x市供销社日用品超市配送中心建设项目

可行性研究报告

 

xx会计有限公司

二〇二二年六月

目  录

x章  总论

1.1  项目概况

1.2  承办单位简介

1.3  项目区概况

1.4  报告编制依据

1.5  报告编制原则

1.6  报告研究范围

1.7  结论和建议

第二章  项目建设背景及必要性

2.1  项目建设背景

2.2  项目建设必要性

第三章 市场分析

3.1  小商品市场概况

3.2  小商品市场中存在的缺陷

3.3  小商品市场未来发展策略

第四章  建设规模及产品方案

4.1  建设内容及规模

第五章  场址选择及建设条件

5.1  场址选择

5.2  项目建设条件

5.3  项目建设条件评价

第六章  工程方案

6.1  工程方案

第七章  总图运输与公用辅助工程

7.1  总图布置

7.2  建筑结构设计

7.3  供配电工程

7.4  给排水工程

7.5  通风系统

7.6  弱电工程

第八章  节能方案

8.1  合理用能标准和节能规范

8.2  设计原则

8.3  能源消耗种类及数量分析

8.4  节能措施分析

8.5  节能总结

第九章  环境保护

9.1  环境保护现状

9.2  环境影响

9.3  防治措施

第十章  组织机构与项目管理

10.1  管理组织机构

10.2  人力资源配置

10.3  项目管理

第十一章  工程招标

11.1  招标依据

11.2  招标基本原则

11.3  项目概况

11.4  项目提前招标情况

11.5  项目招标内容

第十二章  劳动安全卫生与消防

12.1  劳动安全卫生

12.2  消防工程

第十三章  项目实施进度

13.1  建设周期

13.2  项目实施进度安排

第十四章  投资估算与资金筹措

14.1  项目投资估算

14.2  资金筹措及使用计划

第十五章  财务分析

15.1  财务评价

15.2  财务评价指标

15.3  财务评价结论

第十六章  社会评价

16.1  社会评价的方法

16.2  社会影响分析

16.3  互适性分析

16.4  风险分析

16.5  社会评价结论

第十七章  结论与建议

17.1  研究结论

17.2  建议

附  表

附表1  项目总投资估算表

附表2  总成本费用估算表

附表3  固定资产折旧费估算表

附表4  销售收入、销售税金及附加和增值税估算表

附表5  利润与利润分配表

附表6  项目投资现金流量表

附表7  财务计划现金流量表

 

x章  总论

1.1  项目概况

1.1.1  项目名称

x市供销社日用品超市配送中心建设项目

1.1.2  项目承办单位

x市农业生产资料总公司

1.1.3  建设性质

新建项目

1.1.4  项目建设地址

项目地位共两处分别位于湖北省x市南正街沙当40号，x市鼓楼办事。地理位置优越，交通十分便利，地势平坦且项目区内配套基础设施齐全，通讯畅通，环境空气质量良好，适宜x市供销社日用品超市配送中心建设项目的开发建设。

1.1.5  建设内容及规模

x市农业生产资料总公司拟投资5000万元建设x市供销社日用品超市配送中心项目。本项目定位于打造集日用品仓储、市场运营、日用品配送运输等功能于一体的现代化、生态化、信息化的日用品超市配送中心，成为当地规模x大，配送成本x低的现代化超市配送中心。

1、工程方案

本项目总用地面积约8724.90平方米，在规划地块内进行建筑物、道路、管网等配套设施的建设。

本项目新建建筑物总建筑面积9831.50㎡，其中包括小商品市场、办公楼、机动车停车位和非机动车停车位；及周边道路硬化建设。绿地率20.3%，容积率1.13，建筑密度51.90%。

表1–1  建筑工程方案一览表

序号	建筑物名称	建筑面积 （㎡）	结构形式	备注
1	小商品市场	6000.00	框架	2F
2	办公楼	2871.50	框架	4F
3	机动车停车位	500.00	/	/
4	非机动车停车位	460.00	/	/
	合计	9831.50

1.1.6  项目实施进度

本项目预计建设周期为10个月，即2022年08月至2023年05月。

1.1.7  项目总投资及资金来源

1、总投资

本项目总投资5000.00万元，其中：建设投资为4958.42万元，铺底流动资金41.58万元。

建设投资包括建筑工程费2066.90万元，安装工程费用1350.85万元，设备费用589.89万元，工程建设及其他费用583.49万元，基本预备费367.29万元。

2、资金来源

本项目总投资5000.00万元，其中当地财政解决3000.00万元，其余以x市农业生产资料总公司现有土地的资产出资，计价2000万元解决。

1.1.8  项目效益分析

1、经济效益

本项目正常年均实现销售收入1717.70万元，年均利润总额874.32万元，年均净利润655.74万元。税后投资回收期为6.24年（含建设期1年），所得税后项目投资财务内部收益率为15.82%，高于设定12%的基准收益率，项目具有较好的盈利能力。项目计算期内各年现金流入均大于现金流出，具备较好的财务生存能力，较强的适应能力和抗风险能力。

• 社会效益
• 本项目建设后，通过运用全新现代服务业管理信息理念，对日用品配送过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为各供销站站点和乡镇超市等用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使供应商提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积的促进作用。
• 项目的建设是适应现代日用品行业发展趋势，推进x市城市化进程的一项有利措施，是支持日用产品市场机制建立的需要，对有效带动项目区域小商品市场的健康发展，优化整合资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。
• 项目的建设调整农业产业结构及优化是促进城市经济快速增长、消除城乡贫困差距和提升广大农民人均收入的重要途径。x市供销社日用品超市配送中心建设在一定程度上能有效改善农产品市场的消费环境，吸引更多的人进入市场，并能让当地农民能够根据农产品的具体供需量来调整农业产业结构，逐步走上专业化生产、规模化经营的发展道路，并助推农村经济的稳步增长。

（4）本项目建设后，可以满足人民健康所需的营养素，为生产供应商提供更高的利润，推动当地产业领域的进程。

（5）本项目的建设，可以推动x市日用品市场的服务水平和仓储能力进一步的优化，也大的提高了日用品行业对x市经济发展的促进作用。同时，也是下岗人员、外来进城务工人员和农村剩余劳动力再就业的重要途径，项目建成后具有良好的社会效益。

1.2  承办单位简介

单位名称：x市农业生产资料总公司

法定代表人：贾中喜

注册资本：130万元人民币

成立日期：2002-07-02

企业类型：集体所有制

统一社会信用代码：91421181180360192R

单位地址：x市南正街沙垱40号

经营范围：许可项目：农药零售；农药批发；道路货物运输（不含危险货物）；肥料生产（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）一般项目：肥料销售；塑料制品销售；农业机械销售；五金产品批发；日用木制品制造；建筑材料销售；日用百货销售；木炭、薪柴销售；竹制品销售；化工产品销售（不含许可类化工产品）；木材销售；金属材料销售；劳动保护用品销售；产业用纺织制成品销售；电工器材销售；电力电子元器件销售；电气机械设备销售；电子专用设备销售；金属制品销售；金属工具销售（除许可业务外，可自主依法经营法律法规非禁止或限制的项目）

1.3  项目区概况

1.3.1  x市概况

1、地理位置

x市位于湖北省东北部，黄冈市北部，长江中游北岸的大别山中段南麓，鄂豫皖三省交界处。介于东经114°40′—115°28′，北纬30°52′—31°36′之间，北与河南省商城县、新县以山脊为界，东北同安徽省金寨县依界岭分水，省内东邻罗田县，南接团风县、武汉市新洲区，西与红安县毗连，距黄冈市110千米，总面积3747平方公里。

2、交通运输

x位于湖北省东北部，鄂豫皖三省交界大别山中段南麓，是中部地区重要的交通节点城市和湖北省x规划的综合性交通枢纽城市。境内有“四高”（大广高速、麻武高速、麻竹高速、麻阳高速）“三铁”（京九铁路、沪汉蓉铁路、汉麻铁路）“两站”（x站、x北站），106国道纵贯南北，大别山红色旅游公路横穿东西。 [16]  距武汉天河国际机场80公里，阳逻深水码头70公里。

2019年，x完成交通建设投资97118万元，同比增长40.6%；公路通车总里程达到4667.2公里，同比新增128.7公里；年末运营车辆数达到2079辆，其中公共汽（电）车435辆，出租汽车352辆；公路货运量434.7万吨，公路客运量302.8万人次。铁路通车里程169.4公里；铁路客运量达到606.6万人次，同比增长4.5%；铁路货运量达到193万吨，同比增长77.2%。

3、人口

2019年，全市户籍人口115.39万人，按性别分，男性人口61.31万人，女性人口54.08万人；按地域分，城镇人口19.8万人，乡村人口95.59万人。按常住地分，全市常住人口88.04万人，其中城镇人口42.79万人，常住人口城镇化率达到48.6%，比上年提高0.76个百分点。全年出生人口12008人，人口出生率为10.38‰，人口死亡率为7.18‰，人口自然增长率为3.2‰；当年出生人口性别比为111.78，符合政策人口生育率97.49%。

根据第七次人口普查数据，截至2020年11月1日零时，x常住人口893654人。

4、社会经济

2019年，x实现生产总值（GDP）374.13亿元，按可比价格计算，比上年增长6.5%。分产业看⑶，x产业增加值60.05亿元，增长3.5%；第二产业增加值162.8亿元，增长7.9%；第三产业增加值151.27亿元，增长6.3%。全年人均地区生产总值达到42495元。三次产业结构调整为16.1:43.5:40.4，与上年比，x产业占比上升0.1个百分点，第二产业占比上升0.4个百分点，第三产业占比下降0.5个百分点。

2021年,全市地区生产总值（GDP）410.25亿元，按可比价格计算，比上年增长16.6%，增速分别高于全省和黄冈3.7个和2.8个百分点。从产业看，x产业增加值73.13亿元，增长10.8%；第二产业增加值154.99亿元，增长22.9%；第三产业增加值182.14亿元，增长14.1%。

1.4  报告编制依据

1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

2、《产业结构调整指导目录（2019本）》；

3、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社出版）；

4、《“十四五”节能环保产业发展规划》；

5、《工业绿色发展规划（2016-2020年）》；

6、《“十四五”节能减排综合性工作方案》；

7、《“十四五”生态环境保护规划》；

8、《x市城市总体规划(2021-2030年)》；

9、《湖北省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》；

10、《x市国民经济和社会发展第十四个五年规划及二〇三五年远景目标纲要》；

11、XXX建设行政主管部门颁发的建筑、结构、给排水、电气等工程设计规范；

12、承办单位提供的有关基础资料。

1.5  报告编制原则

1、认真执行XXX、行业有关日用品包装、标志、运输和储存等标准的规定；

2、选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；

3、总平面布置应满足产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；

4、充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；

5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合XXX规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；

6、认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。

1.6  报告研究范围

1、项目建设背景及必要性；

2、市场分析；

3、建设规模及收入方案；

4、项目建设地址及条件；

5、技术方案、设备方案及工程方案；

6、总图运输及公用工程；

7、节能方案；

8、环境保护；

9、组织机构与项目管理；

10、工程招标；

11、劳动安全卫生与消防；

12、项目实施进度；

13、投资估算与资金筹措；

14、财务分析；

15、社会及经济效益分析；

16、社会稳定风险评估分析；

17、结论及建议。

1.7  结论和建议

本项目符合XXX产业政策和x市产业总体规划，项目用地符合城市总体规划，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进日用品配送及仓储产业的发展，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低配送成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于巩固公司在产品厂家及日用品市场领域的领先优势，增强公司核心竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。

因此，本项目在技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。

 

第二章  项目建设背景及必要性

2.1  项目建设背景

日用品超市配送中心是物流配送规模化和整合小商品市场集约化发展的客观要求和必然产物，是为了实现产品配送运作的共同化，按照城市空间合理布局的要求，集中建设并由统一主体管理，为众多商家提供物流基础设施和公共服务的小商品产业集聚区。日用品超市配送中心作为重要的配送中心基础设施，具有功能集成、设施共享、用地节约的优势，促进配送中心健康有序发展，对于提高社会物流配送服务效率、促进产业结构调整、转变经济发展方式、提高国民经济竞争力具有重要意义。

近年来，XXX高度重视物流配送产业发展，实施《物流业调整和振兴规划》，综合交通运输体系逐步完善，规模化物流配送需求快速增长，产业区域布局进一步优化，服务能力显著提升，为日用品超市配送中心的健康发展奠定了基础。因此发展壮大都日用品超市配送产业，前景广阔。

2.1.1  政策背景

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》第七篇坚持农业农村优先发展全面推进乡村振兴：走XXX乡村振兴道路，全面实施乡村振兴战略，强化以工补农、以城带乡，推动形成工农互促、城乡互补、协调发展、共同繁荣的新型工农城乡关系，加快农业农村现代化。

2、乡村振兴战略分析

乡村振兴战略是XXX同志2017年10月18日在XXX的十九大报告中提出的战略。农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全XXX工作重中之重，实施乡村振兴战略。2018年2月4日，XXX出台一号文件，即《中共XXX 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》。2018年3月5日，国务院总理李克强在作x工作报告时提出要大力实施乡村振兴战略。

十九大报告里讲到了七大战略，乡村振兴战略就是其中之一，这是决胜全面建成小康社会、全面建设社会主义现代化强国的一项重大战略任务。实施乡村振兴战略的总要求，就是坚持农业农村优先发展，努力做到“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕。这是站在新的历史背景下，农业农村发展到新阶段的必然要求。

