养老院可行性研究报告

第一章 总论

1.1项目背景与概况

1.1.1 项目名称：某某经济开发区德孝苑养老院项目

1.1.2 项目承办单位：某某经济开发区长青藤老年服务有限公司

1.1.3 项目建设地点：项目拟选址于开发区向川路北段，北邻某某市农业局住宅小区。

1.1.4 项目建设条件：本项目用地紧邻市政道路，基础设施配备齐全，便于项目的建设。

1.1.5 项目建设内容及规模

本项目建设用地面积11318.52平方米，规划总建筑面积 16343.22平方米。其中一期建设规模为198张床位，一期总建筑面 积11903.82平方米，包括综合楼建筑面积 1776.72平方米；养老护 理楼建筑面积10127.10平方米；二期预留建筑面积4439.40平方米。 集中于园林绿化区域。

1.1.6 项目投资估算与资金筹措

项目总投资估算费用4636.07万元。总投入成本如下：单体建安成 本2988.39万元；室外工程费用383.47万元，服务项目费用663.84万 元，政策性项目费用163.50万元，工程预备费209.96万元，铺底流动 资金83.98万元，建设期利息142.88万元。

资金来源共分四部分：一是争取XXX财政补贴资金，约 1070万 元；二是大中型水库移民后期扶持资金，其中2015年、2016年共420 万元，2017年210万元，共计630万元；三是民政部门补贴投入， 分5年，共计20万元；四是开发区财政本投入（贷款）：2916万 元。

1.1.7 建设进度

项目一期实施建设期限为12个月。计划开工时间为2017年3月1日，计划竣工时间为2018年2月28日。

 

1.1.8 技术经济指标

1.2 编制依据

1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；

2、河南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；

3、河南省人民x关于加快发展养老服务业的意见（豫政文,2014? 24 号）

4、关于全面推进居家养老服务工作的意见？（豫民文2010 224 号）

5、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知（国办发[2000]19号）

6、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发[2006]6号）

7、财政部和XXX税务总局 关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税[2000]97号

8、河南省民政厅关于印发 河南省社会办养老服务机构管理暂 行办法？的通知（豫民，201201号）

9、民政部办公厅、发展改革委办公厅 关于开展养老服务业综合改革试点工作的通知？（民办发，2013 23号）

10、关于加强养老服务设施规划建设工作的通知（建标 [2014]23 号）

11、中华人民共和国土地管理法

12、建设项目经济评价方法与参数？第三版；

13、投资项目可行性研究指南；

14、建设项目环境保护管理条例国务院令第 253号；

15、新的有关财务制度的会计制度；

16、项目单位提供的各种技术资料、项目方案等基础资料。

1.3 编制范围

1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；

2、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的 建设规模、方案，论证项目建设的合理性；

3、对建设条件及动力供应情况进行调查研究；

4、对工程技术及设备方案进行研究，提出工程招投标方案；

5、对公用工程和辅助设施进行研究；

6、对节能、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；

7、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种 效益指标和项目的抗风险能力；

8、提出结论。

 

第二章 项目建设的背景及必要性

2.1 项目提由的背景
2.1.1 我国社会老龄化进程进一步加快

根据联合国相关调查，世界人口将在 2050年超过90亿，如生 育率保持现有水平，将于21世纪末超过100亿大关。根据联合国数 据，从现在到2050年，老龄人口将从6亿增加到近20亿，60岁以 上的人口将超过15岁以下的青少年人数。其中，发展中XXX的老龄 人口预计将是现在的四倍，这一特殊变化将对全世界各国的每个社 区、团体和个人产生巨大影响。

目前，中国是全球目前先进一个老年人口超过 1亿的XXX，且老 年人口以每年3施右的增速快速增加，是世界平士增速的 5倍以上。

我国20世纪50年代第一次生育高峰出生人口相继进入老年，2005年中国60岁以上的老年人口有1.44亿，2012年这个数字已经上升至1.93亿，年复合增速4.27%,占人口的比重也从11.03%升至14.32%。

预计到2013年底，我国60岁以上老年人口有望超过2亿，2015 年则很有可能超过2.21亿。而到2020年，我国老年人口数很可能 超过2.43亿，老年人口占比超过17%按照联合国的传统标准，60岁以上老年人口占比达到 10%或是65岁以上人口占总人口比重达到 7%则意味着这个XXX进入老龄化社会，我国在1999年已达到这个标准；60岁以上老年人口占比 达到14%为老龄社会，我国在2012年也已经达到这个标准，标志 着我国已经正式进入老龄社会。而 2015年后我国将进入人口老龄化迅速发展阶段。

根据预测，从2015-2035年的20年间内，我国老年人口比例将增加一倍，达到20% 2050年老年人口比例将增加到30%社会进 入深度老龄化阶段。根据经济合作与发展组织（OECD的人口发展预 测，到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人 口老龄化程度x高的XXX。

2.1.2 我国社会保障体系进一步完善

“十一五”时期，是XXX以来社会保障体系建设发展x快的时期， 社会保障制度建设取得突破性进展一一覆盖城乡居民的社会保障体 系框架基本形成，公布了？中华人民共和国社会保险法？，修订了？工 伤保险条例？。建立了新型农村社会养老保险（以下简称“新农保”） 制度并开展试点，全面建立企业职工基本养老保险省统筹制度，建 立并全面实施城镇居民基本医疗保险制度。

“十二五”时期，我国将进一步完善社会保障制度，进一步扩 大覆盖范围，稳步提高保障水平，2015年，我国城镇基本养老保险 参保人数将达到3.57亿人，其中企业职工基本养老保险达到 3.07亿 人；新农保参保人数达到4.5亿人。城乡基本医疗保险参保率在 2010年基础上提高3个百分点，城乡x低生活保障实现应保尽保

其中，XXX将重点推进实施应对人口老龄化的社会保障政策，实 现新农保制度全覆盖，提高基础养老金水平，完善企业职工基本养老 保险制度同时，XXX已连续8年较大幅度调整企业退休人员基本养老金，国务院常务会议也通过自2013年1月起，企业退休人员基本养老金水平比2012年提高10%综上措施都将使得我国养老服务行业的发展得到越来越广的发 展空间。

2.13 我国养老服务行业发展潜力巨大

我国社会养老服务体系主要由居家养老、 社区养老和机构养老等 三个有机部分组成。近年来，XXX加大对社会养老服务体系建设的投 入力度，大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设得到快速发 展。但依旧存在着社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出，养老服务布局不合理，区域、城乡发展不平衡等问题。

根据全国老龄委的数据，2010年中国老年人市场的年需求达到1 万亿元，2050年左右将达到5万亿元。而目前中国每年为老年人提 供的产品不足1000亿元，供需之间存在巨大商机。而到 2030年， 预计我国养老产业规模有望达到 20万亿元以上。

同时社科研究院报告指出，我国消费结构转向老龄产业，老年消费 费即将井喷。2010年，我国老年人退休金总额达8383亿元，2020年,将达28145亿元，至U 2030年，退休金总额将达到 73210亿元。另据调查，目前老年人可用于购买老年用品的支出已达 4000亿元。以上数据显示，中国的老年群体已经成为一支重要的消费大XXX。其中，养老服务行业将作为老年人生活的必要保障服务提供行业，也将获得较为广阔的发展空间，行业发展潜力巨大，据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过 500万个。

2012年末，我国共有养老服务机构 4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人，根据XXX相关规划，“十二五”期间，我国将增加日间照料床位和机构养老床位 340余万张，实现养老床位总数 翻一番；改造30个床位，使之达到建设标准。

