商业广场项目策划方案怎么写：附完整策划案范本

x大厦商业广场项目策划方案

 一、公司概述

x都市味道企业管理有限公司成立于2016年，注册资本1000万元，目前共有管理层员工30人。经营范围：企业管理；企业形象策划；市场调查；企业管理咨询（中介除外）；经济信息咨询；餐饮管理；物业管理；出租商业用房；文艺创作；产品设计；品牌设计；家居装饰及设计；建筑装饰工程设计；包装设计；工艺美术设计；电脑图文设计、制作；设计、制作、代理、发布广告；会议服务；承办展览展示；组织文化艺术交流活动（演出除外）；礼仪服务；技术开发、技术转让、技术咨询（中介除外）、技术服务、技术推广；销售日用杂品、办公用品、工艺美术品、家用电器、文化用品（音响制品除外）、机械设备、建筑材料、食用农产品；销售食品。                 

“管理创品牌，品牌促发展、诚信赢顾客”是我们的经营理念；“追求挺好，力臻挺好”是我们的质量方针；“开发一个项目，造福一方百姓、树立一方口碑”是我们永远不懈的追求。

二、项目介绍

x大厦位于北京市房山区城关街道x村，位于房山区中部。x村址海拔约54米，距离北京市52.8公里，x村附近有周口店北京人遗址、石花洞风景名胜区、七渡花果山、圣莲山风景区、房山十渡、东湖港等旅游景点，有上方山香椿、房山磨盘柿、北京补花、张坊磨盘柿、京绣、金北联红小豆等特产。

项目占地面积：4050㎡，总建筑面积20792.33㎡，其中地下一层4031.73㎡,地上一层4047.5㎡,地上二层4047.5㎡,地上三层4047.5㎡,地上四层3718.1㎡,外立面 2549.19㎡。

四、公司优势

我司企业实力优势分软实力和硬实力两方面：

（一）软实力优势：

1、严格的标准化企业管理模式。严格实施IS09001:2000标准。并在此基础上提高管理强度，做到：作业数据化 、人才专业化、流程表格化、团队人性化、服务多元化、形象社会化。

2、公司商业策划运营经验丰富。与国内知名品牌商家携手，以商业策划、设计、招商、运营管理等一体化的核心业务能力，立于对城市商圈价值的重新发现与发掘。

3、具有先进的设计理念。在消费升和体验经济崛起的时代，用新的场景革命，借鉴特有的文化特色，形成“室外场景、室内用，统设、统装”的设计理念，借助一线品牌购物中心、社区商业、商业综合体、特色文旅、品质办公等一体的多元商业生态圈运营经验，在四线城市打造出一个构思新颖、设计巧妙、符合商业运营规律的“沉浸式”标杆型商业购物中心。

4、丰富的商业项目经营经验。公司团队具备十余年综合商业项目运营经验，在市场分析、判断定位、实操经营等方面积累了大量符合市场、时代需求的务实经验，保障项目方向定位准、人员不出错、运营保平稳。

（二）硬实力优势：

1、资金雄厚：我司团队经十余年刻苦耕耘，积累了强大的资金保障力量，同时配合多个项目互补经营模式，经营成本控制合理，可全面保证项目运营稳定。

2、公司有三十人的工作团队。团队对构建商业广场的艺术价值有独特思考，源自对现阶段商业发展走势的洞察，近距离聆听城市的心灵，体察和感知他们现在和未来的多样需求，试图创造出有时代感，符合当今人们消费理念的商业空间规划。

3、完善的人员培养及储备机制：我公司从事企业管理以来，培养了大量市场调研、市场开发、物业管理和行政管理人才，专业管理人员储备充足且均具备良好实际操作经验，经营、管理、开发等人才队伍成熟、稳定、可靠。