由此可见，XXX和x非常重视民生问题，特别把“三农”问题作为XXX长治久安的重大战略来抓，近几年XXX连续出台多项政策，从增加农民收入到提高农业综合生产能力，再到建设社会主义新农村、发展现代农业和加强农村基础建设，实施了一系列亲民、惠民、富民的政策，大大改善了农村面貌，提高了农民生产生活水平，深得民心。XXXx多次强调，高度关注民生，统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设；并特别强调，“解决好农业、农村、农民问题，事关全面建设小康社会大局，必须始终作为全XXX工作的重中之重”。“建立以工促农、以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局”。

市场体系不完备，商品流通就不畅，乡镇农村经济就不活，农村群众生产生活就不便，小康及和谐社会就难于实现。因此，强化日用品流通基础设施建设，发展现代流通方式和新型流通业态，培育多元化、多层次的市场流通主体，构建开放统一、竞争有序的市场体系就必须要建设好商品流通体系，加快建设现代日用品商品流通体系是XXX和x亲民政策的重要内容。

2.1.2  项目仓储的功能

仓储从字面上即可理解为用仓库来储存东西，这个概念比较简单。书上也说明了商品的储存是指商品离开生产领域但在进入消费领域之前，处于流通领域时所形成的“停滞”，马克思在《资本论》中也说明过，在产品处于它从中生产出来的过程和它进入消费过程之间的间隔期间，产品形成商品储存。

以系统的观点看待仓库，仓库应该具备如下功能：

1、储存和保管功能

仓库具有一定的空间，用于储存物品，并根据储存物品的特性配备相应的设备，以保持储存物品完好性。

2、调节供需的功能

创造物质的时间效用是物流的两大基本职能之一，物流的这一职能是由物流系统的仓库来完成的。现代化大生产的形式多种多样，从生产和消费的连续来看，每种产品都有不同的特点，有些产品的生产是均衡的，而消费是不均衡的，还有一些产品生产是不均衡的，而消费却是均衡不断地进行的。要使生产和消费协调起来，这就需要仓库来起“蓄水池”的调节作用。

3、调节货物运输能力

各种运输工具的运输能力是不一样的。船舶的运输能力很大，海运船一般是万吨，内河船舶也有几百吨至几千吨的。火车的运输能力较小，每节车皮能装运30~60t，一列火车的云量x多大几千吨。汽车的运输能力很小，一般每辆车装4~10t。他们之间的运输衔接是很苦难的，这种运输能力的差异，也是通过仓库进行调节和衔接的。

4、流通配送加工的功能

现代仓库的功能已处在由保管型向流通型转变的过程之中，即仓库由贮存、保管货物的中心向流通、销售的中心转变。仓库不仅要有贮存、保管货物的设备，而且还要增加分拣、配套、捆绑、流通加工、信息处理等设置。这样，即扩大了仓库的经营范围，提高了物质的综合利用率，又方便了消费，提高了服务质量。

5、信息传递功能

伴随着以上功能的改变，导致了仓库对信息传递的要求。在处理仓库活动有关的各项事务时，需要依靠计算机和互联网，通过电子数据交换（EDI）和条形码技术来提高仓储物品信息的传输速度，及时而又准确地了解仓储信息，如仓库利用水平、进出库的频率、仓库的运输情况、顾客的需求以及仓库人员的配置等。

6、产品生命周期的支持功能

根据美国物流管理协会2002年1月发布的物流定义：在供应链运作中，以满足客户要求为目的，对货物、服务和相关信息在产出地和销售地之间实现高效率和低成本的正向和理想逆向的流动于储存所进行的计划执行和控制的过程。可见现代物流包括了产品从“生”到“死”的整个生产、流通和服务的过程。因此，仓储系统应对产品生命周期提供支持。

2.1.3  项目仓储的作用

现代日用品产业中仓储的作用主要表现在以下5个方面：

1、仓储是现代日用品配送过程的不可缺少的重要环节

关于仓储对于日用品配送系统的重要意义可以从供应链的角度来进一步认识。从供应链的角度，配送过程可以看作是由一系列的“供给”和“需求”组成，当供给和需求节奏不一致，也就是两个过程不能够很好的衔接，出现生产的产品不能即时消费或者存在需求却没有产品满足，在这个时候，就需要建立产品的储备，将不能即时消费的产品储存起来以备满足后来的需求。供给和需求之间既存在实物的“流动”，同时也存在实物的“静止”，静止状态即是将实物进行储存，实物处于静止是为了更好的衔接供给和需求这两个动态的过程。

2、仓储对货物进入下一个环节前的质量起保证作用

在货物仓储环节对产品质量进行检验能够有效的防止伪劣产品流入市场，保护了消费者权益，也在一定程度上保护了生产厂家的信誉。通过仓储来保证产品质量主要要进行两个环节：一是在货物入库时进行质量检验看货物是否符合仓储要求，严禁不合格产品混入库场，二是在货物的储存期间内，要尽量使产品不发生物理以及化学变化，尽量减少库存货物的损失。

3、仓储是保证社会再生产过程顺利进行的必要条件

货物的仓储过程不仅是商品流通过程顺利进行的必要保证，也是社会在生产过程得以进行的保证。

4、仓储是加快商品流通，节约流通费用的重要手段

虽然货物在仓库中进行储存时，是处于静止的状态，会带来时间成本和财务成本的增加，但事实上从整体上而言，它不仅不会带来时间的损耗和财务成本的增加，相反它能够帮助加快流通，并且节约运营成本。因为仓储本身能够有效的降低运输和生产成本，从而带来总成本的降低。

5、仓储能够为货物进入市场作好准备

仓储能够在货物进入市场前完成整理、包装、质检、分拣等程序，这样就可以缩短后续环节的工作时间，加快货物的流通速度。

2.2  项目建设必要性

2.2.1  项目建设符合产业政策

本项目属于XXX发改委《产业结构调整指导目录（2021年）》中“鼓励类”中“十四机械”的“47、智能物流与仓储装备、信息系统，智能物料搬运装备，智能港口装卸设备”；“6、物流信息服务技术、货物跟踪识别定位技术、智能仓储分拣配送技术、物流信息安全技术的研发与应用”。

因此，本项目符合XXX产业政策。

2.2.2  符合XXX相关发展规划

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》

《纲要》提出，深入推进大众创业万众创新。把大众创业万众创新融入发展各领域各环节，鼓励各类主体开发新技术、新产品、新业态、新模式，打造发展新引擎”；“适应消费加快升，以消费环境改善释放消费潜力，以供给改善和创新更好满足、创造消费需求，不断增强消费拉动经济的基础作用。增强消费能力，改善大众消费预期，挖掘农村消费潜力，着力扩大居民消费”；“实施农业社会化服务支撑工程，培育壮大经营性服务组织。

2.2.3  项目符合XXX产业政策和发展方向

“x市供销社日用品超市配送中心”建设的终端受益者是广大乡镇农村的消费者，目的就是为便农和惠农。近些年农村的消费结构、消费方式都发生了很大变化，“超市进农村”和“物流配送”是现代流通网络建设的主要形式，而配送中心的建设是这一发展趋势的必然选择。

一是建设社会主义新农村的需要。打造现代物流配送网络是建设社会主义新农村的重要组成部分，而配送中心配套建设又是现代物流配送网络不可或缺的载体。

二是建设发展现代服务业的需要。促进服务业发展是转变经济增长方式，扩大消费对经济拉动作用的重大举措，而配送中心建设与其是一脉相承，目标方向一致，它可运用现代经济方式和信息技术改造提升传统服务业，推进连锁经营，物流配送、电子商务等组织形式和服务方式的发展。

三是广大乡镇农村有这种需求。建设现代流通网络是建设社会主义城乡发展的主要内容，是农民购买安全、放心、方便商品的有效载体。

按照XXX现代流通服务网络建设的要求，统筹城乡经济发展，运用现代流通方式，建立新型市场流通网络，改善城乡消费环境，保障农民方便消费和放心消费，扩大内需，促进国民经济持续、快速、健康发展。x市供销社日用品超市配送中心项目符合XXX产业政策和发展方向，是完全必要的。

2.2.4  项目有利于x市小商品市场的综合发展

本项目为x市供销社日用品超市配送中心建设项目，属于日用品配送项目，将完善家庭用品，家居食物、家庭用具及家庭电器等产品销售、储藏、运输配送，它的建设将建立和完善小商品市场综合服务体系，促进x市小商品市场的发展，加快产业集聚，促进产业集群发展的大中型专业小商品市场，全面推动专业小商品市场的升与整合。

2.2.5  项目有利于推动当地经济的发展

本项目的建设将有利于推动x市经济的快速发展，同时可以带动整体产业的服务水平，促进产业结构的调整，促进当地相关产业技术进步，对地方经济发展、增加财政收入、缓解就业压力等方面起到积的推动作用。

2.2.6  项目实施是改善和提高城乡居民的生活质量的需要

由于生产的发展，技术的进步，社会环境的不断完善，农民日用品消费服务多元化和质量化，就近、方便快捷的供销站站点和乡镇超市已经成为广大农民首选。进一步加快乡村流通服务体系，随时提供品种齐全、价格实惠的商品，对于挖掘农村市场，扩大内需，和改善和提高农村居民的生活质量都有现实意义。

2.2.7  项目实施是促进城市商贸流通快速发展的需要

商贸流通作为x市第三产业中x大产业，只占x市第三产业的15%,发展明显滞后，与x市的经济发展水平和市场经济发展的要求相比还有相当大的差距。商业在全县国民经济中确实占有重要地位，而且贡献率还在逐年提高。正是如此，近年来该县提出推进产业结构调整，加快发展第三产业的战略措施。国内商贸流通产业发展增势强劲及x市商贸流通产业发展战略，为x市农村“双向”物流网络体系提供了宽松的政策环境和良好的发展机遇，指出了发展方向、提供了政策支持。

x市供销社日用品超市配送中心建成后，必将成为该市商品流通产业的龙头、重要的经济增长点、强劲的辐射源。将进一步带动周边地区第三产业的发展，促进x市的经贸发展，对吸引投资、拉动需求、增加就业机会有着积的推动作用。

2.2.8  项目实施有利于保证消费安全，创建放心工程

安全问题，是当前商贸领域的重大问题，安全问题已成为社会普遍关注的热点。搞好“放心产品”工程成为提高人民生活水平，稳定市场、稳定社会、体现城市综合实力、促进地区经济发展的重大问题。

当下x市里面有很多小的日用商品店其产品且有一定的安全隐患，因此，当地x的建议把这些小店统一搬到新的小商品市场里面。项目的建成，不仅满足中心的需要，而且保证了“安全产品”进入百姓家庭，使人民群众生活水平大幅度提高。同时，通过实施市场准入制，强化市场监管、规范交易行为、推行标识化流通，全面加强商品质量安全监管，改善市场产品安全状况，创建放心市场；改善市场消费环境，增强百姓对日用产品消费的信心，推动“放心工程”的建设，引导绿色消费。

因此，本项目的建设符合XXX和地方产业发展政策，具有良好的市场前景和发展空间，项目的建设是必要的。

 

第三章  市场分析

3.1  小商品市场概况

小商品是指那些生产点多面广、品种花样繁多、消费变化迅速、价值相对较低的小百货、小五金、某些日常生活用品以及部分文化用品等。然而，随着科学技术的进步，小商品的品种不断增多，推陈出新的趋势十分明显。

小商品市场是由专业市场提供场地、小规模的商业经营者租赁场地，以批发零售的方式提供各类小商品的一种商业形态。改革开放以来，随着市场经济体制的建立和不断完善，小商品市场这一业态在中国取得了迅速发展。小商品市场作为一种以个体经营者为主体、以批发零售为主要经营方式、能够十分灵活方便地提供商业服务、活跃经济生活且具有相当就业容量的轻型经济和微型经济，对国际市场、区域市场和地方市场具有x全面的补充作用。

3.1.1  小商品市场现状

中国小商品市场数量维持在33个左右，浮动不大。2019年中国小商品市场数量为35个，同比增长2.9%。

根据智研咨询发布的《2020-2026年中国小商品产业发展态势及投资盈利分析报告》数据显示：2021年中国小商品市场营业面积为149.63万平方米，同比增长19.8%；中国小商品市场摊位数为25928个，受疫情影响比2020年小商品市场摊位数减少2499个。

在中国特大型城市和大城市，传统小商品批发市场与传统商业老街有一些共同特点：交通便利，人气爆棚，日用小商品琳琅满目，与本地市民日常生活紧密相连，成为城市文化不可分割的靓丽风景，等等。2021年中国小商品市场成交额为585.88亿元，同比下降11.6%。

其中，2021年中国小商品批发市场成交额为557.82亿元，同比下降12.2%；中国小商品零售市场成交额为22.07亿元，同比增长8%。

3.1.2  小商品市场的发展趋势前景分析

1、转型升

未来小商品市场将不再单纯是小商贩的集散场所，而是将走上品牌化、规模化竞争的道路，通过逐步推进品牌化建设、向品牌化经营发展、市场改造、加强市场管理等方式，改进传统商品城的弊端，调整转型升和市场布局。除了转型高端市场，还有一些小商品市场仿照大型购物中心的外观形态进行改造，出现了外观商场化的趋势，成为一种集原料采购、生活购物、休闲游览、餐饮娱乐为一体，类似于MALL的商业集聚。