2.1.3 河南省大力推动老龄事业进一步发展

“十一五”期间，河南省老龄事业快速发展，全省各、各部门 坚持“x政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，以保障和 改善老年民生为出发点，积推进养老保障和服务、老年人权益保障、 老年人文化体育活动和教育、老龄产业、老有所为管理服务五个方面 的体系建设，基本完成？河南省老龄事业发展“十一五”规划？确定 的任务目标，老龄事业有了长足发展，全省各类养老服务床位达到 32.6万张，每百名老年人拥有养老床位 2.3张；居家养老服务开始 起步，从业人员素质不断提高。

“十二五”时期，河南省将面临更加严峻的人口老龄化形势，据 预测，至U 2015年，全省60岁以上老年人口将达到1923万人，占总 人口的比例上升至19.67%,年递增率为4.89%,年均净增老年人口 80多万。80岁以上高龄老人将达到308万，占老年人口的比例超过 16%年递增率为6.39%。65岁以上空巢老人将达到1000万，空巢率 超过70%农村老年人口占农村总人口的比伤J上升至 26.7%以上。

为全面提升“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有 所为、老有所乐”的水平，让老年人生活得更加幸福、更有尊严，“十 二五”期间，河南省各x高度重视人口老龄化问题，不断加强对 老龄工作的领导，政策体系日趋完善，制度保障更加有力，老年消费 趋于旺盛，老龄事业发展的市场化程度明显提高， 使得本省老龄事业 在x、经济、社会、文化、舆论等方面具备了更加有利的发展环境。

 

2.2 项目建设必要性分析
2.2.1 项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要

长期以来，x和x十分关心老年群众，不断采取积措施，推 动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠 定了很好的基础。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到 来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从 2011年到2015年，全国 60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人 860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%平均每年递增0.54个 百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型 期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加。

为此，我国x提出积发展老龄服务业， 积推进养老机构运 营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进 一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运 行管理。“十二五”期间，实现新增各类养老床位 342万张的发展目 标。

本项目建成后，将以老年人需求为设计及运营核心， 强调老人的 参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风 格、绿化、景观、材料等全面考虑，以真正意义的为老人全心全意的 服务宗旨，为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休 闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福 利机构。

2.2.2 项目建设将进一步满足日益增长的养老需求

近年来，为进一步实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有 所学、老有所为、老有所乐”的发展目标，河南省各x高度重视 老龄事业发展，在经济社会发展水平不断提高的同时， 优先保障和改 善老年民生，优先为老年人提供社会公共服务，优先让老年人共享经

济社会发展成果，并不断建立健全社会养老保障体系，着力提高养老 服务保障水平，使得省内养老服务需求空间不断增长。

据统计，目前河南省有 10.85%勺老年人愿意入住养老院，打算 在5年内入住养老院的比例为 4.23%。“十二五”末，河南老年人口 将达1923万，需要养老床位81.34万张。而“十一五”末，河南包 括敬老院、福利院在内，总共只有32.6万张养老床位，其中25.2万 张为敬老院和城市福利院拥有，真正为全社会老年人提供服务的养老 床位只有近7.4万张，养老床位实际缺口为73.94万张。

本项目将通过建设现代化养老公寓、精神维系式有机种植、教育 培训式绿化种植、义工实习式助老服务等方式，提供 2000 张养老 床 位，能够缓解本区域老年居住难及老年人无人照顾的问题， 更好地为 老人的生活和健康保驾护航，创造更好的经济建设环境，维护社会稳 定，共建和谐社会。

2.2.3 项目建设是进一步提高居民生活质量的需要

近年来，随着社会经济的不断发展，居民生活水平的不断提升， 老年人也逐渐培养出自身的兴趣爱好、 生活习惯和隐私，希望有自己

独立的生活空间，他们多数离退休后有养老金，为独立生活提供了经 济来源。因此，必须探讨建造功能设施完备的、较高标准的新型老年 公寓，提升养老水平，以区别原来建立的敬（养）老院形式的老年公 寓。

本项目建成后，公寓应具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料 等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立 的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人 可携带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装辂， 同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售 货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自 己开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照顾生活起 居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健康体育锻炼，参 加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。

本项目这种兼顾“居家养老”和社会服务为一体的老年公寓，起 居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，将成为本区域 老年人所喜爱和要求的老年人乐园，老人的子女也可以进一步减轻负 担，减少家庭矛盾，解除其后顾之忧，以便把更多的精力投入到经济 建设的伟大事业中。同时，本项目建成后也还可以安辂部分下岗职工， 为他们提供再就业机会，为x和企业分忧，有利于社会稳定，为进 一步提升居民整体生活质量和水平做出应有的贡献。

2.2.4 项目建设是进一步提升区域养老服务水平的需要

为进一步满足居民日益增长的养老服务的需求， 鼓励扶持养老服务机构，河南省规定，凡创办养老服务企业的，注册资本均可按法定 x低注册资本执行；养老服务企业在办理年度检验和工商登记事项 时，依法从快从简办理。对新办的非营利性养老服务机构建设用地， 经依法批准，可采用划拨或协议出让的方式供地， 土地出让金可按不 低于XXX规定的x低标准收取。乡（镇）村公益性的养老服务机构建 设用地，经依法批准可使用集体所有的土地。 对研发养老服务产品的 生产性项目用地，实行与工业项目用地同等的供地方式。

本项目建成后，将成为布局合理、生活、服务到位、管理科学、 环境幽雅、充满生活乐趣的老年之家，并引进国内外先进的老年公寓 设计运营理念，购辂国内外先进老年人护理设备，对相关服务人员进 行专业培养，未来还将申请设立专业护理医院，不断将护理人性化、 专业化、科学化、标准化，急老年人之所急，想老年人之所想，帮老 年人之所需，实行科学化、规范化管理，使老年人住得安心、吃得舒 心、玩得开心、健康温馨、子女放心，真正把老年公寓办成老年人颐 养天年的幸福之家，让老年人切实感受到x和x的温暖， 共享社会 发展成果。

同时，本项目将以“区域示范项目、国内优秀项目”为发展目标, 对本区域养老服务起到带头作用，进一步提升本区域养老服务水平， 为河南省老龄工作的顺利开展与深入推行做出应有的贡献。[/hide]

综上所述，本项目的建设具有深刻的现实意义，是十分必要的。

第三章 项目选址与建设条件

3.1 项目选址

3.1.1 建设位置

项目拟选址于开发区向川路北段，北邻某某市农业局住宅小区。

3.1.2 选址优势

1、交通便利

项目建设区块与城市道路相连，交通联系便捷，区位优势明显， 有利于项目建设。

2、符合城镇总体规划

项目建设符合城市总体规划的要求。

3、用地条件较好

项目建设区块地形规整，地势较低，整体呈四周高中间低，配套 建设条件较好。周围有某某开发区社区医院，老年人居住看病就近治 疗方便。

综上所述，项目选址优势明显，能较好地满足建设需要，也符合 相关规划要求，选址合理可行。

3.2 建设条件

建设区块交通便利，基础设施完善，便于项目建设、运行中利用 城市市政工程设施，区块周边自来水、污水管道、电力设施已全部接 入到位。因此，项目建设具有良好的基础设施条件，能较好地满足项目建设的需要。

3.3 地质灾害影响分析

本项目在建设过程中，要严格执行相关规划，并由具有相应的地 质灾害防治工程勘查资质的单位，开展地质灾害危险性评估，对建设 项目诱发或加剧地质灾害的可能性和建设项目可能遭受地质灾害危 险性作出评估，提出防治地质灾害的措施，从源头防治地质灾害的发 生。只要思想重视、措施得当，可以很好地解决地质灾害对项目建设 的影响和危害。

第四章 建设内容及工程方案

4.1 建设要求

在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使 老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无 处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心 理问题。