五、商业广场规划

根据x大厦区位和人口情况，结合目前已经形成的商业现状，通过多番考察、学习，计划商业广场内部空间设计采用“室外场景室内造”的设计理念，打造为类似于庙街、成都锦里等带市井文化的空间形式，商业主题为“【忆·城关】”。汇集国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店，具有强的消费号召力，将打造当地营业面积x大的集购物、饮食、娱乐、休闲于一体的现代大型购物中心。业态组合上，创新商业模式构建。

（一）设计理念

与当今不少老旧城区存在的问题一样，城关浓厚灿烂的老城味道在岁月的冲刷下渐渐遗失在人们的脑海中。“遗产变资产，文化要活化”我们寻找年轻消费者x容易接受传统文化的不二法门，在本案中以本土传统文化艺术化、潮流化、趣味化的手法打造“房山首个老城味道商业综合体”一个文化与艺术融合+情景体验的文创建筑。这座800余年建城史的地方称为“城关”，我们顺势而为，为项目取名【Memories’Towns】，寓意追溯童年的回忆，儿时的味道。把有70/80年代的文化元素提取应用贯穿于商场的立面、空间、美陈、景观、品牌视觉，以空间语言重新解读本土文化，重现景点，再造灿烂。我们从经典电影《摩登时代》中汲取灵感。我们将上世纪30年代的复古色彩应用于建筑立面上，配合商业景观打造一个独具摩登风情的商业街。黑白的电影画面把人们带回那个摩登时代，却用彩色赋予时代城新的情调，为本案绘上一抹新的色彩。屋顶的运动休闲空间的打造也为小体量的本案吸纳人流，活跃动线，提升消费起到重要作用。

（二）经营业态划分

1、休闲娱乐层（地下一层）

引入量贩式KTV、酒吧、豪华台球俱乐部、健身、电玩城等娱乐休闲场所，建立嘉年华夜总会，为消费者提供百变而又精彩的各种娱乐方式。丰富商圈业态，补充客群需求。

2、综合服务层（地上一层）

整合珠宝首饰、小商品、快餐、西点屋及服装鞋帽类业态，吸引小商品购物人群目光。拿出一半面积开设快餐和西点屋，包含各地名小吃，各操作间独立分开进行加工，建立XXX厨房统一配送至商场各店铺，店铺内仅做预包装轻加工工序。公司统一收银，按利分成。

3、综合超市层（地上二层）

仿效胖东来商贸集团“超市+百货”运营模式，运作模式不同于普通的百货商店，属于专业化经营，在不同的赛道里做专业化，形成了独特超市品牌，同时重视品牌宣传。

4、餐饮层（包含中型品牌餐饮及小型特色美食类）（地上三层）

开设各类中型品牌餐饮及小型特色美食，例如：吉野家、肯德基、自助炭火烤肉、果味酸菜鱼、小羊汤馆、新靓煲猪肚鸡、串串香、大渝火锅、库桥炸鸡、吉祥馄饨等。

5、休闲益智层（儿童城堡、体能训练、国学）（地上四层）

中庭区域规划仿真儿童乐园和儿童城堡，吸引儿童群体和全家欢购物人群，提升商场人流量。增加国学和体能训练等素质教育机构，提升商场黏性和益智教育业态水平。

6、停车商车位配比

据我国停车位配比规定，停车场总面积按规划人口的每人0.8平方米至1平方米设计。一座写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5个，娱乐性建筑的指标是1.5-2个，餐饮性质的指标是2.5个。综合上述规定，结合本项目实际需求，按照100平方米平均2个停车位计算，目前共需要停车位400个。其中应急停车位10个（XXX、消防、救护等车辆）内部停车位30个，提供给社会车辆停靠车位为360个，该建筑本身园区内可规划车位50个，其余车位能否通过临时借用项目附近的拆迁地块进行停车位不足的方案，或通过有关部门规划市政道路的收费停车位解决。

六、市场分析和前景预测

2020年末，房山区全年一般公共预算收入实现75.02亿元，同比增长7.1%；社会消费品零售总额实现341.3亿元，同比下降9.1%；居民人均可支配收入实现44078元，同比增长2.9%；城镇居民人均可支配收入实现52288元，增长3.2%；金融机构人民币各项存款余额达1934.2亿元，同比增长4.3%，其中城乡居民储蓄余额达1193.5亿元，增长15.2%。