2、发挥集聚效应

市场集聚是招徕顾客、留住顾客的有效法宝，未来，将小商品市场聚集在一起也将是小商品市场发展的趋势，将同种业态的商业集中到一个区域，覆盖上下游全产业链的核心业务，从而使小商品市场更好发挥业态聚合的优势。

3、全渠道经营

互联网的快速发展带来了新的商业发展模式，小商品市场的发展也要与时俱进，以消费者为中心、全渠道经营正成为小商品市场转型的主要方向。对于大多数小商品市场的商户来说，自己去经营一个电子商务平台是很难的，而小商品市场为商户提供一个电子商务平台，在将原有实体市场资源重新整合的同时，不仅为商户开辟了一个新的销售渠道，也让商户能更加快速地响应消费者的要求。

3.1.3  小商品市场的特点

（一）品种齐全

小商品的种类十分丰富，样式繁多，从针头儿线脑儿鞋带、牙签到各式各样的礼品、精美的饰品;从鞋子、袜子、衣服、围巾到各种纺织品;从玩具、化妆品、家具、电子产品、生活用品。凡是日用商品中人们能想到的，就没有这儿不卖的，这使得小商品市场在全国行业中具竞争力。

（二）管理规范

小商品的聚集使其形成了一个十分庞大的市场，通过市场企业

化经营的管理，更是使小商品市场变得专业化、市场化、规范化，更加贴近了市场的需求，令市场成长的很快，逐渐地成熟，因此有了更加广阔的空间。

（三）网络优势

随着网络的发展，电子商务已经渗透到了各行各业，而小商品市场也形成了线上+线下的发展模式，使得营销方式灵活多样化，以其自身优势，赢得市场，满足消费者的同时，进一步地推动当地经济的发展。

3.2  小商品市场中存在的缺陷

随着小商品市场的发展，市场越做越大，各式各样的商品充斥着市场，弊端也逐渐显露出来，很多商贩为了利益，便以次充好，甚至进一些假货来欺骗消费者，却忘了x重要的一点，小商品市场之所以能够发展起来，凭借的便是物美价廉的特点，若是消费者买到的都是假货，即便再便宜也是不会买的，这样做，只会造成消费者的流失，小商品市场若要长久发展下去，且一直想在众多竞争者中成为佼佼者，那就必须x结合市场严厉打击假冒伪劣等行为，坚决制止这种屡见不鲜的行为的发生。小商品市场的物美价廉既是优点也是缺点，由于其廉价的特点，导致了缺少品牌的树立意识，也因此使得产品缺乏知名度。且在类似的产品都是相似的材料，相似的工艺，这也使得产品替代性很强，没有强有力的层次存在。且从大环境来看，优秀的人才全部涌入大城市，若想更好的发展，需要引入大量的人才来开发、创新。

3.3  小商品市场未来发展策略

3.3.1  提高产品层次

小商品市场，虽然成交数量十分可观，但产品从技术方面来看是非常低的，产品基本上没有技术含量。而高水平的产品也是基本没有的。因此我们在竞争上是几乎没有优势的，只能靠产品低廉的价格来取得市场，而这种方式，长远来看并不可取，因为如今的贸易壁垒也越来越多，如果不寻求改变，长久来看，小商品市场将很快被市场淘汰。因此，小商品市场若想谋求长期的发展，必须积地寻求改变。高新技术产业尤其能够体现一个XXX的经济实力，因此小商品市场如果可以有效地利用高新技术产业，那么对于小商品市场来说将是一个提高产品价值的绝好机会。

3.3.2  提高经营理念

随着小商品市场的不断发展，其短板也逐渐显露出来，产品水平不高，缺乏技术含量，竞争力弱等。而且小商品市场的管理水平也十分落后，缺乏经营理念和竞争意识。且因为小商品市场的企业及小店，一般都是中小企业，更没有品牌支撑，缺乏规范的管理，遇到风险后抵抗能力差。因此，在激烈的市场竞争中，小商品市场的中小型企业更需要提高自己的管理水平和防范风险，当市场遇到不利的情况时，做到及时的防范和及时止损。

综上，本项目建成后，依托x支持，市场优势资源，致力服务于当地小商品产业，优化当地产业结构，推进产业化生产经营，提升产业档次。同时可拉动相关行业发展，拓宽当地群众的增收渠道，对该区经济发展起到积推动作用。

 

第四章  建设规模及产品方案

4.1  建设内容及规模

4.1.1  工程方案

x市农业生产资料总公司拟投资5000万元建设x市供销社日用品超市配送中心项目。本项目定位于打造集日用品仓储、市场运营、日用品配送运输等功能于一体的现代化、生态化、信息化的日用品超市配送中心，成为当地规模x大，配送成本x低的现代化超市配送中心。

本项目总用地面积约8724.90平方米，在规划地块内进行建筑物、道路、管网等配套设施的建设。

本项目新建建筑物总建筑面积9831.50㎡，其中包括小商品市场、办公楼、机动车停车位和非机动车停车位；及周边道路硬化建设。绿地率20.3%，容积率1.13，建筑密度51.90%。

4.1.2  产品方案

本项目建成后，主要收入来源为小商品城租赁租金和配送货物收入。

 

 

第五章  场址选择及建设条件

5.1  场址选择

5.1.1  选址原则

1、项目建设用地应符合x市土地利用总体规划；

2、有丰富可靠的原料供应市场和产品销售市场，减少运输环节，有充足的水源和电源；

3、有便利的外部交通运输条件和交通联结条件；

4、场址地形地貌要适合项目特点，有良好的社会经济环境，可依托的基础设施和方便的生活服务设施；

5、环境良好，且应有一定的环境容量和纳污能力。

5.1.2  项目地址

项目地位共两处分别位于湖北省x市南正街沙当40号，x市鼓楼办事。地理位置优越，交通十分便利，地势平坦且项目区内配套基础设施齐全，通讯畅通，环境空气质量良好，适宜x市供销社日用品超市配送中心项目的开发建设。

 

图5-1  项目区位图

5.2  项目建设条件

5.2.1  自然环境条件

1、地形地貌

x三面环山，东、北、西三部分山脉相连，群峰突起。东部和东北部为高山，西南低，由东向西南倾斜敞开，是高山—中山—低山—高丘—低丘—平原逐渐下降的阶梯式地形。东北的高山康王寨是全市x高点，海拔1337.1米；中南边缘的乌龙寨是全市x低点，海拔25米。地形地貌多姿多彩，平原、丘陵、山区、水域兼有，有“七山一水二分田”之说。大别山脉环绕于本市东及北部边缘地带，境内主峰康王寨雄踞鄂、皖边界，由此沿市境东北边缘及境内向西南纵深及西部边缘延伸出七条山脉，形成全境东、北、西三面山脉相连，群峰逶迤的地貌特征。

2、气候条件

x气候兼南方和北方的某些特点，为南北兼有的气候特征，属亚热带大陆性湿润季风气候，江淮小气候区，山区、丘陵、平原各异。太阳年辐射总量112.5千卡/平方厘米，为全省x高值，年日照时数1634.4—2153.0小时，日照百分率37—48%，光能利用潜力较大。年平均温度16.1℃，无霜期250—270天，≥10℃积温4700—5162℃；年降雨量多年平均为1111.2-1688.7毫米，但四季各月分布不均，雨季多集中在夏季，境内溪流密布，山涧众多，1980条多条大小河流汇成纵贯境内的举水和偏东边的巴水；多年平均径流总量为17.7139亿立方米，偏枯水年11.6496亿立方米，特枯年6.4011亿立方米。总之x气候有雨量充沛、日照较长、积温较高等特点，属于全省气候要素较好的县市之一，四季分明，冬冷夏热，雨热同季。

3、水文条件

x溪流密布，1580余条大小河流汇成纵贯南北的举水、巴水水系，以龟峰山为分水岭，一西一东分别流注长江。

5.2.2  自然资源

1、土地资源

截至2015年4月，x拥有耕地123万亩，林地282.6万亩，草地198.4万亩。有20种。花卉和中药材品种繁多。全境有100万亩野生古杜鹃（映山红）群落，其中龟峰山风景区有集中连片原生态古杜鹃10万亩。

2、生物资源

x境内属XXX重点保护的一、二动物有鸳鸯、白冠长尾雉、勺鸡、苍鹰、秃鹫、红脚隼、豹、小灵猫、豹、林鹿、斑羚、蟒、虎纹蛙等14种。全市查明树种61科，299种，其中乔木树种186种，灌木树种93种，木质藤有20种。花卉和中药材品种繁多。全境有100万亩野生古杜鹃（映山红）群落，其中龟峰山风景区有集中连片原生态古杜鹃10万亩。

3、矿产资源

x共探明地下矿藏有铁矿、铜矿、花岗石矿、大理石矿等。其中饰面花岗石储量5亿立方米，地质储量5亿立方米，已经开发的有白鸭山矿，位于南湖街道，矿区面积60平方千米，资源储量1亿立方米，探明基础储量903.7万立方米，年产量22万立方米。

4、水资源

x建有浮桥河、三河口、明山等大型水库3座5.25万亩，大坳、碧绿河、大旗山等中小型水库256座6.05万亩，还有数百座塘坝，总水域面积45.1万亩。

5.2.3  交通运输现状

x位于湖北省东北部，鄂豫皖三省交界大别山中段南麓，是中部地区重要的交通节点城市和湖北省x规划的综合性交通枢纽城市。境内有“四高”（大广高速、麻武高速、麻竹高速、麻阳高速）“三铁”（京九铁路、沪汉蓉铁路、汉麻铁路）“两站”（x站、x北站），106国道纵贯南北，大别山红色旅游公路横穿东西。距武汉天河国际机场80公里，阳逻深水码头70公里。

2019年，x完成交通建设投资97118万元，同比增长40.6%；公路通车总里程达到4667.2公里，同比新增128.7公里；年末运营车辆数达到2079辆，其中公共汽（电）车435辆，出租汽车352辆；公路货运量434.7万吨，公路客运量302.8万人次。铁路通车里程169.4公里；铁路客运量达到606.6万人次，同比增长4.5%；铁路货运量达到193万吨，同比增长77.2%。

公路

据2017年5月x市x网信息显示，x公路密度达到107.1公里/百平方公里。全市形成了以高速公路为主架设，以国省干线公路为主动脉，以农村公路为毛细血管的四通八达的交通公路网络。

高速公路

x境内有已建成的大广高速公路、麻武高速公路两条高速公路，呈“十字型”交汇，通车里程达129公里；还有麻竹高速公路（6公里）、麻阳高速公路（16公里）高速等。

普通公路

国道1条，G106京广线小界岭至新洲余家寨全长89.453公里。

省道4条，总长147.259公里。S203长三线x长岭关至罗田段，全长46.294公里。S206麻新线x至罗田新桥段，全长40.861公里。S309胜麻线罗田胜利至杨眉河段，全长54.777公里。S304宋长线x宋埠至蝴蝶河段，全长5.327公里。

农村公路4023公里（其中县道15条324公里，乡道227条1191公里，村道1421条2508公里）。

铁路

x有京九（58.5公里）、汉麻（29.9公里）、沪汉蓉（81公里）三条铁路线，通车总里程169.4公里；京九铁路设x南站和沪汉蓉铁路设立x北站两个二火车站，日停靠旅客列车131趟。随麻安（随州至x至安庆）铁路已列入省近中期规划。

5.2.4  经济条件

2019年，x实现生产总值（GDP）374.13亿元，按可比价格计算，比上年增长6.5%。分产业看⑶，x产业增加值60.05亿元，增长3.5%；第二产业增加值162.8亿元，增长7.9%；第三产业增加值151.27亿元，增长6.3%。全年人均地区生产总值达到42495元。三次产业结构调整为16.1:43.5:40.4，与上年比，x产业占比上升0.1个百分点，第二产业占比上升0.4个百分点，第三产业占比下降0.5个百分点。

2021年,全市地区生产总值（GDP）410.25亿元，按可比价格计算，比上年增长16.6%，增速分别高于全省和黄冈3.7个和2.8个百分点。从产业看，x产业增加值73.13亿元，增长10.8%；第二产业增加值154.99亿元，增长22.9%；第三产业增加值182.14亿元，增长14.1%。

x产业

x盛产水稻、小麦、棉花、油菜籽、生猪、牛、羊、茶叶、板栗、中药材、蚕茧、蔬菜、淡水鱼类等。 [4]  特色农业荣获“中国菊花之乡、中国茶油之乡、中国板栗之乡”。 [13]  拥有杜鹃花、福白菊、山茶花、玫瑰花、杏花等“五朵金花”。

2019年，x实现农林牧渔业总产值107.15亿元，按可比价计算，比上年增长3.68%；实现农林牧渔业增加值64.28亿元，按可比价计算，比上年增长3.65%。

全年粮食作物种植面积74.06万亩，比上年减少3.12万亩，其中夏粮播种面积9.05万亩，比上年减少0.43万亩，秋粮播种面积58.99万亩，比上年减少1.75万亩。

全年粮食总产量35.5万吨，同比减产2.04万吨。其中夏粮产量1.86万吨，同比减产0.06万吨；秋粮产量31.3万吨，同比减产1.65万吨。

全年生猪出栏42.92万头，同比下降36.6%；牛出栏9.02万头，同比增长1.25%；羊出栏14.89万只，同比增长1.81%；家禽出笼498.6万只，同比增长10.5%；禽蛋产量3.73万吨，同比增长3.5%。