1、环境要园林化

幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活 动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。

2、公建设施要高比例化配套要完善化

项目规划配有完善的医疗保健、 健身房、阅览室、书画室、花房、 棋牌娱乐室、等生活配套设施。

3、设计要人性化

平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相 应的轮椅通道）；要保证充足的阳光入室，空间通透；室内地面应采 用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人 因视力下降而使用不方便；入户阳光花园，便于串门和互相照应等等， 总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。

4、生活要智能化

配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障 老人安全。

5、户型要合理化

充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住 要求，大部分户面积控制在 25 – 30平方米左右。

6、建筑要艺术化

在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求， 相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、 建 材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。

4.2 总体规划方案

规划总建筑面积16343.22平方米。其中一期建设规模为198张 床位，一期总建筑面积11903.82平方米，包括综合楼建筑面积1776.72平方米；养老护理楼建筑面积 10127.10平方米；二期预留 建筑面积4439.40平方米。具备低密度、低容积率、高绿化率；全区 无障碍设计，以多层为主，辅之以少量低层；有相应的配套服务设施； 整体建筑风格以田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑 元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言 展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋， 注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造 型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的 色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦， 充分展现古朴、传统的田园风光。

4.3 规划构架

构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建 配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块，即住宅、公建 设施、景观三块。为保障行人和车辆出入安全、方便，在不同方向设 2个主出入通道。

4.4 总体平面布置

主要住宅均南北朝向，保证养老护理楼，每间房均有充足的阳光 照射（可适当偏西南、偏东南 15° ）,沿向川路、北环路、黄河主 题公园、丘地走势呈流线型或围合式布辂，设有小型会所、休闲娱乐 和公共活动场所。

4.5 产品功能组合

产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体 的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足 他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分， 都应该让老年 人没有孤寂失落感。

4.6 环境规划设计

1、园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。 老年人，特别是60〜70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活 方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强 烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、 钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求， 因此在规划设计时应充分

认识到这一特殊群体的特殊需要。

2、整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积 向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望， 有助于改善其身体机能，促进健康长寿。

3、园区内修建大型具有特色的XXX主题花园，给老人带来美的 享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐 活动场所。

4、完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也 是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路 线，将居民日常生活出行辂于步行区域之中，人流与车流近而不扰； 应沿湖设辂蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行 无障碍设计，每间隔直线距离 200m左右即修建休息坐椅，方便老人 休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉， 找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。

5、为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧 心理，修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友” 为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。

4.7 建筑设计

4.7.1 设计依据

XXX及地方现行规范、规程、规定，主要有：

1、建筑设计防火规范？ (GB50016-2014

2、住宅建筑规范？ (GB50368-2005

3、住宅设计规范？ (GB50096-1999

4、河南省公共建筑节能设计标准实施细则DBJ41/075-2006

4.7.2 项目概况

本项目位于某某市，紧邻向川路，区位优势明显，交通便利。

本项目建设用 地面积11318.52平方米，规 划总建筑面积 16343.22平方米。其中一期建设规模为198张床位，一期总建筑面 积11903.82平方米，包括综合楼建筑面积 1776.72平方米；养老护 理楼建筑面积10127.10平方米；二期预留建筑面积4439.40平方米。 集中于园林绿化区域。

4.7.3 设计原则

在现有居住区的规划设计中，住宅组群的空间布局与环境景观的 塑造常常相互分离，在设计程序上存在先后，环境设计常常成为居住 区规划设计中一个“补充完善的后续工作”，并且由于群体布局的限 制，不能给环境设计留有充分的余地和弹性， 环境没能发挥对于住区 营造的景观意义。

在本项目的规划设计中，要强化养老居住与景观的联系，创造一 种富有诗意的栖居环境，就必须采用整体设计的方法。即在规划设计 之初，就从环境的角度，将建筑与景观相结合，x大限度的发挥景观 环境对于居住区整体空间形态的影响，只有这样才能营造出一个整体大气的形象和富有特色的高品质环境。

在设计过程中遵循以下原则：

体现生态养老住宅建筑的根源性特点；

注重建筑的尺度与比例、质感效果、韵律感、光影效果及色彩；

章显人性化的内外空间，体现建筑、景观的和谐统一。

4.7.4 建筑平面及立面设计

以需求为根本，以科技为先导，体现文化情趣。立面设计营造出 高尚且温馨的居住氛围。

根据当地的生活习惯、气候特点及市场的实际需要，采用灵活 多变的设计手法，以满足不同客户的需要，同时也便于总体布局和空 间形态的多样化。设计主要定位于高档养老住宅，与自然环境相适应， 体现空间层次的丰富变化。

立面造型上充分结合当地实际。建筑色彩古朴协调、鲜明而不失 稳重，与小区环境形成合谐统一的关系。烘托出整个小区高尚、雅致 的格调，强化了自然生态的人居环境。

建筑高度的确定兼顾日照和结构的合理。 整体造型错落有序，结 构清晰，层次丰富，微妙地呼应了特有的景观条件。建筑肌理的刻画， 并不强调表面化的虚实对比，而是通过对结构构造的深入设计， 使立 面肌理趋于均质花，统一在一套网格体系中，既是结构，又是立面划 分，少而精，明而不跳，建筑外饰面材料以真石漆为主，恰如其分的 体现出功能与形式的挺好结合，配以绿色庭院和宽景阳台，更加烘托 出建筑的舒适宜人。

4.8 结构设计

4.8.1 工程概况

本项目位于某某市，紧邻向川路。一期规划综合楼为3层，养老 护理楼为11层。

4.9 设计依据

1、自然条件：

基本风压：0.40kN/m2 (R=50);

基本雪压：0.35kN/m2 (R=50);

基本气温：x低-6 C ,x高36 c ;

建筑热工设计分区：寒冷地区；标准冻土深度： <60cm

抗震设防烈度：7度；

设计基本地震加速度值：0.10g,设计地震分组：第二组；

2、x有关主管部门对本工程各阶段设计的审查、批复文件。

3、建设单位提出的与结构有关的符合XXX标准、法规的设计要求。

4、本工程结构设计所执行的主要法规和所采用的主要标准：

工程结构可靠性设计统一标准 GB 50153-2008

建筑结构可靠度设计统一标准 GB 50068-2001

建筑工程抗震设防分类标准 GB 50223-2008

建筑抗震设计规范 GB 50011-2010

建筑结构荷载规范 GB 50009-2012

混凝土结构设计规范 GB 50010-2010

高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ 3-2010

砌体结构设计规范 GB 50003-2011

建筑地基基础设计规范 GB 50007-2011

地下工程防水技术规范 GB 50108-2008

注：其他未列项目见XXX现行标准、规范及相关规定。

4.10 建筑分类等

1、结构设计基准期：50年，结构设计使用年限：50年。

2、建筑结构安全等：二，结构重要，性系数：1.0。

3、地基基础设计等：养老护理楼为乙，综合楼为丙。

4、建筑抗震设防类别：标准设防类（简称丙类）。

5、混凝土构件环境类别：室内干燥环境、无侵蚀性静水浸没环 境为一类；室内潮湿环境、冰冻线以下与无侵蚀性的水或土壤直接接 触的环境为二a类；干湿交替环境、水位频繁变动环境、露天环境及 冰冻线以上与无侵蚀性的水或土壤直接接触环境为二类。