城关街道，北京市房山区下辖街道，地处房山区东部，东与阎村镇相连，东南与窦店镇相接，南与石楼镇为邻，西与周口店镇毗邻，西北与向阳街道相邻，北与迎风街道、东风街道接壤，东北与青龙湖镇交界。辖区总面积51平方千米。截至2019年，城关街道下辖22个社区和22个村委会。城关街道有户籍人口有96243人。

城关街道办事处附近有原香漫谷购物广场, 北京房山商业大楼, 华冠天地房山城关店东门, 华冠天地房山城关店, 华冠天地房山城关店北门, 华冠·欢乐城, 未来小镇, 商业城, 顺发商场, 鸿豪生活广场, 蓝腾购物中心，燕鹏商厦, 国泰良辰百货, 华冠购物中心(良乡店), 国泰百货(良乡店)等商场。城镇居民人均可支配收入实现52288元，具有一定的购买力，未来前景可期。

七、盈利模式

本项目的盈利模式是对物业经营，将物业提供给不同的商家，通过租金收入，物业运营管理，获得一系列附加值收入。主要收入来源如下：

1、租金收入：商场总建筑面积是20792.33平方米，按50%的公摊面积计算，按照实际营业面积为总面积的55%计算，地下一层至地

上三层，每层的实际使用面积约为2200平米，地上四层为2000平米

租金按每天2-6块计算，每年租金收入300万。

2、十年回收周期。综合上述条件，本项目全部出租后收益为5644800元，按照每年房租300万，以本项目满载情况计算，毛利率约为53%。预计回报周期为10年。

八、投资和装修计划

我公司计划对本项目投资金额为 3000 万元，其中 300 万元作为前期的租赁保证金， 200  万元为外立面的的效果装修， 约1200万元为商场内部的建筑装修，基础设施构建,约1000 万元用于商场内部整体装饰效果。剩余 300   万元作为前期经营流动备用资金。

九、经营思路

我们遵循先品牌效益、后经济效益、先求不败而后求全胜。

1、根据项目所处区域情况，结合目前项目实际情况，完成签约一、二个主力店并同时进行炒作与形象推广积聚人气，促进招商，因为主力店是一个城市商业综合体的“定海神针”，其影响之大可想而知。知名度较高，有良好业绩记录的主力店可使一个城市综合体的后期经营更加稳定，且有利于项目的可持续发展，知名的主力店的入驻能够吸大部分消费者到店。商业项目的招商以准确的定位和规划为基础，项目规划暴扣主题定位、商业建筑情景营造、商业业态组合布局，主力店、品牌店、特色商铺的区域设计等，形成清晰的招商规划系统。

2、商场整体以“选择性招商”作为标准，同样的行业选质量，同样的质量选服务，同时计划一份针对优质商户的招商政策。对于主力店给予政策上的优惠，对于高品质小品牌的商户进行政策上的扶持。商场内部每层配置3个直饮水服务点，每层楼梯口、电梯口配置指引机器人，让科技与服务融为一体

3、超市项目以“胖东来”超市作为行业标杆，以高质量、低价格、优服务的经营理念，用传统的布局，打造一个全新的商超氛围，致力于服务周边百姓。

4、同时根据疫情常态化的现状，为本项目自主研发APP，关联商场内所有商户，以备“战时”之需，在疫情期间，为老百姓提供线上服务，超市、餐饮专人专区配送，每个配送员直对一个小区或村，或每两个配送员直对一个大型社区或村，从而实现点对点配送。真正做到替x减压，为民生提供保障。在x和x的领导下战胜疫情后，APP同样可以为周边消费者提供餐厅预订、线上购物、求职招聘等全面服务。