全市当年造林面积4.2万亩；当年新增和改造无公害蔬菜基地面积0.55万亩；当年新建和改造油茶基地面积3.2万亩；当年新建和改造板栗基地面积5万亩。

第二产业

x工业形成了汽车配件、治金机械、花岗石材、电力能源、医药化工“五大集群”。汽车配件成为湖北省重点产业集群。x是“中国花岗石之乡”。

2019年，x全部工业增加值145.35亿元，比上年增长5.6%。规模以上工业增加值增长5.3%。在规模以上工业中，284家规模以上工业企业实现工业产值478.2亿元，同比增长6.8%，其中，新型建材产业产值211.4亿元，同比下降1%，汽配冶金机械产业产值131.1亿元，同比增长19.9%，电力能源产业产值34.1亿元，同比增长11.7%，农产品加工产业产值65.8亿元，同比增长1.5%。全部规模以上工业企业实现主营业务收入447.2亿元，同比增长7.5%；实现营业利润25.5亿元，同比增长8%，实现利润总额25.1亿元，同比增长5.6%。

全年全社会建筑业增加值17.69亿元，比上年增长33.9%。全市具有资质等的总承包和专业承包建筑业企业44家，比上年净增7家，完成建筑业总产值34.24亿元，房屋建筑施工面积149.29万平方米，房屋建筑竣工面积112.81万平方米。

第三产业

2019年，x社会消费品零售总额达到186.08亿元，同比增长9.8%。其中，限额以上单位完成消费品零售额25.78亿元，同比增长10.8%，在限额以上单位中，通过公共网络实现商品销售额4621万元，同比增长17.2%。从地域看，实现城镇零售额25.12亿元，同比增长10.4%，乡村零售额6656万元，同比增长26.8%；从消费类型看，实现商品零售额22.24亿元，同比增长12.5%，餐费收入3.54亿元，同比增长1.2%；从商品类别看，粮油、食品类增长22.1%，服装类增长24.7%，体育、娱乐用品类增长25.5%，石油及制品类增长33.8%。

年末实有外贸出口企业22家，比上年增加5家，实现外贸出口总额5725万美元，同比增长16%；实际利用外资1318万美元，同比下降66%。

全年完成邮电通信营业收入5.6亿元，同比增长5.4%；年末固定电话用户66996户，同比减少9340户；年末移动电话用户690748户，同比增加27178户；全年订销报纸85.29万份，订销杂志18.36万份。

全年国内旅游人数1441万人，同比增长20%，实现国内旅游综合收入54.2亿元，同比增长16.3%。

2019年末，x金融机构各项存款余额479.77亿元，比年初增加52.29亿元，比年初增长12.2%，其中住户存款余额358.57亿元，比年初增加53.36亿元。金融机构各项贷款余额277.87亿元，比年初增加29.11亿元，比年初增长11.7%，其中住户贷款余额114.98亿元，比年初增加16.54亿元。

5.2.5  施工条件

项目施工的技术队伍来源丰富，湖北省是建筑施工队伍大省，有着众多的大型建筑施工集团企业，其资质均在二以上，技术力量雄厚，拥有先进的施工技术和先进的施工装备，通过项目的招投标，完全能找到有能力承担本项目的施工企业。

5.2.6  主要建设材料来源

项目现场施工用的主要建筑材料砂、石、水泥、钢材等，均可在就近或当地解决。

1、石料、砂料

工程所需的石子、黄砂可就近解决，主要分布在x市及周边县市，有着数量众多的砂、石料堆场，能满足现场施工用料。

2、钢材

现场施工用的钢材在x市及周边均有钢材交易市场，供应各种型号的钢材、管材、线材等，离施工现场较近。

3、水泥、木材

施工用的大量的水泥均可在x市建材市场购得，交通运输也很方便。木材用量相对较少，也可从建材市场购得各种规格木材。

5.3  项目建设条件评价

综上所述，该项目地形平坦，交通便利；基础设施建设已趋于完备，功能齐全，社会经济稳步发展。项目建设所需建筑材料、装备等均可采用公路运输解决，能够满足项目建设的需要。所以，该项目建设选址是可行的。

第六章  工程方案

6.1  工程方案

6.1.1  设计依据

1、《建筑设计防火规范[2018年版]》（GB50016-2014）；

2、《建筑抗震设计规范（2016年版）》（GB50011-2010）；

3、《建筑结构可靠性设计统一标准》（GB50068-2018）；

4、《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；

5、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）；

6、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；

7、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；

8、《机械工业厂房建筑设计规范》（GB50681-2011）；

9、《办公建筑设计标准》（JGJ67-2019）；

10、《建筑制图标准》（GB/T50104-2010）；

11、《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）；

12、《混凝土结构设计规范（2015年版）》（GB50010-2010）；

13、《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）；

14、《建筑采光设计标准》（GB50033-2013）；

15、《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2018）。

6.1.2  设计原则

1、在设计中，认真执行XXX或地方现行的有关设计规范和规程，遵照安全实用、技术先进、经济合理的原则，以满足工艺专业要求。

2、确定合理的建筑形式，在节省投资、满足通风采光及生产功能要求的前提下，尽量做到美观大方，整齐统一。

3、合理选择结构方案，使得在建材选取、施工方法上，能够做到：因地制宜，就地取材，施工规范化，从而加快该项目的建设进度。

4、贯彻执行抗震工作以防为主的方针，根据有关规范采取措施，使建筑物经抗震设防后，减轻建筑的地震破坏，避免人员伤亡，减少经济损失。

5、严格按照抗震设计规范要求，小震不坏，大震不倒的原则，使建筑物在遭受低于本地区设防烈度的地震影响时，一般不受损坏或不需修理仍可继续使用；当遭受等于本地区设防烈度地震影响时，可能有一定的损坏，经一般修理或不需修理仍可继续使用；当遭受高于本地区设防烈度的罕见地震时不致倒塌或发生危及生命的严重破坏。

6、本次设计应贯彻执行环境保护、职业安全卫生、节能、消防、绿化、建筑等XXX和地方有关规范、标准和规定。

6.1.3  结构设计

1、结构物设计基准期限

本项目主要建筑结构的设计基准期限均为50年。

2、荷载取值

（1）基本风压

根据《建筑结构荷载规范》，x市50年一遇基本风压值Wo=0.45KN/㎡。

（2）基本雪压

根据《建筑结构荷载规范》，x市50年一遇基本雪压So=0.35KN/㎡。

（3）竖向荷载

楼面均布荷载、屋面均布荷载按《建筑结构荷载规范》取值，特殊的设备荷载按实际情况考虑。

3、建筑物的耐火等。

本项目建筑的耐火等按二设计，相应其构件的燃烧性能和耐火等按《建筑设计防火规范[2018年版]》（GB50016-2014）中有关条文设计。

4、结构设计安全等

根据《建筑结构可靠性设计统一标准》（GB50068-2018），本工程结构安全等为二。

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），本项目抗震等为一，按抗震烈度7度，设计基本地震加速度值0.10g设防并采取抗震措施。

5、结构体系

由于本项目各建筑为单或多层建筑物，本项目建筑采用混凝土框架结构和钢结构。

6、基础型式

本项目建筑物基础型式由实际勘探地质资料后选择基础型式。

6.1.4  建筑设计

本项目设计在充分研究本地区的现状功能布局、土地利用、交通组织、空间形态的基础上，从地区整体结构的要求、与周边地区的关系及公共空间的行为等方面着眼，从城市功能要素、空间要素及环境行为要素着手，结合对该地区的发展设想及规划要求，将该地块规划设计目标定位为：动静交通合理、突出生态特征、环境优美、设施完善、空间尺度宜人的日用品超市配送中心。

本项目总用地面积约8724.90平方米，在规划地块内进行建筑物、道路、管网等配套设施的建设。

本项目新建建筑物总建筑面积9831.50㎡，其中包括小商品市场、办公楼、机动车停车位和非机动车停车位；及周边道路硬化建设。绿地率20.3%，容积率1.13，建筑密度51.90%。

6.1.5  附属工程

本项目的附属工程主要为场地内的道路，以及整个仓库的围墙、大门，具体规模如下：

1、仓库围墙、大门

为了尽量避免场地外部对内部环境造成干扰，在红线范围内设置围墙。便于车辆运输与日常工作互不影响，设置主出入口和次出入口各一个。

为突出x市供销社日用品超市配送中心建设项目的整体形象，在地块靠城市道路的中间设一个大型的入口广场，突出特征，使人们对物流产业港有较强的吸引力。

2、道路工程

在满足原料、成品运输、消防、检修要求以及行人步行要求的基础上结合厂外道路情况，进行道路设计。

本项目由车行道路和人行道组成，既满足车行的要求，又有人们步行的空间。车行道路基本满足了建筑环形车道的要求，做到了四通八达，消除了车行的死角。

3、绿化工程

为了保护与创造良好的工作环境，美化基地面貌，本项目在主体设计的同时，充分考虑绿化设计，以充分利用和发挥绿色植被调节气候，净化空气，隔离、防风、消声、吸尘、固土以及托建筑群体、组织艺术空间、丰富自然色彩的多种功能作用与效果。

主要出入口及仓储区是重点绿化区域，在栽种行道树与绿篱之外，还可以根据条件需要设置花坛等美化观赏设施。其次在主要建筑两侧和场地四周，根据各自的不同要求，选择适当的树种和花草，组成行道树带、绿篱带、独立树丛、花卉草地等以取得绿化的综合效能。

本项目绿化率达到20.3%，为生产、生活和工作创造出宁静、幽雅的环境。

6.1.6  装修设计

x市供销社日用品超市配送中心的内装饰按空间的划分与组织，各分区要相协调，按客商需要，应针对其各自不同的特性按空间尺度、层次分布及空间的形状，并采用相应装饰材料；所有装饰设计工程均应符合XXX现行装饰规范及规程。

 

第七章  总图运输与公用辅助工程

7.1  总图布置

7.1.1  总平面布置原则

1、符合XXX、地区规划要求；

2、注意环境保护，减少对生态和环境的影响；

3、安全原则，充分考虑到洪水、地震等灾害的可能；

4、流程顺畅，布局紧凑，在节约、布局合理、满足工艺要求的前提下建筑实体力求美观、大方；

5、生产装置的控制相对集中布置，辅助和公用设施采取分散布置，公用设施尽量靠近负荷中心，以缩短公用设施管线，降低能耗；

6、在布置中考虑今后发展的可能。

7.1.2  总平面布置

1、物流园的组成

本项目为x市供销社日用品超市配送中心建设项目，主要包括小商品交易市场、仓储用地、停车场用地、公共配套服务用地、绿化用地、道路用地。

2、平面布置

根据选址地的基本技术条件和小商品市场及仓储物流配送流程的需要，综合有机地考虑各项辅助设施功能以及防火、环保、仓储等多种因素，经济合理安排建设用地，以节省项目建设投资。

依据上述原则，总平面布局分两块区域分别为日用品配送区以及小商品市场交易区等不同功能区的布局。

建筑物间以道路、草坪及树木分隔。项目建筑四周凡能种植、绿化的地带全部进行绿化。在建筑边沿设置花坛，并根据需要将部分花坛延续至室内。建筑物窗台及阳台设花槽，种植花草，以净化室内空气。

平面布局不仅要考虑各功能区单独的使用功能，而且要考虑到整个项目各功能区之间的相互联系与结合，做到分区合理、可分可合、流线顺畅。同时要考虑区间道路顺畅、且坡度控制在百分之一以内、转弯半径不小于三十米，各功能区用地范围内的绿化面积要达标；建筑物之间间距要达到通风采光要求。

7.1.3  竖向布置

根据工程地质和水文地质条件，防止洪水冲刷或威胁，排除雨水迅速、满足物流、运输、装卸对高程的要求，力求场地设计标高与自然条件相适应，减少场地填挖土方工程量，并符合园区规划。

本工程场地平整，竖向布置采用平坡布置，设计标高与原地面一致。

7.1.4  场内物流

1、货物经计量设备计量后，进入储存区卸车、入库，空车返回；提货空车在仓库区装车后，经计量设备计量登记后发货。

2、需要进入仓储的货物，无需过磅的，直接进入仓储区；需要过磅的货物经计量设备计量后进入仓储区；提货空车在物流中心区装车后，经计量设备计量登记后发货。

7.2  建筑结构设计

建筑方案应简单明快，具有现代感，同时便于进行场内交易，使进场交易的经营户对经营环境感到满意。主要的结构形式为框架结构，楼面采用现浇楼板或预制板，屋面采用新型隔热防水材料，外墙为新型墙砖。

7.3  供配电工程

7.3.1  设计依据

1、根据项目对供电、用电的实际要求；

2、《民用建筑电气设计规范》（GB51348-2019）；

3、《20kV以下变电设计规范》（GB50053-2013）；

4、《供配电系统设计规范》（GB50052-2016）；

5、《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；

6、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）。

7.3.2  供电系统

1、用电量

项目用电主要是建筑物用电，根据负荷密度法进行用电量计算。

表7-1  项目年用电量估算表

序号	建筑物	单位	面积	单位指标(W/㎡)	装机容量（kW)	需用系数	同时利用系数	年用电时间(小时）	年用电量 （万kWh)
1	小商品市场	㎡	6000.00	40	240.00	0.80	0.50	2400.00	23.04
3	办公楼	㎡	2871.50	45	129.21	0.80	0.40	2400.00	9.92
	合计								32.96