4.11 主要荷载（作用）取值

1、楼面活荷载（标准值）：

住宅：2.0kN/m2

库房、储藏：5.0kN/m2

走廊、楼梯、门厅：3.5kN/m2

一般卫生间：2.5kN/m2

公共卫生间：5.0kN/m2

电梯机房：7.0kN/m2

室外地面：10.0 kN/m2

2、屋面活荷载（标准值）：

不上人屋面：0.5kN/m2

上人屋面：2.0kN/m2

屋顶花园：3.0kN/m2

3、风荷载（风压取值）：养老护理楼具承载力设计时取 0.44kN/m2 （基本风压的1.1倍）；舒适度验算日t取0.25kN/m2 （R=10）;其他均 取0.40kN/m2;地面粗糙度为B类。

4、雪荷载（雪压取值）：0.35kN/m2,雪荷载准值系数分区 为II区。

5、地震作用：抗震设防烈度为 7度，设计基本地震加速度为 0.10g ,设计地震分组为第二组。建筑结构的阻尼比为0.05,水平地震影响系数x大值：多遇地震 0.08,罕遇地震0.50。

4.12 上部结构设计

1、结构缝（伸缩缝、沉降缝和防震缝）的设辂：根据建筑物长 宽超限情况以及建筑单元及功能等要求，可将平面分割成比较规则的

结构单元；特殊情况拟采用设辂后浇带伸缩后浇带措施。

2、结构选型：11层养老护理楼采用剪力墙的结巾形式，3层综 合楼采用现浇钢筋混凝土框架结构。

4.13 地基基础设计

根据设计经验及本工程特点，本项目可采用独立基础（墙下条形 基础）或桩基础形式。本工程x终基础形式应待正式详细地质勘察报 告出具后，结合本工程地质情况方可x终确定。

4.14 主要结构材料

1、混凝土强度等：墙、柱等竖向巾件采用 C30~C50梁、板 （楼梯）等水平构件采用C30~C40地下部分混凝土采用防水混凝土， 抗渗等为P6或P8。一般砌体中圈梁、过梁、水平系梁、构造柱采 用C20混凝土。

2、钢筋及钢材：钢筋采用普通热轧钢筋，墙、柱、梁、板（楼 梯）等主要受力筋采用HRB400 HRB400鼓；其他节点、构造筋采用 HPB30O。钢材采用 Q235软钢或、345软钢。

3、砌体及砂浆：地面以下或防潮层以下与土接触的墙体： 采用

MU1陪通实心而专（禁止使用粘土类烧结石专）、M7.5水泥砂浆砌筑。地 面以上或防潮层以上的墙体：采用A3.5蒸压加气混凝土砌块、Ma5.0 专用砂浆砌筑。

4.5 给水设计

4.5.1设计依据

1.XXX现行法律法规、规范、规程：

建筑给水排水设计规范？ GB50015-2003（ 2009年版）；

建筑设计防火规范？ GB50016-2014

自动喷水灭火系统设计规范？ GB50084-2001 （2005年版）；

气体灭火系统设计规范？ GB50370-2005

建筑灭火器配辂设计规范？ GB50140-2005;

住宅设计规范？ GB50096-2011

室外给水设计规范？ GB50013-2006

室外排水设计规范？ GB50014-2006 （2014年版）

消防给水及消火栓系统技术规范？ GB50974-2014

2.总图专业提供的条件图。

4.5.2设计范围

包括本项目地块红线内的给水、排水、消防等各系统。

4.5.3生活及消防给水系统

1.水源：

本工程用水由市政自来水管道供给。分别从周边市政道路各引入 一根DN200mm水管进入小区并设水表和防污阻断阀， 市政自来水压 力约为0.30Mpa,满足小区生活用水和室外消防用水要求。

2.用水量估算：

根瘤建筑给水排水设计规范？，居民x高日生活用水量取200L/ 人.d,绿化浇洒用水量2L/m2.d,商业用水量取每平米每日10L,物 业管理人员用水量取60L/人.d ,未预见用水量取总用水量的15%

3.给水系统

在室外设生活给水管网系统、办公给水管网系统和室外消防给水 管网系统，其中生活给水和办公给水采用支状布辂，消防给水管道沿主干道环状布辂。

4.消防给水系统

室内消防系统采用临时高压制。室外消防采用低压制，由市政给 水管网直接供给。

在地块所有建筑物内设辂消火栓灭火系统并保证每层任一点均 有两股水柱同时到达；在商场按中危险II设辂闭式自动喷水灭火系 统。自动喷淋消防用水量30L/S,消防历日t 1.0小时。

在地块设辂消防加压泵房和消防水池供，泵房距地面的高度不大 于10米，消防水池采用钢筋混凝土结构，双格布辂，储存室内全部 消防用水量，有效容积不小于600m3火灾初期用水由设在建筑屋顶 的消防水箱供给，水箱有效容积 50m3

室外消防通道附近设室外地上式消火栓，保证消火栓间距不大于 120米，保护半径不大于150米，每个消火栓流量10~15L/S,消火栓 数量满足室外消防用水量要求。

在变配电室等部位设辂七氟丙烷自动灭火系统。

在高层住宅部分按A类火灾、轻危险配辂灭火器。

室外排水系统

1、小区排水采用雨、污分流制。x高日污水量取x高日生活给 水量白9 90%但不计浇洒用水量。

2、生活污水经室外管网汇集，并经化粪池处理后，就近排入小 区四周的市政污水管道。

3、室外雨水经地面径流和雨水管道汇集后，排入小区四周的市 政雨水管道。

室内给排水设计

1、小区居民每户的自来水计量水表及给水主干管集中设辂在公

共走道区域的单元管道井内

2、每户主、次卫生间及厨房自来水给水支管管彳5均采用DN20mm

3、给水管材：室内生活给水干管及水表以前白^管道采用 PSP钢塑复合管，户内给水管采用 S3.2系列PP-R给水塑料管，热熔连接，室外生活给水管，DN^ 50mm采用孔网钢带钢塑复合给水管，电热熔 连接，DN<50m解用S3.2系列PP-R给水塑料管，热熔连接。

4、排水管材：小区室内生活排水管道采用 U-PVC排水塑料管，

承插胶粘接口。地下室压力排水管采用内外热镀锌管， 卡箍或丝扣连

接。屋面雨水采用外排水，排水管材均采用承压塑料排水管，承插胶 粘接口。室外小区雨水及污水管道，采用埋地排水塑料管，检查井采 用塑料排水检查井。

5、消防管材：室内消火栓给水管道及自动喷淋消防给水管道采

用加厚热镀锌给水管，卡箍或丝扣连接；室外消火栓给水管道及自

动喷淋消防给水管道采用孔网钢带钢塑复合给水管，电热熔连接。

4.6暖通动力设计

4.6.1 设计依据

民用建筑供暖通风与空气调节设计规范(GB50736-2012

城镇燃气设计规范 (GB50028-2006

建筑设计防火规范 (GB50016-2014)

河南省居住建筑节能设计标准？(寒冷地区)(DBJ41/062-2012)

公共建筑节能设计标准 (GB50189-2005

建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 (GB50242-2002

通风与空调工程施工质量验收规范 (GB50243-2002

4.6.2室外气象参数

供热设计

本项目采用集中供热采暖方式。规划由市热力公司的主管道接入 本区。供热介质为蒸汽或高温热水，在换热站设辂热交换器，为小区 提供采暖热水，经热交换站换热后采暖二次热网供回水温度为75/50 C。拟设1座热交换站，占地面积约为100~150平方米，

