万平方米，其中商品住宅89.23万平方米，同比分别增长7.67%和13.8%，环比分别下降20.74%和10.85%。随着销售市场成交量的放大，二季度房地产开发企业推盘速度加快，本月有所回落。截止到09年7月底，合肥商品房空置总量为157.37万平方米（含住宅78.42万平方米），商品房空置率6.14%，商品住房空置率为3.75%，仍处合理区间内。7月份全市商品房销售备案面积为141.23万平方米，其中商品住宅124.87万平方米（12607套），同比分别增长77.94%和74.88%，环比分别增长20.74%和24.77%，销售市场活跃，销售量继续走高。剔除非正常交易的影响后，市区商品房平均销售价格为4407.33元/平方米，其中商品住宅为4348.13元/平方米，同比分别增长7.97%和5.82%，环比分别增长0.12%和1.56%。7月份二手房成交总面积为28.72万平方米，其中住宅面积为24.49万平方米，同比分别增长90.44%和83.93%，环比分别增长69.54%和64.25%；市区二手房平均成交价格为3020.86元/平方米，其中住宅为2957.1元/平方米，同

比分别下降14.32%和4.83%，环比分别下降20.59%和19.47%。本月有7万平方米的企业改制房屋转让，其成交价格较低，在拉高交易量的同时，也降低了市区的二手房成交均价，导致价格同比和环比指标大幅下降。

7月份批准预售商品房面积104.05万平方米，其中商品住宅89.23万平方米；商品房销售备案面积为141.23万平方米，其中商品住宅124.87万平方米。商品房当期预售率（预售登记备案面积当期批准预售面积）为135.73%，商品住宅当期预售率（预售登记备案面积当期批准预售面积）为139.94%；1-7月份各月的市场销售量都远大于供应量，待销售面积下降明显。合肥市市区商品住房销售备案价格在08年四季度出现了环比下降，自09年元月开始，连续7个月小幅增长，本月剔除非正常交易的影响后，商品住房销售均价为4348.13元/平方米，环比增长为1.56%。商品住房销售价格增长偏快，值得关注。7月份，除滨湖区外，其他各区销售均价均超过4000元/平方米，商品住房销售价格持续增长。在住房品质和价格普遍提升的同时，各区域的销售量也有不同程度的增长，蜀山区和滨湖区本月销售量更是超过20万平方米，只有高新区受区域定位和供应量限制，销售量与其他区域的差距较为明显。7月份，市区销售备案的商品住房中，按照购房人身份证号码划分，合肥市居民（含三县）购买的商品住房套数占总比为48.04%，安徽省其他城市居民购买的

占总比为45.15%，外省居民购买的占总比为6.81%；本地居民购买需求较为稳定，外地居民对合肥市商品住房的认可程度较高。根据购房人的出生年代分析，60年代及以前的占总比为27.67%，70年代的占总比为33.55%，80年代及以后的占总比为38.78%；由此可见，80年代及以后的刚性自主购买需求十分旺盛。

第三章 市场预测

3.1国内市场预

今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。下一阶段，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。

3.2 综合性商业办公楼市场预测与分析：

综合性商业办公楼 是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求进而提升，综合性商业办公楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的综合性商业办公楼价格不菲，成为房地产类别中具投资价值项目。
　　随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了综合性商业办公楼的兴起。
　　2008年我国综合性商业办公楼竣工面积1148.07万平方米，同比增长30.19%，综合性商业办公楼销售面积922.87万平方米，同比下降22.35%，供求比出现逆转。2008年，除深圳外，其他三大城市综合性商业办公楼供应面积均大幅增加，而销售面积却出现大幅减少。其中北京综合性商业办公楼竣工面积增长140.40%，而销售面积下降36.47%；上海综合性商业办公楼竣工面积增长63.30%，而销售面积下降34.44%；广州综合性商业办公楼竣工面积增长96.67%，而销售面积下降24.60%。综合性商业办公楼销售面积的减少一方面受制于整体房地产市场的低迷，另一方面也源于经济危机的影响。宏观经济的波动不仅对住宅市场影响显著，综合性商业办公楼市场亦受到波及。
　　2009年上半年，中国综合性商业办公楼市场继续受跨国企业预算缩减的影响。尽管降幅趋缓，大多数城市的综合性商业办公楼租金依旧下跌。但从2009年二季度开始，我国综合性商业办公楼投资市场逐渐活跃，在第三季度北京、上海、深圳和广州均有数起大宗收购案例成交，更有部分国内金融机构和企业购买物业作为企业总部。
　　综合性商业办公楼是城市第三产业的重要载体，综合性商业办公楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升，综合性商业办公楼经济所占的比重将越来越大，综合性商业办公楼在城市中的地位与作用也将越来越大。另外，2009年10月1日起，修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清政策障碍。对于保险资金而言，投资的安全性与稳定性相对重要，一旦保险资金投资房地产，将会选择那些适合长期经营的物业，蕞典型的如商业地产，同住宅地产相比，商业地产收益稳定，适宜长期持有。同时，保险公司对于自用，投资及公司形象等的要求会进一步提高对综合性商业办公楼的需求。中国综合性商业办公楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。

3.3产品价格预测

据市场初步调查，商场部分销售价为2万元/㎡，办公部分均价为8000元/㎡。

目 录

第一章 总 论

1.1 项目名称及承办单位

1.2 主办单位基本情况

1.3 项目编制的依据

第二章 项目背景及建设的必要性

2.1 项目背景

2.2 项目建设的必要性

第三章 市场预测

3.1国内市场预测

3.2 合肥市场预测

3.3产品价格预测

第四章 建设方案

4.1建筑设计指导思想与原则

4.2项目总体规划方案

4.3工程及配套设施方案

第五章 企业组织和工作制度

5.1企业组织和工作制度

第六章 项目实施进度

6.1 项目实施计划

6.2项目实施进度

第七章 投资估算与资金筹措

7.1投资估算依据及说明

7.2 投资估算

7.3 资金筹措

第八章 经济效益预测

8.1经济效益预测依据

8.2 产品销售收入

8.3 成本核算

8.4 年收益

第九章 效益分析

9.1经济效益分析

9.2 不确定性分析

9.3 社会效益分析

第十章 结论和建议

10.1 结论

10.2 建议