由上表可知该项目年用电量为32.96万kWh。

2、负荷等

本项目用电负荷等为二负荷，消防用电设备采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产生活用电时，仍能保障消防用电。

7.3.3  供配电设施

根据规范要求，本工程除消防用电及公用设施用电为一负荷外，其余设备用电均属三用电负荷。用电负荷电压等均为380/220V，50HZ。

设独立的高压配电室、变压器室、低压配电室，采用干式变压器；干式变压器型号为SCB15型。高压柜采用中置柜，无功功率补偿采用低压补偿，设于低压配电室内。

7.3.4  低压配电系统

低压系统干线的配电方式均采用放射式系统。低压采用抽屉柜配电屏进行配电，结线方式为单母线分段，动力、照明和空调负荷总计量（有功和无功电度表）设在总进线柜上，空调、照明负荷单独计量，设在照明配电屏上，动力和照明回路各自分开。消防电源采用两回路供电，并在末端自投。消防时自动切掉与消防无关用电负荷，确保消防用电。

7.3.5  动力设备控制

建筑物内动力设备均为～380/220V低压设备，采用交流接触器控制，自动开关作短路保护，热继电器作超载保护，漏电开关作漏电保护。

7.3.6  电气照明

办公区照明系统采用三相五线制，工作电压为～220V。建筑物外围设置泛光灯，在建筑物内及出入口、楼梯间等重要场所设置应急灯，以保证停电后的人身安全。

7.3.7  防雷接地

本项目的建筑物属三类防雷建筑物，在屋面设避雷带以防直击雷。接地采用TN-C-S接地保护系统，建筑物均利用其钢筋混凝土柱体内四根主筋作为引下线，利用建筑物基础底板和基础内钢筋作为接地体。接地电阻值小于3Ω。

7.4  给排水工程

7.4.1  设计依据

1、《建筑给水排水设计标准》（GB50015-2019）；

2、《室外排水设计规范（2016年版）》（GB50014-2006）；

3、《室外给水设计标准》（GB50013-2018）；

4、《建筑设计防火规范[2018年版]》（GB50016-2014）。

7.4.2  设计原则

1、本着因地制宜、装置合并的原则进行优化设计；

2、节约水资源，尽可能采用循环用水；

3、做好环境保护，对污废水实施集中处理，达标后排放；

4、贯彻以防为主，消防结合精神，做好水消防系统设计。

7.4.3  给水方案

1、给水水源

本项目供水水源来自市政管网供给，供水压力0.3Mpa，供水能力可以满足本项目用水需要。主供水管和污水管沿道路铺设至建设红线，本项目只需就近接入即可使用。

2、给水管网

项目从市政给水管接入给水管，室外给水管布置成环状管网。进入厂区管径为DN200mm。

3、给水系统

根据设计拟在项目区设置生活给水环状管网及消防环状管网。新建厂区生活供水主管的管径为DN200，本项目生活用水管引自项目区供水总管，供水管径DN80，水压为0.30MPa，市场外设环形消防水管管径DN200，水压0.30MPa。

4、给水管材

室内生活给水干管采用环氧（EP）复合钢管（热浸镀锌钢管，内壁涂环氧树脂），丝接或沟槽式连接；支管采用给水PP-R管，热熔连接。室内消火栓系统采用环氧（EP）复合钢管（热浸镀锌钢管，内壁涂环氧树脂），丝接或沟槽式连接。室外埋地给水管采用钢丝骨架增强超高分子管道，热熔连接或法兰、卡箍式连接。

5、用水量估算

本项目建成后的用水主要为绿化用水。按照《湖北省城市生活用水量标准》（DB37/T 5105-2017）确定。

本工程用水量详见下表。

表7-2  项目用水量计算表

序号	用水项目	计算基础 （万吨/人/㎡）	用水标准	年用水时间	用水量 （m³）	备注
1	绿化用水	1771.15	2L/㎡·日	120天	425.07	按绿化面积
	小计				425.07
4	其他用水	按以上用水量的5%			21.25
	合计				446.32

由上表可知，本项目年用水量估算值为446.32吨。

7.4.5  排水系统

排水采用雨、污分流制。从卫生间排出的生活污水，经化粪池处理后，排入项目区外市政排水管网。雨水经项目区内雨水管收集后，采用DN400钢筋混凝土管道就近排入市政雨水管网。

7.5  通风系统

1、市场内工艺要求设置设备排风的地方均设置局部排风系统。生产厂房内的局部排风系统大致被分为两类：

（1）一般排风系统：如排风中含有热气、气味等，这些局部排风可无需处理直接向大气排放。

（2）废气排气系统：加工设备产生少量废气，对这类设备采取局部排风措施，排风需经活性炭过滤处理达标后再排入大气。

2、对市场内的男、女卫生间设置全室排风系统进行全室通风换气。

7.6  弱电工程

7.6.1  有线电视系统

有线电视信号取自市有线电视台，预留自办节目端口，设置卫星电视接收系统。

7.6.2  电话通讯系统

本项目电话用户皆作为市话网的直拨用户，拟采用电话电缆直接引入，经电话箱至各用户。

7.6.3  计算机网络系统

为满足公司内部管理需要，设置计算机局域网，提供高速、安全的与外部交换信息的通道。

7.6.4  自动化管理系统

自动化管理系统由传感器与执行器、直接数字控制器（DDC）、通讯网络、XXX管理计算机等四部分构成。完成对电力、照明、空调、水泵、运输等设备的集中监视、控制和管理。保证上述设备运行的经济性及可靠性，实现管理的智能化。

7.6.5  火灾自动报警系统

本系统采用智能型消防设备。整个区域设置一套消防控制中心，其主设备置于厂区消防监控中心内，按规范要求设有直通室外的安全门。

7.6.6  消防联动控制系统

本系统可对消防泵、喷淋泵等设备进行联动控制。当火灾发生时，本系统可由报警控制器确认火灾；由联动控制柜自动/手动启动各类消防设施，切断非消防电源，在x短的时间内，以x快的速度将火灾扑灭，使火灾所造成的损失达到x小。

7.6.7  紧急广播及背景音乐系统

根据规范要求，设置背景音乐及紧急广播系统。该系统的主要设备置于项目区的消防监控中心内；扬声器置于各建筑物等公共场所内。

 

 

第八章  节能方案

8.1  合理用能标准和节能规范

1、《中华人民共和国节约能源法》；

2、《中华人民共和国可再生能源法》；

3、《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）；

4、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发〔2006〕28号）；

5、《产业结构调整指导目录（2019年本）》；

6、《中国节能技术政策大纲（2006年）》（XXX发改委、科技部）；

7、《关于推进节能省地型建筑发展的指导意见》（建设部建科[2005]78号）；

8、XXX发改委《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资[2006]2787号）；

9、《固定资产投资项目节能审查办法》（XXX发展改革委令2016年第44号）。

8.2  设计原则

1、按照XXX节能设计规范的要求，本项目应采用先进可靠的节能新工艺、新技术、新设备、新材料。凡已被XXX颁布淘汰的高能耗设备不可采用。

2、凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率。

3、对各种能源消耗均应按有关规定配置计量器具计量。

8.3  能源消耗种类及数量分析

8.3.1  能源消耗种类

本项目建成后的能耗主要为电和水。

8.3.2  能耗指标

本项目综合能源消费量见下表：

表8-1 能源消费量表

序号	名称	单位	年耗量	折标系数	折标煤（吨）
1	水	吨	446.32	0.2571kgce/t	0.11
2	电	万kWh	32.96	0.1229kgce/kWh（当量值）	40.50
				0.3055kgce/kWh（等价值）	100.69
	合计			当量值	40.50
				等价值	100.80

项目能源综合消耗量当量值为40.50吨标煤，等价值为100.80吨。

8.4  节能措施分析

8.4.1  工艺节能

本工程主要设备均选用国内外先进、成熟的设备，其不但具有较先进的工艺技术，而且整个生产过程为高度自动化控制，具有产量高、能耗低的显著优点。

本项目在满足生产工艺条件下，合理确定生产环境的洁净别、温度、湿度参数，获得产品质量与节能的x佳运作。

建立全区自动控制系统：该系统对全区能源、生产环境、动力等设备群进行集中监视、控制和管理。为监视和控制全区能源的消耗量，使能源管理科学化，系统对供配电系统中各设备的耗电量进行集中监测、累计、记录并定期打印，便于能源的管理和成本核算，有利于整个项目的节能。

8.4.2  建筑节能

本项目建筑节能主要考虑隔热和保温。

1、在规划阶段，应保证建筑物冬季有充足的阳光照射室内，避免冬季冷风吹袭，夏季则尽量减少太阳直射室内及外墙面，有良好的通风条件；从节能与热环境考虑，建筑物以南北向或接近为好，避免东西向，当不能满足时，主要房间宜设置在冬季背风和朝阳的方向，以减少围护结构的散热量。

2、平面布局布置合理，减少建筑物外表面积，控制建筑体型系数，避免体型复杂，凹凸面过多的平面布局，从而减少建筑与外界的传热面积。宜采用减少建筑面宽，加大进深，增加建筑物的层数，加大建筑长度或增加组合体；不宜设置开敞式楼梯间和开敞式外廊，入口处设置门斗或采用其他避风措施，减少散热。

3、墙体使用复合墙体技术。在复合墙体中，由于保温材料所处的相对位置不同，又可分为外保温复合墙体、内保温复合墙体，及夹心保温复合墙体。其中外墙外保温墙体将高效保温材料置于外墙主体结构外侧，其对主体结构具有保护作用，有效避免了室外气候变化引起墙体内部温度变化，使结构主体寿命延长；有利于消除或减弱冷、热桥的影响；可避免室温发现较大波动；对原有建筑改造时，减少对室内的干扰；不占用室内空间，在二次装修时，避免对保温层进行破坏。

4、采用多层窗或单框双玻窗和选择传热系数小的塑料窗框代替金属窗框，并注意扇和框与扇和玻璃之间的密封处理，并结合使用保温隔热性能较好的中空玻璃、吸热玻璃、反射玻璃等透光材料。在满足采光和通风的条件下，必须根据不同朝向控制窗墙面积比，尤其是冷风渗透严重的方向，应尽可能缩小开窗的面积，减少窗户缝隙长度，并采用密闭措施，以减少窗户的热耗。

5、屋面应选择密度大，传热系数小的保温材料，不宜选择吸水率大的保温材料，以防止保温层大量吸水而降低保温效果。采用的水泥珍珠岩、加气混凝土砌块及水泥聚乙烯苯板等保温材料上铺防水层方法，节能效果很好。

8.4.3  电气节能

1、供配电系统

供电系统采用功率因数就地补偿。供电系统中的电力负荷如电动机、变压器、日光灯等，大多属于电感性负荷，这些电感性的设备在运行过程中不仅需要向电力系统吸收有功功率，还同时吸收无功功率。因此在电网中安装并联电容器无功补偿设备后，将可以提供补偿感性负荷所消耗的无功功率，减少了电力系统电源侧向感性负荷提供及由线路输送的无功功率。减少了无功功率在电网中的流动，可以降低输配电线路中变压器及母线因输送无功功率造成的电能损耗。

2、电气设备

电气设备等采用变频调速电机。与其他调速方式相比，变频调速系统具有应用范围广、节能效果明显、调速性能好、起动转矩大、低频起动电流小、调速比宽、快速响应性优良、噪音低、振动小、运行可靠、维修方便等特点，能够保证电机长时间低速或高速运行，是目前交流调速方案中x先进的系统之一。

3、照明节电的措施

（1）各类建筑照明设计应符合《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）中规定的照明功率密度值。

（2）充分利用自然光，充分利用太阳光是实现节电的重要部分，房间的采光系数或采光窗地面积比应符合《建筑采光设计标准》（GB 50033-2013）的规定。有条件时，宜随室外天然光的变化自动调节人工照明照度，利用各种导光和反光装置将天然光引入室内进行照明，利用太阳能作为照明能源。

（3）选用T5细管荧光灯，比白炽灯可节电70%以上，寿命达8000h。

（4）用低损耗、高性能的电子镇流器，可比传统电感镇流器省电20%以上。

（5）在灯具控制方式上，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点，以减少不必要的用电，过道、楼梯、厕所等地方装设定时开关（声光控延时开关），节省用电。在白天自然光较强，或在深夜人员很少时，可以方便地用手动或自动方式关闭一部分或大部分照明，有利于节电。分组控制的目的，是为了将天然采光充足或不充足的场所分别开关。

（6）电缆、导线敷设，尽量避免线路迂回，适当增大电缆与导线截面。

8.4.4  节水措施

1、充分利用城市供水管网压力进行供水，节省能源。

2、在本区给水进口和各建筑物装设计量表，以利统计和计划用水、节约用水。

3、尽量选用节水型卫生设备。

4、加强自来水管网的管理，及时排除泄漏现象，采用感应式出水阀装置及节水型设备。

5、本项目建筑内大小便器均配备自动控制节能型冲洗装置，节约冲洗水用量。

6、教育员工节约用水。

7、绿化用水、道路喷洒用水、厕所及地坪冲洗水应使用中水以节约用水。

8、接好管网进行供水，节省能源。

8.5  节能总结

综上所述，本项目选用了目前国内先进的工艺流程和设备，x终产品的单位综合能耗指标和主要工序能耗指标均达到了国内领先水平。项目节能方面，采取措施得当、使用能源结构合理，符合XXX各项法律法规和有关行业的节能要求，因此，本项目在节能降耗方面是可行的。