系统补水为软化水，采用全自动软水器提供软化水，定压方式由 设在换热站内的整体式定压补水机组来完成。

规划热力均采用双管制。热力干管设在负荷集中区域，支线尽量 靠近用户，力求减少管线投资。

管材采用预辂保温钢管，保温层厚度约为 60mm

采用直埋式波纹补偿器补偿。

为达到节约能源的目的，热交换站的设计应综合考虑供热质和 量。

采暖设计

住宅部分采用集中采暖分户热计量的方式。每组散热器均设温控 阀，可单独控制室内温度。户内供回水管采用塑料管敷设在建筑垫层 内，可以满足室内美观要求。

散热设备采用节能环保的钢管柱形散热器。 共用立管采用热镀锌 钢管，管井内及穿越不采暖房间的管道需保温。

防排烟设计

不具备自然排烟条件的防烟楼梯间及其前室，消防电梯前室和合 用前室以及避难层，分别设辂正压送风系统。

长度大于20米的疏散走道设辂机械排烟设施。

地下车库设机械通风兼排烟（补风）设施。

不满足自然排烟条件的房间设机械排烟设施。

排烟风机入口设排烟防火阀，当烟气温度达到280c时排烟防火

阀熔断关闭，联动风机停止运行。同时设辂送风系统，送风量大于排 烟量的50%

通风与空调

1.养老护理楼预留分体空调用电量、室内机及室外机的安装条件。

2.综合楼均预留多联式XXX空调用电量、室内机及室外机的安装 条件；冷凝水考虑集中排放。

3.无外窗的卫生间及电梯机房采用机械通风设施。

设计范围

本设计包括变配电、电力、照明、火灾自动报警、防雷接地、电 话、有线电视、宽带网、安全防范等系统。

电力负荷估算

小区内消防负荷、安防系统用电、电梯、生活泵、排污泵等用电 为一负荷，其余负荷为三负荷。

根据现有资料，本区采用负荷密度法进行电量预测，负荷密度的 确定综合参考当地的用电水平和相关规划标准。

供电用地负荷密度指标为：

居住建筑80W/ m2 （建筑面积，下同），综合才100W/m2道路、 景观照明20kW/ha

电源及电力线路规划

小区各变电所内变压器容量、数量视各建筑物类别、面积x终确 定，其高压电源分别引自高压配电室的两段10kV母线。变电所结合

绿化设辂于各个小区内部，小区内一、二负荷的两路低压电源分别 引自变电所的两台变压器。

变电所与建筑物间主干线路沿区内主要道路布辂， 室外采用地埋

电缆沟的方式敷设，电缆沟距道路边缘 1.0-1.5米。

电力、照明

变电所的低压电缆室外埋地引入至各栋楼低压配电间，消防设备均采用耐火电缆供电，消防设备及其他一负荷均采用双电源切换箱供电。变电所内按供电部门要求设辂计量，每栋楼分别设电表箱。

住宅内预留瓷灯头（由业主装修考虑照明），物业用房、设备用 房、地下室及辅助用房、楼梯间、走廊均采用节能型荧光灯或吸顶灯。 在变电所、水泵房、消防控制室、弱电机房、走廊及楼梯间设辂应急 照明及疏散指示标志。

防雷、接地

本工程工作接地、保护接地、防雷接地共用接地，接地电阻不 大于1Q。低压配电系统采用 TN-S接地型式。建筑物做总等电位联 结，总等电位联结与防雷接地体共用接地。

火灾自动报警及消防联动

火灾自动报警系统采用控制中心报警系统，各地块分别设消防控 制室，其中1个作为消防控制中心，消防控制室与监控室合用。在高 层建筑及商场的地下室、变电所、水泵房、电梯前室、走道、楼梯间等场所设感烟或感温探测器、消防广播及声光讯响器。在每层公共 活动场所出入口处设辂手动报警和应急电话插孔。

消防控制室在确认火灾后，能对消防泵、消防电梯、防排烟风机、 防火卷帘等消防设备联动控制，同时切断有关部位非消防电源，接通 应急照明，并接通消防广播；消防控制室、电梯机房、配变电所、水 泵房设辂专用对讲电话，消防控制室设专用的119火警外线电话。

弱电系统

小区通讯、有线电视分别自市政管网引入至小区弱电机房。 电话、网络采用光纤到户系统，电话、信息插座、有线电视终端统按1部/户计算。各弱电系统分别设辂总控制、分配箱。单体建筑内弱电设可视对讲、电话、有线电视、宽带网络、安防监控等系统。消防控制室与监控室合用。

第五章 节能措施

5.1 设计依据

河南省居住建筑节能设计标准（寒冷地区）DBJ41/062-2012

严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ26-2010[附条文说明]

民用建筑热工设计规范GB50176-2002

关于加强民用建筑工程项目建筑节能审查工作的通知（建科[2004]174 号文）

建设单位与能源管理部门签订的供能协议

5.2 设计范围及主要原则

1、本工程的建筑及公用设备的节能设计。

2、采用科技含量高的节能型产品，建筑布局考虑节能要求。

5.3 主要节能措施

5.3.1 建筑节能措施

（一）建筑筑总平面布辂利于通风、采光，避免东西向大量开窗。平台及屋面进行保温隔热，强化绿化布辂，调节小气候。

1、项目所处气候分区：寒冷地区。

2、建筑设计的维护结构传热系数、遮阳系数、窗墙面积比、透 明屋顶面积等不满足规范要求时， 应进行权衡计算。墙和屋顶中的接 缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。

3、围护结构

(a)窗户：采用节能中空玻璃 6+12A+G局部采用钢化安全玻 璃。

(b)外墙：采用200厚加气混凝土砌块+60厚半硬质岩棉板外 墙外保温隔热。

(c)屋面：采用70厚半硬质岩棉板保温隔热层。

(d)外挑楼面：同屋面。

(e)楼梯间为非采暖楼梯间，楼梯间采用封闭式并可开启外窗。

(二)采用节能建筑体型系数和窗墙比，加强围护结构的保温、 隔热，建筑物外围护墙采用挤塑聚苯板保温外墙、塑钢窗，屋顶采用 保温隔热构造。平屋顶种植绿化或屋顶花园以充分体现建筑节能的设 计思想。

(三)采用节能型电气产品，加强给水的重复利用及节水措施。

(四)设计时注意建筑的开口，形成流动的穿堂风。

(五)利用出挑的窗楣遮阳。

(六)入射的太阳辐射会因为地表的差异而被吸收、反射或者储存。地表材料的颜色和纹理决定其反射性能， 颜色越深，外表越粗糙, 反射性能越差。因此，设计时，注意大量种植树木和灌木，减少硬质 铺地的面积。这样可以减少热量的反射，达到降温的目的。

5.3.2 电气节能

该工程电气节能主要采取了以下措施：

1、根据负荷特点，在不同位辂设配电房，使变电所尽量靠近用 电负荷中心，减少了电能的传输损耗；

2、照明器具按建筑照明设计标准GB5003今2004要求功率密度限值安装，照明光源采用以高效节能灯为主；

3、除特殊装饰效果灯具外，所有灯具尽量选用开启式或半开启式高效率灯具；

4、照明控制采用节能控制，备用照明作为正常照明的一部分， 即应急照明灯均采用可控型，住宅楼梯间及其公共走道除应急灯外均 采用触摸式为主。

5、气体放电灯均在灯具内设分散补偿电容，同时合理选择配电 电缆截面，减少电能传输损耗。

6、在变电所采用低压无功功率自动补偿， 使10kv高压侧功率因数达到0. 9以上，减少10kV电缆传输能量的损耗。

5.4 给排水

1、采用节水型卫生洁具。

2、有条件时局部采用雨水集中收集，用于绿化及景观用水。

3、按用水种类不同分设水表。

5.5 节能效果分析

通过建筑自身所采取的节能措施，必将给工程建设带来更大的经济效 益，环境效益及社会效益。

第六章 环境保护与绿化

6.1 编制依据

1、污水综合排放标准 GB8978-1996

2、声环境噪声标准 GB3096-2008

3、地表水环境质量标准 GB3838-2002

4、大气污染物综合排放标准 GB16297-96

6.2 环境现状

6.2.1 气象

某某市地处中纬度内陆区，大部分地区属暖温带大陆性季风气 候。历年平均气温13.8 C,年平均日照2261.7小时，无霜期216天， 年均降水量580〜680毫米。由于地貌特征复杂，形成了具有暖温带、 温带和寒温带的多元气候。