十、营销计划

（一）两大核心策略顺利去化

核心策略一：四大举措，实现商业顺利去化

1.招商先行，从产品源头提升商业价值

2.招商发布会同步启动，预留足够市场反应空间

3.公装与销售活动同步进行，提升客户购买信心

4.明确商业定位，实现清晰业态划分，保证后期 商业成活率

核心策略二：三大举措，实现客户到访与转化，完成销售目标

1.线上推广立形象，线下渠道抓客户，实现客群持续导入

2.丰富动作，增强客户粘性，实现目标客群的持续关注

3.合理价格搭配，内部产品合理价差，满足不同客户阶层需求；

（二）三大核心执行思路

1、抢占市场关注度：快速启动多区域布局，分销、中介等强势渠道资源。

2、快速积累客户：多维度立体，大规模人海战术，精准拓客。

3、快速转化客户：以具性价比的价值快速撕裂市场，实现销售。

（三）执行策略

建立渠道+多区域联动+外围资本撬动本地市场，三大要点有效配合！

1、布局策略：建团队—强管理—重执行

案场中高层配备——调配公司自有力量，案场配置不低于15人；

区域分销团队——公司自带分销团队不低于两家，速扩招本地业务员，第一时间完成本地行销团队建立；

总部电销团队——电销资源整合，启用总部电销团队或建落地电销团队。

2、渠道策略：挖渠道—整资源—推项目

联合渠道资源——通过公司自有渠道资源在各个区域门店进行宣讲，第一时间全范围覆盖房山地区；

多区域联动——扩大落地范围，延伸至周边区域，吸引外围客户关注；

经纪人集中踩盘——以大地区渠道集中踩盘，项目价值点输出，全力推进项目；

3、推广策略：品牌价值-项目价值-项目认可

活动支持——根据销售情况及客户区域属性制定落地活动，活跃案场氛围，吸引潜在客户；

利好层面——针对居然之家品牌落地作为外围价值输出点；

地段层面——强调项目地段价值、产品属性、稀缺性及打造高端价值；

产品层面——从产品面世带入从品牌价值-项目价值-项目认可作为主要输出策略。

十一、财务预测

由于x大厦项目由贵公司正式交付后开始启动装修，预计前期策划+装修+招商的总体时间为9个月，因此收入预测为（由2024年开始计算）

2024年预计x大厦年收入500万，净利润200万。

2025年预计x大厦年收入564万，净利润300万。

2026年预计x大厦年收入564万，净利润300万。

2027年预计x大厦年收入564万，净利润300万。

2028年预计x大厦年收入564万，净利润300万。

十二、对当地经济贡献

x大厦建成后，将吸纳近百家时尚潮流品牌店铺，业态覆盖时尚、餐饮、娱乐、教育、科技、家居等多元领域。这些时尚潮流品牌店铺，为城市的潮趣生活树立起全新的风向标，着力为有个性化潮流需求的年轻人搭建追求精神享受、轻松自由、沟通交流的“潮流主题商业”平台。

项目通过搭建体验中心、社交平台、生活中心，满足个性化、定制化、体验式消费需求，向社交体验、家庭消费、时尚消费、文化消费中心转型，打造以综合体为核心的一站式消费商圈。不仅完善和拓展了房山现代服务业的配套功能，提升了城市的形象和品质，还将成为拉动经济增长、提升城市竞争力的新载体。

项目建成后还可带动周边业态发展，解决当地税收、人员就业、开发新区、提升居民休闲购物、居住环境。在吸引城市人流的同时，也带动了周边经济的发展，提升城市形象与品味，满足当地顾客对一线品牌、高折扣的消费需求。可加速项目周边住宅及商铺去化和溢价；为当地投资者带来巨大投资回报。

x大厦装修改造后，将建成当地商业广场地标，我们承诺如能获得相关项目，公司会将与贵单位合作，全力以赴，通过开展一体化招引投资及配套管理，把x大厦打造房山中心地段核心商圈的标志性综合体，保证项目100%达到预期效果，为贵公司提供一个可圈可点的商业成功案例。