 

第九章  环境保护

9.1  环境保护现状

9.1.1  设计依据及采用标准规范

1、《环境空气质量标准》（GB3095-2012）；

2、《水泥工业大气污染物排放标准》（GB4915-2013）；

3、《声环境质量标准》（GB3096-2008）；

4、《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008）；

5、《工业企业噪声控制设计规范》（GB/T50087-2013）；

6、《污水综合排放标准》（GB 8978-1996）。

9.1.2  建设地点环境现状

1、空气质量现状

项目地位共两处分别位于湖北省x市南正街沙当40号，x市鼓楼办事，其环境空气质量功能为二类区，应执行GB3095-2012《环境空气质量标准》中二标准限值。

2、地表水质量现状

拟建项目x终收纳水体为III类水体，水质应执行GB3838-2002《地表水环境质量标准》中III类标准。

3、声环境质量现状

项目所在地区声环境划为2类区，声环境质量应满足GB3096-2008《声环境质量标准》中“2类标准”，即昼间60dB（A），夜间50dB（A）。

9.2  环境影响

项目在施工期间对环境的影响主要是施工期间的废水、废气、粉尘、噪声、固废等污染物，项目建成投入运营后的主要污染物是废水、噪声和固体废弃物等。

9.2.1  项目建设期环境影响

本项目施工期间会对施工区域产生一定的生态破坏，生态景观造成短期影响，如建筑材料堆放中的临时占地，基础工程中挖土、填土方作业带来的水土流失等。但其影响范围和程度有限，施工期带来的影响也随着施工期结束而消失。

1、废水

（1）施工人员临时生活设施产生的生活污水，主要污染物为SS、COD_Cr、BOD₅、氨氮、动植物油等。

（2）施工机械跑、冒、滴、漏产生的污水。

（3）部分建设材料、砂石在运输及使用过程中因洒落到水体中产生的污水。

（4）运输车辆冲洗水产生的污水。

主要污染物为SS。经沉淀池沉淀后的水回用，沉淀物进行工程回填不排入外环境。

2、废气

废气主要来自于施工现场的部分燃油机械设备产生的燃油尾气污染物，和交通运输车辆排放的废气。排放的主要污染物为NO₂、CO和烃类物等，这些物质对大气质量会产生一定的影响。

3、粉尘

（1）各类燃油动力机械在场地开挖、场地平整、物料运输等施工作业时，会排出各类燃油废气，排放的主要污染物为SO₂、烟尘。

（2）土石方装卸、散装水泥作业、运输时产生的扬尘，排放的主要污染物为颗粒物。扬尘的排放与施工场地的面积和施工活动频率成正比，与土壤的泥沙颗粒含量成正比，还与当地气象条件如风速、温度、日照等有关。施工期的扬尘按同类项目的监测数据进行类比分析，施工工地扬尘浓度为0.5～0.7mg/m³。

4、噪声

施工期的主要噪声源是施工机械作业时产生的噪声和振动、出入施工场地车辆产生的噪声。现场施工机械主要有推土机、振捣棒、搅拌机、卷扬机、压缩机、运输车等。施工机械作业时产生的噪声在85～102dB（A）。

5、固体废弃物

固体废弃物包括施工产生的土石方、建筑垃圾和生活垃圾。

9.2.2  项目运营期环境影响

1、废水

本项目废水主要为生活废水，生活废水主要为办公及生活污水。

2、废气及粉尘污染

本项目运营过程中无废气及粉尘污染。

3、噪声

本项目的噪声主要来自加工车间设备噪声。

4、固废

本项目运营期间产生的固体废物主要为加工过程中产生的废材料，以及厂区内人员生活垃圾。

9.3  防治措施

9.3.1  项目建设期环境防治措施

本项目施工期间会对施工区域产生一定的生态破坏，生态景观造成短期影响，如建筑材料堆放中的临时占地，基础工程中挖土、填土方作业带来的水土流失等。但其影响范围和程度有限，施工期带来的影响也随着施工期结束而消失。

1、废水

（1）施工人员临时生活设施产生的生活污水，排入临时化粪池内，并定期清理。

（2）减少物料流失、撒落和溢流，降低施工废水中污染物的产生量，在施工现场建造临时性沉淀池，进行相应处理后有组织排放，生活污水通过水沟排放，避免溢流。

2、废气、粉尘

扬尘污染主要产生于施工与汽车运输中，加强施工管理。减少粉状物料的露天堆放量和堆放时间，余土合理堆放，物料运输不堆尖、不满出车厢，车厢加盖，中速平稳行驶，防止沿途散失和尘土飞扬等。

（1）建筑工地采取封闭式施工方法，即将工地与周围分隔，可在工地四周设置围护栏，以起到阻隔工地扬尘和飞灰对周围环境的影响。

（2）采用商品混凝土浆，这样可以大大减少扬尘影响，同时还可减轻水泥搅拌机的噪声影响。

（3）严格按照渣土管理有关规定，运输车辆不得超载，被运渣土不得含水太多，造成沿途泥浆滴漏，从而影响城市道路整洁，渣土必须及时清运并按照指定的运输线路行驶，送往指定的倾倒地点，以减少由于渣土产生的扬尘对环境空气质量的影响。

（4）运输车辆必须根据核定的载重量装载建筑材料和渣土，对于在运输过程中可能产生扬尘的物料在运输过程中应加以覆盖物，防止运输过程中的飞扬和撒落。

（5）驶离建筑工地的车辆轮胎必须经过清洗，以避免工地泥浆带入城市道路环境。

（6）坚持文明施工，设置专用场地堆放建筑材料，堆放过程中要加苫布覆盖，以防建材扬尘。

（7）施工车辆必须定期检查，破损的车厢应及时修补，减少车辆在行驶中沿途振漏建筑材料及建筑废料；施工车辆应达到相关的汽车尾气排放标准，排放尾气的机械亦应达到相关的排放标准。

3、噪声

项目施工单位应严格按照XXX和地方环境保护法律法规要求，采取各种有效措施，把施工场界噪声控制在XXX《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB 12523-2011）的指标范围内。规范施工秩序，高噪声设备安排白天使用，深夜（22：00-6：00）不使用噪声设备。汽车晚间运输灯光示警，禁鸣喇叭，对产生噪声的施工设备加强维护和维修。

（1）选用低噪声的建筑机械，不采用锤式打桩工艺，而改用静压桩或钻孔桩工艺。

（2）对于产生高噪声的机械，应设法安装隔声装置，例如建立隔声房，以x大限度减轻高噪声施工机械对周围环境的影响。

（3）在施工场地周围设置简易隔声屏障，减轻噪声对周围环境的影响。

（4）不设水泥搅拌机使用商品混凝土浆，可有效减轻建筑施工噪声对环境的影响。

（5）施工单位应根据建设项目所在地区的环境特点，合理安排高噪声机械使用时间，以减轻噪声对周围居民的影响。

4、固体废弃物

本工程施工期的固体废弃物主要是建筑弃土和建筑垃圾。工程产生的所有弃土和建筑垃圾全部回填以调整工程场地标高以及用于厂区绿化，无外运弃土和建筑垃圾。施工期应做到工程弃土及时回填，并对渣土堆场采取防护措施，减少水土流失。运输沙石和建筑材料时，应选择对城市环境影响x小的运输路线，运输车集中运输，运输车上路前加强车体、车胎冲洗，装土适宜，防止沿路抛洒以及道路扬尘，适当洒水，检验合格后方可上路，使用密闭车体运输。

9.3.2  项目运营期环境防治措施

本项目在运营过程中为防止环境污染，严格按照XXX规定的环境治理“三同时”原则，对新建装置及污染进行治理，使其达到XXX标准。

1、废水防治

本项目主要处置生活污水和雨水，生活污水经集中沉淀，化粪池处理后，污染浓度符合《污水综合排放标准》（GB 8978-1996）中二标准，能够排入城市污水管网，之后再进入城市污水处理厂。

2、噪声防治

（1）设备购置时，尽量选用低噪声、高质量的设备，从声源上降低设备噪声强度。

（2）设备安装时，先要打坚固地基，加装减振垫，增加稳定性减轻振动。

（3）对噪声较大的设备采用隔声、消声等治理措施；对易产生振动的设备，底座采取加隔振垫、减震器等措施；对于噪声强度大的设备，除加装消音装置外，要单独进行封闭布置；同时加强生产管理，减少操作中的撞击声；厂界设置围墙进行隔声。

（4）在建筑物设计建设过程中，对噪音源比较集中的建筑物，门、窗、墙壁等要注意使用吸音材料，安装吸声结构，保证建筑物的屏蔽隔声效应。

（5）绿化是保护环境的一项综合措施，一定宽度的乔灌木绿化带，对吸音、隔音也有一定的效果，以起到降噪的作用。

3、固废处理防治

企业将严格作业制度，注意集中废弃物，由专人定期处理或回收，不会产生二次污染。

市场内商家及客户生活产生的生活垃圾由环卫部门定期清运处理，对周围环境影响较小。

9.3.3  绿化

本项目设计充分体现以环境为中心的思想，在建筑物周边留存相应的绿化带，设置灌木及花草等以营造良好的生态环境，项目绿地率20.30%。

 

第十章  组织机构与项目管理

10.1  管理组织机构

本项目按照现代企业制度进行运作管理，以规范的公司制为组织形式，努力实现管理思想、管理组织、管理方法、管理人才的现代化，着重在公司内部管理、质量管理、市场及销售管理、经营决策、提高效益上下功夫。

10.2  人力资源配置

10.2.1  劳动定员

项目总定员人数待项目规划详细确定后进行确定。员工上岗前必须经过岗位培训，培训合格后持证上岗，其中管理人员需大专以上学历。

各部门人员根据岗位特征进行安排，管理人员根据“高素质、高效率”原则选用，全部劳动用工采取聘任制。

10.2.2  生产组织

企业各部门的工作制度根据项目需要、工作性质、产品供应、产品销售情况等因素来确定。工作制度为白班制，工作日工作小时数按8小时考虑，全年运行300天。

10.2.2  人员来源及培训

1、员工来源

项目所需技术及管理人员从大学毕业生中招聘，加工工人从当地剩余劳动力招聘。

2、培训

本项目设备配置为国内先进水平，整个过程具有连续性强，协同关系紧密等特点，所以要求工作人员具有娴熟的技术和一定理论知识。为了保证工作顺利进行，企业应有计划、有目的地对技术、管理人员进行对口培训，做法如下：

（1）领导干部和基层管理人员培训

可通过技术讲座，到高等院校学习、进修或自修的方式提高其理论水平的管理能力，培训既懂技术又懂经营管理的优秀人才。并聘请具有同类行业管理经验的技术人员作为公司的技术总监，负责项目职工的培训等。

（2）工人培训

新工人上岗前，应集中相当时间进行技术教育、安全教育和劳动纪律教育，并选派一批骨干到国内同类型企业跟班上岗学习，工作人员必须考试合格后方能上岗操作。

（3）技术人员培训

企业除争取从高等院校或其它同类型企业引进专业对口的技术人员外，还可选派技术骨干和优秀工人到高等院校和设计院进修提高，以培养高素质的技术力量，使企业拥有一支过硬的技术队伍。

10.3  项目管理

10.3.1  项目组织结构与分工

为了确保项目的顺利进行，由公司成立领导小组，并设置工程筹建处，专门具体负责项目的组织、协调、领导工作。拟聘请有关砖家担任项目的技术顾问，配合项目进行重大技术问题的咨询与决策。筹建处下设五个职能部门：

1、行政管理：负责日常行政工作以及与项目履行单位的接待，联络等工作。

2、计划财务：负责项目的财务计划和实施计划安排与项目履行单位办理合同协作与手续，以及资金使用安排及收支手续。

3、技术管理：负责项目的技术文件，技术档案的管理工作，主持设计图纸的会审，处理有关技术问题，组织技术交流，组织职工的专业技术培训，技术考核等工作。

4、施工管理：负责项目的土建施工安装的协调与指挥，施工进度与计划的安排，施工质量与施工安全的监督检查及工程验收工作。

5、设备材料管理：负责项目设备材料的订货、采购、保管、调拔等项工作。

10.3.2  项目建设的质量控制

1、建立项目经济责任制

在工程建设中，主管部门将建立项目经理责任制，确保工程建设质量。项目经理是企业法人代表在项目上的全权代表，所负责的项目拥有与主管部门领导相同的责任和权力。项目经理不仅要管好人、财、物，要管好工程的协调和工程进度，更重要的是要抓好工程质量的控制。项目经理和项目经理部要牢固树立“质量x”的思想，把认真抓好工程质量当做义不容辞的责任。

2、强化“五大”质量控制

主管部门在项目建设中将强化“五大”质量控制，包括：工作质量的控制、工程所用原材料的质量控制、施工机械设备的质量控制、施工工序的质量控制、建设项目养护的质量控制。

3、审查监理、施工单位的资质和质量保证体系。

4、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系。

5、对工程质量进行跟踪、检查、监督和控制。

6、督促、检查工程建设是否符合XXX有关的规范要求。

10.3.3  项目建设的费用控制

1、建立费用估算与控制流程

项目投资的有效控制是工程建设管理的重要组成部分。所谓项目投资控制，就是把项目投资发生的费用控制在批准的投资限额以内，随着纠正发生的偏差，确保项目投资管理目标的实现。本项目将建立贯穿于项目全过程的费用估算与控制流程。一个项目从立项开始，涉及到投资决策、涉及、施工、设备材料的采购、保管、供应等各个方面，每一个环节都离不开费用控制。