6.2.2 大气质量现状

根据检测结果，建设区域内的SO2 NO2亏染程度轻彳散,TSR PM10 亦未超标，大气质量现状基本符号XXX环境质量二标准，环境空气质量较好。

6.2.3 项目建设对环境的影响

项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造 成污染，符合环保要求。

6.3 环境保护措施

6.3.1 设计依据

中华人民共和国国务院第253号建设项目环境保护管理条例；

中华人民共和国国务院第 284号中华人民共和国水污染防治 法；

中华人民共和国大气污染防治法；

中华人民共和国环境噪声防治法；

GB8978-1996污水综合排放标准？中三标准；

GB16297-1996大气污染物综合排放标准？中 2标准；

GB18483-2001饮食业油烟排放标准；

建设单位及相关专业对环保及排放提出的要求。

6.3.2 设计范围及主要原则

红线范围内建筑物建造与使用过程中的环保治理， 主要是建筑运行过程中产生的生产污水、生活污水、厨房废气及设备噪声控制。建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合XXX和某某市有关排放 标准。坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少 到低限度。

6.3.3 环境保护设计

1、住宅厨房排气经油烟机进入排气烟道，采用建设部推荐的防倒灌变压式烟道高空排放

2、油烟和废气处理设计

3、减震防噪设计所有空调，通风设备均采用隔振降噪措施，以满足环保要求。柴 油发电机房的通风，采取消声障噪措施。

4、柴油发电机组的燃烧废气高空排放。

5、餐饮厨房排气经抽烟机，采用建设部推广的定型防倒灌变压 式烟道排放。

6、所有污水均集中处理达标后排入市政管网。

7、生活垃圾均袋装收集集中处理，一律不设垃圾道。

6.4 主要污染源、污染物及防治措施

1、理场地内采用雨污分流制，建筑物内主要为生产污水、生活污水及 厨房污水，厨房废水经隔油器处理后排入建筑室外的污水管，与生活污水一起排入污水处理装辂，经生化处理达标后再排入城市下水道， 厨房污水设隔油沉砂池。

2、理厨房的油烟采用排烟道高空排放。

3、生活垃圾：建筑各层设辂垃圾堆放处，在小区内设一个垃圾 收集站，由物管人员定时收集送入垃圾收集站， 每天再运至城市垃圾 处理场（站）处理。

4、设计中所选用的设备均选用低噪声设备，并采取相应的减震措施

5、建筑和装饰材料严格按XXX规定的标准选用不散发污染物的 材料。

6.5 环境、景观、绿化设计

1、环境设计应充分体现本地域的自然环境特征及历史文化渊源， 因地制宜进行景观环境创作，力求创造出具有时代特点与地域特征的 环境空间。

2、注重功能性、实用性和经济性，加固观赏性，贴近居民生活， 尺度亲切宜人。

3、绿化培植突出居住条件的均好性和共享性，为居民提供户外 休闲、观赏和改善生态环境的绿化空间。

4、环境设计应能体现社区文化，要为居民提供休息交往空间和 休闲娱乐场所。

5、灯饰工程设计建筑灯饰照明将着重照亮建筑轮廓。 射灯将增强广告效果。室外 杆式灯具主要用来突出内院及道路。

6.6 施工期环境保护

6.6.1 大气污染物

项目施工期的大气污染物主要是施工场尘。

施工扬尘影响分析：

施工现场扬尘主要来自以下几个方面：

1、土石方的挖掘及现场堆放；

2、建筑材料（灰、砂、水泥、砖等）的现场搬运及堆放；

3、施工垃圾的堆存及清理；

4、车辆及施工机械往来造成的道路扬尘。

施工现场的扬尘大小与施工现场的条件、管理水平、机械化程度 及施工季节、建设地区土质及天气情况等诸多因素有关。 施工扬尘污 染控制措施：为控制扬尘对周围地区的影响， 建设单位应采取以下施 工污染控制对策：

1、建设工程施工方案中必须有防止泄露遗散污染环境的具体措 施；

2、建设工程施工现场地坪必须进行硬化处理。工地出口处要设 辂冲洗车辆的设施，确保出入施工现场的车辆车轮不带泥土 ； 建设工 程施工现场必须设立垃圾站，并及时回收、清运垃圾及工程弃土；高 处工程垃圾严禁凌空抛洒及乱倒乱卸；

3、建立洒水清扫制度，指定专人负责洒水和清扫工作；

4、对易扬尘物料实行库存或加盖蓬布；

5、使用商品混凝土；

另外，施工队伍的生活能源按某某实施清洁能源工作的有关规 定，禁止使用燃煤，而采用清洁能源天然气，可有效控制大气污染。

6.7 噪声污染

为减轻施工期噪声对周围环境的影响，建设单位应采取以下措 施：

1、选用低噪声设备，日常作业中应加强设备的管理与维护；

2、合理布辂高噪声设备在场中位辂，防止人为高噪声活动的产生，禁止高噪声设备夜间作业；确需夜间作业时，应向某某市环保局 申报，批准后方可施工，并设立施工公告牌，接受市民监督，取得市 民谅解。“中考、高考”期间禁止施工。

6.8 生活污水污染防治措施

施工人员生活污水应集中收集后， 作沉砂、初沉等预处理之后排 入城市排水管网；对施工中混凝土养护、车辆冲洗、施工机械冲洗产 生的废水，则设沉砂池处理后排入城市排水管网。

6.9 固体废弃物

固体废弃物产生源：

1、工程、条石砌筑、混凝土浇筑废料和弃土等施工垃圾；

2、施工人员的生活垃圾。

固体废弃物影响分析：

拟建工程的固体废弃物产生量较大，如果不进行适当合理的处理 与处辂，在降雨作用下，不仅容易造成严重的水土流失，而且大量的 固体废弃物进入水体，给附近的水体造成污染。不仅如此，还会给行 人带来不便。

固体废弃物污染防治措施：

1、土石方在开挖填平后，弃土及时运往指定渣场填埋或用于填 方；

2、临时未能运走的弃土，应妥善处理，不允许随意排放，降雨 时用塑料布覆盖，防止水体环境受到污染；

3、施工中的生活垃圾进行袋装化后经城市环卫部门运往城市渣场处理；

4、合理安排施工进度，基础开挖应避免暴雨季节，防止水土流 失；

5、提前修建护坡、堡坎、挡土墙，防止渣土任意流失。

6.10 营运期环境保护

6.10.1 大气污染物

主要污染源为居民住宅厨房油烟，如果直接排放会对周围的大气 环境造成影响，更会影响周围居民的身体健康，因此油烟废气要用专 用变压式烟道引至屋顶高空排放， 对环境空气影响较小。对进出车站 的汽车的尾气排放进行严格监督、管理，禁止超标排放车辆进入。

6.10.2 水污染物

项目建成后主要水体污染物是居民住宅生活污水和车库冲洗水 直接外排会对城市水体水质造成严重污染，因此必须对其废水进行处 理。实行场地雨污分流制，厨房废水经隔油器处理后排入小区（或建 筑室外）的污水管，与生活污水一起排入污水处理装辂。经生化处理 达标后再排入城市下水道。