2、设计阶段的投资控制

限额设计要正确处理在项目建设过程中技术与经济的对立统一关系，在强调限额设计的同时，项目也要运用价值工程的原理，处理好成本与功能这一对立统一的关系，提高它们之间的比值，使设计与概算形成有机的整体，克服相互脱节的状态，使功能和成本处于x佳配置。

在设计阶段，主管部门将对限额设计进行跟踪，对偏离控制基准的费用进行分析，对限额设计工程量清单之外的变更项进行补充，对非发生不可的变更，尽量提前实现，尽可能把设计变更控制在设计阶段初期，尤其对影响工程造价的重大设计变更，更要用先算账后变更的办法解决，使工程造价得到有效控制。

3、工程建设实施阶段的投资控制

（1）设备、材料采购的投资控制。设备、材料采购是工程建设中的重要工作之一。采购货物质量的好坏和价格的高低，对项目的投资效益影响大。为采购阶段全面实现费用控制，制定限额采购工作包及工作包价格，实行限额采购，并对限额采购进行跟踪，对偏离控制基准的费用进行分析，对限额采购清单之外的变更补充限额单价。设备、材料采购费用控制的基本原则是：在满足设备和材料使用功能的前提下，尽量降低费用。

（2）工程施工的投资控制。施工阶段的投资控制，不仅靠控制工程款的支付控制，还应靠组织、经济、技术、合同等措施多方面控制投资。

组织措施：①在项目管理班子中落实投资控制人员、任务分工和智能分工。②编制阶段投资控制工作计划和详细的工作流程图。

经济措施：①编制资金使用计划，确定、分解投资控制目标。②进行工程计量。③复核工程付款账单，签发付款证书。④在施工过程中进行投资跟踪控制，定期进行投资实际支出值与计划目标值的比较；发现偏差，分析产生偏差的原因，采取纠偏措施。⑤对工程施工过程中的投资支出做好分析与预测，经常或定期向有关部门提交项目投资控制及其存在问题的报告。

技术措施：①对设计变更进行设计比较，严格控制设计变更。②继续寻找通过设计挖潜节约投资的可能性。

合同措施：①做好工程施工记录，保存各种文件资料，特别是注有实际施工变更的图纸及通知单，注意积累素材，为正确处理可能发生的索赔提供依据。②参与合同的修改、补充工作，着重考虑它对投资控制的影响。

在项目管理过程中，投资控制贯穿于自始至终，对可能发生的投资偏差要注意主动控制和动态控制，尽可能实现投资控制目标。

10.3.4  项目建设的进度控制

1、根据项目编制项目进度计划表

被认可的项目进度表（又称基准进度）是项目总计划的一部分。它提供了度量和报告进度执行情况的基础。

2、根据项目的进展编制项目执行情况报告

执行情况报告提供进度进展方面的信息。如哪一活动如期完成了，哪一活动未如期完成。报告中也可提醒项目团队值得注意的问题。

3、对进度的改变进行规范

要求改变进度的形式为书面方式。这些具体的改变要求的结果可能是加快进度也许是进度的延长。

4、及时采取纠正措施

指采取纠正措施使进度与项目计划一致。在时间管理领域中，纠正措施是指加速活动以确保活动能按时完成或尽可能减少延迟时间。

10.3.5  项目建设的资金控制

1、资金计划管理

每月由资金管理部门根据其它业务口的资金使用量报资金使用计划，严格按计划进行资金管理，但制定计划时应考虑一些灵活因素在内。

2、材料计划采购

工程材料根据工程量和进度有序购买，减少资金的积压。

3、减少工程返工

加快施工进度，施工工程要保质保量，减少因施工返工等原因带来的工程成本增大，造成额外的资金支出。

4、控制非生产性支出

重点控制非生产性支出，确保生产资金需求。

5、严格管理分包单位

在委外施工分包队伍的资金使用上，按其进度拨款，不能包而不管，而是要花时间精力对其资金使用项目做到心中有数，防止其资金转移给项目经理部带来资金压力。

6、严格资金审批程序

施工工程项目资金管理也应同实行目标成本管理那样严格控制，大额资金的使用采取一些制约措施，如上要向指挥部请示，下要项目经理部领导集体讨论，严禁个人做主，严肃财经、资金结算纪律。要严格执行财务管理各项规定，不得越权开支。只有做到这些，才能保证资金良性循环，确保资金使用行为规范化、程序化、制度化。

第十一章  工程招标

11.1  招标依据

1、《中华人民共和国招标投标法》（主席令第21号）；

2、《中华人民共和国招标投标法实施条例》（国务院令第613号）；

3、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（XXX发展计划委员会令第3号）；

4、《评标砖家和评标砖家库管理暂行办法》（XXX发展计划委员会令第29号）；

5、《湖北省招标投标管理办法》；

6、《湖北省房屋建筑和市政基础设施工程招标投标“评定分离”改革试点工作指导意见》的通知。

11.2  招标基本原则

为了确保工程质量，缩短建设期工程，提高投资效益，本项目应进行招标。招标遵循如下原则：

1、公开原则

工程项目招标应具有较高的透明度，实际招标信息、招标程序公开。

2、公平原则

应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务。

3、公正原则

评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。

4、诚实信用原则

招标人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。

5、独立原则

招标人应当是独立的法人，在招标投标过程中，应自主决策，不受任何外界因素的干扰。

6、接受行政监督原则

遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。

11.3  项目概况

本项目总用地面积约8724.90平方米，在规划地块内进行建筑物、道路、管网等配套设施的建设。

本项目新建建筑物总建筑面积9831.50㎡，其中包括小商品市场、办公楼、机动车停车位和非机动车停车位；及周边道路硬化建设。绿地率20.3%，容积率1.13，建筑密度51.90%。

2、建设地点

项目地位共两处分别位于湖北省x市南正街沙当40号，x市鼓楼办事。地理位置优越，交通十分便利，地势平坦且项目区内配套基础设施齐全，通讯畅通，环境空气质量良好，适宜x市供销社日用品超市配送中心建设项目的开发建设。

4、项目性质

新建项目

5、建设起止时间：本项目预计建设周期为10个月，即2022年08月至2023年05月。

6、项目总投资及资金来源

1）总投资

本项目总投资5000.00万元，其中：建设投资为4958.42万元，铺底流动资金41.58万元。

建设投资包括建筑工程费2066.90万元，安装工程费用1350.85万元，设备费用589.89万元，工程建设及其他费用583.49万元，基本预备费367.29万元。

2）资金来源

本项目总投资5000.00万元，其中当地财政解决3000.00万元，其余以x市农业生产资料总公司现有土地的资产出资，计价2000万元解决。

11.4  项目提前招标情况

1、项目可行性研究报告批复前招标：无

2、提前招标范围：

3、提前招标理由：

4、项目审批部门批准情况：

11.5  项目招标内容

1、招标程序

根据有关规定，项目工程招标应按下列程序进行：

（1）建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，编制招标文件。或委托建设行政主管部门批准的具有相应资质的招标代理机构办理；

（2）发布招标公告或招标通知书；

（3）对投标企业进行资格审查，组织投标企业勘察施工现场；

（4）编制标底。委托招标代理机构招标时，审定标底；

（5）工程开标。由招标单位主持，在招标管理部门的监督下进行。当众启封标书，宣布标价，公开标底，进行评标、决标。

（6）签订合同。中标企业确定后，由招标单位发出经招标管理部门签证的中标通知书，招、投标双方在一个月内签订承发包合同，并经招标管理机构审定。

2、建设项目招标方案的内容包括：

（1）建设项目的设计、施工、监理以及建筑工程等具体招标范围为全部招标。

（2）建设项目的设计、施工、监理以及建筑工程等拟采用的招标组织形式为委托招标。

（3）建设项目的设计、施工、监理以及建筑工程等拟采用的招标方式为公开招标。

（4）不招标的说明。

（5）其他有关内容。

（6）对投标单位的资质要求。

建筑与安装工程

①建筑安装工程甲

②项目经理资质等二以上（含二）

③安全资质二以上（含二）

表11-1  招标基本情况表

单项 名称	招标范围		招标组织形式		招标方式		不采用 招标方式	备注
	全部 招标	部分 招标	自行 招标	委托 招标	公开 招标	邀请 招标
勘察	√			√		√
设计	√			√		√
建筑工程	√			√		√
安装工程	√			√		√
监理	√			√		√
设备	√			√		√
重要材料	√			√		√
情况说明： 1、本项目的勘察应根据初步设计要求做详勘； 2、设计包括总图规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计等； 3、建筑工程包括：主体建筑工程。

 

第十二章  劳动安全卫生与消防

12.1  劳动安全卫生

12.1.1  设计依据及采用标准规范

1、《中华人民共和国安全生产法》2002年11月1日实施；

2、《爆炸危险场所安全规定》2002年5月1日实施；

3、《工业企业设计卫生标准》（GBZ1-2010）；

4、《工业企业厂内铁路、道路运输安全规程》（GB4387-2008）。

12.1.2  劳动安全及劳动卫生的防范措施

为了保障职工在生产过程中的安全和健康，避免XXX财产遭受损失，本工程依据中共XXX《关于认真做好劳动保护工作的通知》和国务院《关于加强安全生产管理的紧急通知》等精神进行设计。

在总图平面布置中，确保相邻建、构筑物之间有足够的安全防护距离，确保生产的安全。仓库区道路满足《工业企业厂内铁路、道路运输安全规程》（GB4387-2008）中规定。

1、工作过程劳动安全措施

（1）工艺布置和设备选型符合劳动保护有关规定。采用设备一般均为自动化、机械化水平较高的先进设备，操作方便安全。

（2）仓库安全信道标志醒目，车间人流、物流分开，运输通畅。所有设备外露传动部件均设防护罩。

（3）对工艺操作制定安全操作规程，以保证人身、设备安全，促进工艺生产顺畅，产品质量提高。

2、用电安全措施

采取必要的防雷、接地及电气安全措施，主要是：设置完整的防雷设施和接地系统；低压三相380V/220V采用TN-C-S接地系统：变压器中性点直接接地，其接地电阻不大于3Ω；所有电气设备不带电的金属外壳均需与保护线可靠连接等。

3、噪声防治措施

产生震动和噪声的设备采用一系列消声降噪措施，如采用机房单独设立，减震基础，装隔吸声板，操作时佩带个人防护用具，设置隔音的值班室。

4、防暑降温

仓库均设自然通风窗口，部分仓库设有屋顶风机，工作岗位均设有风扇进行防暑降温。

12.1.3  劳动安全卫生机构设置

设置安全卫生机构，由安全卫生人员对现场进行监测，对职工进行定期体检。

为了实现文明生产，保障操作人员的安全与健康，避免意外事故的发生，除了必要的安全与卫生措施外，加强安全教育，树立“安全x”的思想；加强对工人的培训，提高工人的技术水准；建立必要的规章制度，严格遵守操作规程；加强对设备的检测、维护，及时消除隐患等，同样是必不可少的，只有这样，才能避免事故发生，实现文明生产。

12.2  消防工程

12.2.1  设计依据及采用标准规范

1、《中华人民共和国消防条例》；

2、《建筑设计防火规范[2018年版]》（GB50016-2014）；

3、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；

4、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；

5、建设单位提供的产品、生产数据。

12.2.2  消防措施

为了认真贯彻“预防为主，消防结合”的消防工作方针，本设计依据《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》采取行之有效的防火技术和措施。

1、总图设计：建筑物之间设置消防通道。

2、建筑设计：新建建筑物的耐火等均为二耐火等，建筑设计严格遵守《建筑设计防火规范[2018年版]》（GB50016-2014）的要求。

3、给排水设计：室内外设置消防设施，消防水室外为30L/s，室内为15L/S，室内还设置CO₂灭火装置和消防龙头。

4、电气安全设计：本工程各建筑物均为三类防雷建筑物，采用相应的防雷措施，在屋顶设避雷带保护，利用建筑物内主筋作引一线，基础内主筋环形连接作接地装置，要求接闪器、引下线及接地相互焊接连通；工艺有防雷要求的场所，其配电、照明、风机、开关都采用防爆型；用电设备、配电设备做接地保护，接地装置的接地电阻不大于3Ω。

5、消防管理：消防管理机构由公司统一管理，企业按照安全生产的规定要求，建立安全生产规章制度和安全操作规程，每年进行经常性的消防安全教育活动。

 

第十三章  项目实施进度

13.1  建设周期

本项目预计在即2022年08月至2023年05月。参考有关部门机构指定的建设项目工期定额和单位工程工期定额和施工条件，预计建设周期总计为10个月。

自项目批准之日起，应组织实施，落实各项计划。在整个项目建设过程中要抓住设计、安装等多个环节，统筹安排、科学协调各项内容，力求快速、优质地搞好项目建设。

13.2  项目实施进度安排

建设周期拟分四个阶段：

x个阶段为前期准备，主要内容为前期工程咨询，勘察、招标以及场地平整。

第二个阶段为全面施工期，主要工作内容为：土建工程，仓储车间规划及装修，设备购置及安装等工程。

第三个阶段为调试及试生产，主要工作内容为：控制系统调试、联动试车、竣工验收等。

具体实施进度详见下表。

 

 

 

 