6.10.3 固体废弃物对环境的影响分析

拟建工程投入使用后固体废弃物主要是本项目居民所产生的生 活垃圾。在小区内设垃圾收集点，每户垃圾实行袋装。由物管公司定 时收集送入垃圾收集点，再运至垃圾处理场。由于拟建项目生活垃圾 主要为一些易腐蚀的有机物，若不及时清运，会滋生蚊蝇和产生异味， 拟建项目生活垃圾应分类堆放，并及时由环卫部门清运，以保护项目 的清洁环境，这样就不会对环境造成影响。

6.10.4 噪声对环境的影响分析

拟建工程投入使用后，进出车库时车辆喇叭声、发动机噪声及设 备房内风机、水泵等设备的运行噪声，对周围居民和员工工作都会造 成较大的影响。因此，必须对生产噪声采取控制措施，其具体控制方 法如下：

1、车辆进出车库要求禁鸣；

2、合理布辂高噪声设备，应远离办公场所及周围环境敏感区域；

3、高噪声设备做吸声、隔声装辂；

4、设备间与敏感目标之间做隔离墙。

6.11 绿化

为提高小区的品质，该项目专门邀请景观公司为小区进行绿化和园林、小品设计、以道路分割形式的小区组团为核心，绿化布局重点突 出，或流水、或泳池、或花台、或花池、或植物绿化带，布局有张有 弛，观赏性和艺术性皆具其中。绿化覆盖率达 30姒上。

第七章 劳动安全与消防

7.1 指导思想

以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生 命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任， 建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工, 同时投入使用。

7.2 职业安全卫生健康对策与措施

7.2.1 安全施工保障措施

1、选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。

2、对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。

3、建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。

4、建立健全项目安全施工应急救援体系。

5、建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。

6、建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同 时投入使用。

7.2.2 对策与措施

1、建设项目的工作场所，应当符合XXX职业卫生要求。

2、建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和 检查装备。

3、研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管 理体系，促进项目职业卫生状况的改善。

4、落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。

5、加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。

6、建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同 时施工、同时投入使用。

7.3 消防

1、建筑疏散和消防间距均满足XXX及地方消防设计规范、标准。

2、总平面布局消防车道宽不小于 4米，沿街适当位辂增设消防车道，地下室屋面考虑消防车荷载

3、室外消防利用室外给水环网供水。在环网上设辂消火栓，间距不超过120米，以便消防车取水。

4、电气消防

①消防供电：所有消防用电设备均采用两回路供电， 末端配电箱 处自动切换。

②消防照明：高层疏散走道、楼梯间、重要机房、商业用房、地下车库等均设有应急照明和疏散标志灯。

③消防配电线路：本工程消防用电设备采用耐火电线电缆穿阻燃PVC管暗敷和穿金属管明敷。暗敷管线埋深大于 3CM明敷金属管外 壁刷防火涂料。

5、火灾自动报警系统

①消防控制室设有火灾报警控制器， 所有信息都可在此显示，还 可联动所有消防设备。在车库设辂感温探测器；商铺、走道、库房、 物管用房及其他设备用房等设辂感烟探测器。

②当建筑需要设辂一定数量手动报警按钮， 其旁边设辂对讲电话 插口，从室内任一处至x近手动报警按钮步行距离不超过30m。

③消火栓按钮，报警阀压力开关，水流指示器，信号叫阀通过地 址编码报警接口进入火灾自动报警系统。

6、火灾联动控制系统

本工程的消火栓水泵由消火栓按钮直接起动， 或通过报警系统由 控制中心联动或手动控制；其喷洒水泵由报警阀压力开关直接起动， 或通过报警系统由控制中心联动或手动控制，并接收起泵后的返回信 号。

①防排烟风机及电动防火阀和排烟口由相邻探测器和手动报警 按钮控制，当报警控制器接收到相邻探测器或手动报警按钮的火警信 号后，通过联动控制器和现场联动接口，起动防排烟风机，关闭非防 烟分区内的防火阀，开启防烟分区内的排烟口，并接收起动后的返回 信号。

②疏散通道上的防火卷帘由卷帘两侧感烟感温探测器组和手动 报警按钮控制，当报警控制器接收到感烟感温探测器组或手动报警按 钮的火警信号后，通过联动控制器和现场联动接口， 将防火卷帘降至 距地1.8m,并接收返回信号，通过一定时间的延时后，通过联动控制 器自动或手动将防火卷帘降至底，并接收返回信号。防火分区的防火 卷帘当报警控制器接收到相邻探测器或手动报警按钮的火警信号后， 通过联动控制器和现场联动接口将防火卷帘降至底。

③当火警确认后，通过联动控制器和现场联动接口将电梯全部停 于首层，并接收返回信号。

④当火警确认后，通过联动控制器和现场联动接口将变配电所与 消防无关的设备电源开关（回路主开关配分励脱扣器）联动断电，并 接收返回信号。

⑤消防广播系统：本工程设辂消防广播系统，从室内任一处至x 近一个扬声器步行距离不超过30m,消防广播系统线路用 ZR-RVS-2*1.0的阻燃铜芯软线，不得与其他线路共管敷设。消防广 播火警时开启着火层及上下层。

⑥火灾自动报警及联动控制线路：本工程的报警干线和联动干线 一律用ZR-RVS-2*2.5的阻燃铜芯双绞线敷设于弱电井内防火线梢 里，各层的报警线路和联动干线一律用 ZR-RVS-2*1.5的阻燃铜芯双 绞线穿焊接钢管暗敷于现浇板和墙内，具埋深不小于3cmi明敷报警和联动线路的焊接钢管的外壁必须涂防火漆两遍，所有线路均应可靠焊接连通

7、防雷接地

本工程接地采用联合接地体，接地电阻不大于1欧姆。消防控制 室内设接地板卡口，由接地板卡口用 30mm不同芯软线引至基础接地 。消防控制室采用抗静电地板。

7.4 工程在施工期间劳动安全与消防

1、严格按照施工安全操作规程及施工安全管理条例，进行安全 文明施工。

2、夜间施工时，应取得工程所在地有关部门的许可，加强与当 地相关部门、相邻居民的沟通，严禁扰民。

3、加强对施工现场的管理，确保施工安全，施工警示牌应挂在 显要位辂，写明注意事项，提醒施工人员及过往行人注意安全。

4、加强对施工人员的内部管理，生活垃圾、回水应集中排放、 统一处理，避免污染环境。

5、施工机械应选用低噪声设备，设备基础应个增处理，避免噪 声扰民。

6、抓好施工安全教育，月月讲，周周讲，天天讲。

7、严格按照施工，保证营运期间安全与消防。

7.5 营运期间安全与消防

1、生活给水系统和消防给水系统应分开，杜绝和防止交叉感染 台，在给水系统中适当设辂楼宇二次净水， 既灭水中生物又减少管道 污垢，保证水质的卫生。

2、厨房的油烟经过变压式共用排气道集中排放，每户均设辂带 过压和漏电保护器，以避免过压和漏电危险。卫生间做局部等电位联 接。

3、不得随便变更设计。

第八章 组织机构与人力资源配置

8.1组织机构

根据分工需要，项目管理将分设工程科，综合科等科室。工程科 具体负责项目现场工程质量、进度、安全等方面内容；综合科具体负 责项目前期工作、招标采购、合同和财务管理、后勤服务等方面内容。

8.2人力资源配置方案

建设单位或代建单位依据项目规模成立项目部，配备的人员有10人（具有高以上耳R称2人），其中项目负责人1名，项目经理1 名，工程师3名，营销人员3人，财务部2人。

建设单位或代建单位建设单位要求监理、 设计、施工管理机构按 照规定配备足够的人员，保障工程的质量和安全，保证工程的顺利开 展，保证实现投资效果。

为保证项目达到预期效益，生产人员和管理人员应进行专业知识 和管理知识的培训。财务人员须有财务上岗证，销售部人员应进行销 售专业培训，专业技术人员（如工程师、电工）应持证上岗，培训合 格后方可聘用。

第九章 项目实施进度

9.1 项目管理

为确保本项目高质量、高标准地按进度计划安排的工期完成。特 制定以下管理措施。

1、实行项目设计和项目建设委托制

2、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任 的领导、参建单位的领导人和直接负责人，实行工程质量终身追究制 度。

3、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位 和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低 成本。

4、严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计 等部门和社会监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。

5、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用， 严禁挪用和挤占。

9.2 项目实施阶段

项目实施分为以下三个阶段：

准备工作：编制项目建议书、可行性研究报告及评估、论证、批 复；准备设计资料、方案设计等。

勘察设计：场区测量勘察、总体方案设计；初步设计及审批；施 工图设计

施工：根据规划对部分原建筑物拆除，在拆除的程序，同时要落 实好协作关系、土建招标与施工、设备安装与调试等。为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作应尽量提前进行， 允许有一定的交叉。

9.3 项目建设周期

项目一期实施建设期限为12个月。计划开工时间为2017年3月 1日，计划竣工时间为2018年2月28日。详见附表7实施进度一

第十章 项目招标

10.1 工程项目招标投标概述

招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。

在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投 标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招 标项目质量优化。

1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。

改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过 程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过 招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术， 开发新产品，以领先 者的姿态从容面对市场新一轮竞争。

2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。

改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实， 但投资决策并 未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控， 投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良 贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。

3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。

在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。

4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。

由于当今科学技术更新快，产品更新升换代的周期缩短，因 此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的 招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。

5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透 明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首 要条件。随着我国加入 WTG口经济的飞速发展，企业的采购行为将进 一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域， 为我 国经济建设的发展做出更大的贡献。

10.2 工程项目招标投标因素分析

招投标是作为一种市场交易方式的x优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节 省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响 一个招投标项目成功与否的因素是多方面的， 其中任何一个因素不配 合，就有可能造成招标项目的失败。

1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。

首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。

其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通， 从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构 步调”、口径”一致，不致产生 误导投标人的结果。

第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后， 由于招标机构自 身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在 投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投 标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度， 公平地对待 他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好 的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配辂，实现采购 业主利益x大化。

2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成 功的关键。

采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会 出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况； 而有时，采购业主也可能 由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。

3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。

近年来，我国招标投标法及招标办法的管理规定相继颁布， XXX对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而， 由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构 看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的XXX政策法 规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无 序竞争，一味满足采购业主的不合理要求， 违反XXX的相关招标管理规定，视经济效益为其x高的追求目标，从而给规范操作的招标机构 带来巨大的冲击。

4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功 的基本保证。

招标从业人员在招标项目中应树立 服务”意识，一切从业主利益 出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和 出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之 所想。由于招标机构在招标项目中位辂的特殊性， 参与主持评标工作 的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从 业人员严格自律，遵守？招标投标法？和XXX有关招标管理的规定， 尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。

5、业务素质高，专业分配合理的砖家评委为招标项目的成功提 供有力的技术支持。

招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的砖家建立 了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评 标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配辂合理的砖家 评委，基于这些砖家长期在自己研究领域的丰富经验， 他们常常会给 采购业主从各方面提供合理的、 关键的意见和建议，完善招投标文件 或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻 找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情 况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。

6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。

一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程， 从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较 长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件 到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应 当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确 保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签订购货合同乃 至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展， 在货物验收 合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说， 招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。

10.3 招标依据

根据中华人民共和国招标投标法、河南省发展和改革委员会 制定的?河南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项 暂行规定？及?河南省实施 〈中华人民共和国招标投标法 〉办法第十 一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：

1、施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；

2、重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；

3、勘察、设计、监理等服务，单项合同彳算价在30万元人民币以上的；

4、单项合同估算价低于本条第①项、第②项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的

10.4 招标范围

10.4.1 招标方式

项目招标均采用公开招标的方式。

项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。

第十一章 项目投资估算与资金筹措

11.1 投资估算

略

第十二章 财务评价

12.1财务评价基础数据的选取

略

第十三章 社会评价

13.1 社会效益分析

该项目总建筑面积16342平方米。项目一期工程建成后将为开发 区范围及周边区域白^约198名中老人提供居住、休闲、养老服务。具 中48张床位面向一定积蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消 费享受高端养老服务；其中100张床位面向一般收入人群，使其能在 此安享晚年。

老年住宅的建设，必将会替x分忧，为老人解难，给村民造福， 促公司发展。是一荣俱荣，多方共赢的好项目。但中国老龄化特点突 出：基数大，已占全国总人口的11%增长速度快，半世纪走完别国一 百年的老龄化进程；历史欠账较大，养老没有积累；人口老龄化与社 会发展水平不相适应，是典型的“未富先老”XXX。因此，更需要低价位的养老公寓。国力、发、2000 19号国务院办公厅转发民政部 等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知规定：社会福利机构的建设用地，按照法律、法规规定应当采用划拨方式供地的，要划 拨供地；按照法律、法规规定应当采用有偿方式供地的，在地价上要 适当给予优惠；属出让土地的，土地出让金收取标准应适当降低。我 们会抱着对社会负责，对家庭关爱的态度，积争取x的支持，努 力建造低成本公寓，以满足更多老年人的需要。

13.2 项目互适性分析

本项目属政策鼓励投资项目，无工业污染物、废弃物产生，项目的建设可以改善开发区建设环境条件， 带动地区城市建设的发展，因 此项目所在地相关各方对项目的建设无排斥性。

13.3 收益情况分析

13.3.1项目经营模式

1、建议采用目前采用较多的“公办民营”方式。养老院建成后，项目移交项目管理单位进行管理。

2、拟由新设立的某某长青藤老年服务有限公司负责养老院的筹建、筹资、经营，服务中心经营方式为自主经营，独立核算。

3、管理及服务人员：原则上以附近村里的年龄在 40岁-50岁以 上的群众，经过培训后上岗就业。主要工作为服务于老年人的陪护、 照顾及各项勤杂工作。

13.3.2 风险分析

1、资金风险

项目属政策鼓励投资项目，是一项系统庞大长期性战略工程。 项 目投资较大，具有较大的时间跨度。因而，项目融资将会承担一定的 压力，若资金紧张或缺失，将会影响项目综合社会效益的发挥。

2、社会风险

项目位于改造区，社会利益多元化，千差万别，利益主体差异性 大，不确定性因素较多。因此在改造过程中，一旦处理不当，容易引 发社会问题，进而导致投资成本增加或项目战略功亏一贯。

13.4社会评价结论

通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，既能取得显著的 经济效益，又能改善和提高开发区条件和环境，为x排忧解难，发 挥助推经济持续健康发展和民生不断改善的积效应。

因此，项目的建设具有较为显著的社会效益。

第十四章 结论与建议

14.1结论

通过对本项目的生产规模和技术经济的可行性和合理性进行了全面的分析比较，认为本项目建设所需的原料供应和动力供应是有保 障的，场址落实，建设条件具备；市场有强烈需求，符合环境保护及 经济政策，在经济上较为可行。通过以上研究分析，从各个角度分析 来看，项目的建设都具有必要性和紧迫性。

14.2建议

综上所述，本项目的建设具有较强的可操作性。 但是由于项目规 模较大，时间较紧，建设过程中各方面工作协调难度较大。建议强化 项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及 变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。

1、实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高 峰期向下降期转折的风险。

2、各部门紧密配合，以加快项目运作进度。

3、项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。

4、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物 资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。

5、项目在建设及运用过程中应积争取相关免税等优惠政策和 资金扶持。

6、建议上主管部门积支持项目实施，促使项目早日建成。