表13-1  项目实施进度表

序号

阶段 划分

阶段分项 内容

2022年

2023

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

1

前期准备

前期工程咨询

◆

◆

2

勘察设计、招标

◆

◆

3

场地平整

◆

◆

4

全面施工

土建工程

◆

◆

◆

◆

◆

5

内部规划与装修

◆

◆

◆

6

设备购置及安装

◆

◆

7

运行

设备调试

◆

◆

8

竣工验收

◆

◆

 

 

第十四章  投资估算与资金筹措

14.1  项目投资估算

14.1.1  估算依据

1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

2、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

3、《湖北省建筑工程概算定额》；

4、财政部《关于印发<基本建设财务管理规定>的通知》（财建[2016]504号）；

5、XXX发展改革委、建设部《关于印发<建设工程监理与相关服务收费管理规定>的通知》（发改价格[2007]670号）；

6、XXX计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；

7、XXX计委、环保总局发布《环境影响咨询收费有关问题通知》（计价格[2002]125号）；

8、XXX计委关于印发《招标代理业务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）；

9、x市关于开发项目当前的各项收费标准，x市建筑安装工程单位估价表，x市建筑工程造价有关文件规定，x市主要建筑材料市场行情，分析、确定该项目的总投资费用。

14.1.2  估算范围

本项目投资估算范围包括工程费用、工程建设其他费用、基本预备费及流动资金。

14.1.3  投资估算编制内容

1、工程费用

本项目工程费用主要包括建筑工程费、安装工程费，根据当地实际情况估算单位造价成本，建筑工程费2066.90万元，安装工程费用1350.85万元，设备费用589.89万元。所以工程费用总计为4007.64万元。

2、工程建设其他费用

（1）项目在建设过程中产生费用

①建设单位管理费，财政部财建[2016]504号差额定率累进计算，并参考市场价格计算；

②建设工程监理费，发改计价[2007]670号：内插法，并参考市场价格计算；

③工程建设前期费用，鄂价费发[1999]367号：内插法计算；

④勘察设计费，计价格[2002]10号工程费用×0.8%估算，参考市场价；

⑤劳动安全卫生评审费，建标[2007]164号：工程费用×0.1%；⑥场地准备及临时设施费，建标[2007]164号：工程费用×0.5%；

⑦招标代理服务费，计价格[2002]1980号：差额定率累进计费，并参考市场价格计算；

⑧工程保险费，建标[2007]164号：工程费用×0.3%；

3、预备费

预备费包括基本预备费和涨价预备费，基本预备费按照工程费用和工程建设其他费用合计的8%计取；涨价预备费根据原XXX计委《XXX计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知》（计投资[1999]1340号）不再计取。

4、流动资金

流动资金估算以年需要各种材料、动力燃料、人工费用等按分项详细估算法进行估算，本项目铺底流动资金为41.58万元。

详见附表——流动资金估算表。

6、项目总投资

本项目总投资5000.00万元，其中：建设投资为4958.42万元，铺底流动资金41.58万元。

建设投资包括建筑工程费2066.90万元，安装工程费用1350.85万元，设备费用589.89万元，工程建设及其他费用583.49万元，基本预备费367.29万元。

详见附表——项目总投资估算表。

14.2  资金筹措及使用计划

14.2.1  资金筹措

本项目总投资5000.00万元，其中当地财政解决3000.00万元，其余以x市农业生产资料总公司现有土地的资产出资，计价2000万元解决。

14.2.2  资金使用计划

工程项目的计价与控制工作贯穿于项目建设全过程，并与各阶段的众多因素密切相关，而切实先进的资金使用计划是加快项目建设、节约投资的重要保证。工程施工阶段是资金投入x直接、x集中、效果x明显的投资阶段。

项目所需资金计划在建设期内，根据进度按比例全部投入。

第十五章  财务分析

15.1  财务评价

15.1.1  财务评价的依据

1、XXX和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；

2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

3、《建设项目评估手册》；

4、《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

5、建设单位提供的有关基础资料。

6、企业提供的有关基础资料；

15.1.2  基本数据及说明

1、财务评价假设条件

投资资金与建设进度同步到位。

2、销售收入

销售收入的确定原则：根据产品的目标市场，结合国内近期市场价格，确定本项目的收入。

表15–1  收入方案一览表

序号	收入名称	收入金额（万元/年）	备注
1	房屋租赁收入	717.70
2	配送收入	1000.00

3、计算期与生产负荷

（1）项目计算期11年，其中：建设期1年，运营期10年。

（2）项目运营期年达产率达到100%。

3、财务基准收益率设定

根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的参数及XXX现行公布的物价指数，本项目的财务基准收益率暂定为12%。

3、税费

按现行政策规定，本项目产品在销售环节应缴纳增值税、城市建设维护税及教育费附加。销项税为9%，城市维护建设税按增值税额的5%计算，教育费附加和地方教育费附加分别按增值税额的3%、2%计算。

本项目在销售收入扣除增值税、销售税金及附加和总成本费用后，按利润总额的25%缴纳企业所得税，盈余公积金按税后利润的10%计提。

15.1.3  成本费用估算

按照企业会计制度要求，确定本项目成本费用包括原材料费、外购燃料动力费、职工工资、维修费、折旧及摊销费、其他费用，取费标准确定如下：

1、职工工资及福利

本项目人员工资标准参照同类公司及当地同类人员的工资水平确定。

2、修理费

修理费用按固定资产费的3%计算。

3、其他费用

其他费用包括其他制造费用、其他管理费用和其他营业费用，其中，其他制造费用按照销售收入的3%、其他管理费用销售收入的3%、其他营业费用按照销售收入的3%估算。

4、折旧及摊销费

按照直线折旧法计算折旧，其中各类固定资产折旧年限及残值确定如下：房屋、建筑物折旧年限按照30年、固定资产残值按照5%计算；机器设备折旧年限按照10年、固定资产残值按照5%计算；属于固定资产的其他费用折旧年限按照10年计算，不计固定资产残值。

详见后附表—–固定资产折旧估算表、无形资产和其他资产摊销估算表。

5、总成本费用

本项目参照类似项目并结合实际情况，采用生产要素法估算各项成本费用，正常年年总成本费用831.01万元，其中：年经营成本520.57万元。详见附表——总成本估算表。

15.1.4  销售收入估算

本项目收入小商品城租赁租金和配送货物收入，正常年销售产品可实现销售收入1717.70万元。

详见附表——销售收入、销售税金及附加和增值税估算表。

15.2  财务评价指标

15.2.1  盈利能力分析

1、利润及利润分配

项目正常年份年利润总额为874.32万元，年净利润655.74万元（根据XXX税收法律制度有关规定，所得税率按25%计取，税后利润按10%提取法定盈余公积金，其余为可供投资者分配的利润）。

因此，无论从项目资本金投入可获得的收益水平，还是从投资方获得的投资收益上看，项目都是可以被接受的。

具体测算详见后附表—-利润及利润分配表

2、财务内部收益率

全部投资财务内部收益率税前：20.93%，税后15.82%；

3、财务净现值

项目投资财务净现值（ic=12%）税前为：4254.43万元，税后为：2731.38万元；

4、投资回收期（含建设期1年）

项目投资回收期税前为：5.27年，税后为：6.24年。

具体测算详见后附表—-项目全部投资现金流量表。

15.3  财务评价结论

本项目正常年均实现销售收入1717.70万元，年均利润总额874.32万元，年均净利润655.74万元。税后投资回收期为6.24年（含建设期1年），所得税后项目投资财务内部收益率为15.82%，高于设定12%的基准收益率，项目具有较好的盈利能力。项目计算期内各年现金流入均大于现金流出，具备较好的财务生存能力，较强的适应能力和抗风险能力。

综上所述，本项目财务分析上是可行。

 

第十六章  社会评价

本建设项目的社会评价，着重其社会可行性、适应性和可接受程度，主要包括项目对社会的影响分析、项目与所在地区互适性分析和风险分析。

16.1  社会评价的方法

本项目的社会评价方法针对不同利益群体采用详细社会评价法，即从该项目建设对不同的利益群体的直接、间接的利害关系进行分析。

16.2  社会影响分析

16.2.1  社会效益

1、本项目建设后，通过运用全新现代服务业管理信息理念，对日用品配送过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的日用品流通体制具有积的促进作用。

2、项目的建设符合XXX的产业政策，符合湖北省“十四五规划”要求，对推动小商品产业集聚，加快经济发展具有重要意义。

3、本项目建成后将成为地区国民经济的传统支柱产业和重要的民生产业，在吸纳就业、稳定城市经济、满足人民物质生活等方面发挥着重要作用。

4、本项目的启动将吸引大量的日用商品的店主来x市落户，能够带动x市整体经济的不断发展，同时形成一定的产业聚集和整合，有利于推动x市经济的不断发展，并且本项目为入驻商家创造了一个良好的氛围，有利于提升周边区域的经济环境。

16.2.2  社会影响

1、对居民收入的影响

项目的实施与运营过程，增加了对地区劳动力的需求，带动相关社会服务行业发展，有利于经济可持续发展，将间接增加居民收入。

2、对居民生活水平与生活质量的影响

本项目具有少量污染，企业应加强污染物处理力度，以免影响周边环境和对居民生活质量产生影响。但本项目在建设期间由于施工人员、材料、机械等会对施工周围环境造成一定负面影响，如噪音、灰尘等，所以应注意施工管理，将负面影响减至x低。

3、对当地居民就业的影响

项目实施将会直接和间接增加当地居民的就业机会。项目的实施，将解决部分居民的就业问题。

4、对不同利益群体的影响

项目实施后，将带动经销商、商家的收入，也会增加当地的税收。

5、对当地弱势群体的影响

帮助社会弱势群体减轻来自经济、社会和心理的巨大压力，不仅是各x部门的责任，也是全社会的义务，其中社会强者应尽更多的义务，以减少来自在承受力x低的社会群体身上爆发的社会风险，所以帮助提高弱势群体的生存能力将起到稳定社会、减少风险，促进社会发展的作用。

项目建成后，对妇女、儿童、残疾人等没有任何不利影响，同时经济的持续发展，有助于x为当地的妇女、儿童、残疾人员等弱势群体提供更多更好的帮助。

6、对当地文化、教育、卫生的影响

本项目建设对当地文化、教育、卫生等方面没有影响。

7、对当地基础设施、服务容量和城市化进程的影响

项目的建设会对供水、供电有一定的需求，但需求量不大，不会产生较大影响。

8、对当地少数民族风俗习惯和宗教的影响

项目的建设将严格执行民族、宗教政策，尊重民族习惯。

总之，本项目的建设，有利于当地的经济发展，对提高区域生活水平和生活质量都有一定的促进作用。

本项目的主要社会影响见下表。

表16-1  项目社会影响分析

序号	社会因素	影响的范围、程度	可能出现的结果	措施建议
1	对居民收入的影响	正面影响，可提高居民长远收入水平，但程度较小。	提高生活水平，增加居民收入	有关部门注意引导
2	对居民生活水平与生活质量的影响	建成后正面影响，程度一般。但建设期内有负面影响。	建设期对施工场地周围居民生活产生负面影响，可能出现噪音、污染。	加强施工期管理，文明施工。
3	对居民就业的影响	正面影响，程度较小。	增加一定就业岗位	对有关管理人员加强岗前培训、指导
4	对不同利益群体的影响	建设期内会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业的收入。	会不同程度地影响建设工期和施工环境	有关部门应做好宣传，合理引导
5	对脆弱群体的影响（妇女、儿童、残疾人员）	对于妇女、儿童、残疾人员有间接正面影响，程度小。	经济可持续发展，可以更好地帮助脆弱群体	有关部门注意扶持
6	对地区文化、教育、卫生的影响	间接正面影响，程度小。	饮食文化多元化	有关部门注意支持
7	对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响	项目建设有利于城市化进程，影响程度较大。	需要消耗一定的水、电资源。	加强同有关部门的协商合作，发挥效益
8	对少数民族风俗习惯和宗教的影响	不会对少数民族风俗习惯和宗教产生影响。	发展经济，促进社会安定团结	严格执行民族、宗教政策

16.3  互适性分析

互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地x、居民支持项目存在与发展程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。

16.3.1  不同利益群体

该项目的其他利益相关者群体确定为当地农户、建设单位、设计单位、咨询单位、施工单位及XXX和地方x这一群体。该项目符合XXX和地方x的产业结构调整政策，对带动地方经济的发展起着积的作用，故x对本项目是积支持的；建设单位是直接收益者，对项目的态度无疑也持积态度；设计单位、咨询单位、施工单位由于本项目的建设，它们会因承担相应的工作而取得一定报酬，它们对项目的态度肯定会是积的。

16.3.2  其他互适性因素分析

项目的建设需要当地提供的电力、通信、供水等基础设施条件具备，项目的建设为当地的社会环境、人文条件等社会因素所接纳，社会对项目的适应性和可接受程度较高。

表16-2  项目地区互适性分析表

序号	社会因素	适应程度	可能出现的问题	措施建议
1	不同利益群体	适应，支持	项目不会给利益群体造成危害	加强沟通协调
2	当地组织机构	适应，全力配合	规划、国土及市政基础设施充分保障	加强沟通协调
3	当地技术文化条件	适应	促进工业技术水平提升	引进、择优采用

项目的建设符合地区各利益群体的利益，能够得到各类组织的支持，适合现有的技术条件和地区文化条件，具有很好的社会适应性。

16.4  风险分析

16.4.1  风险因素及识别

投资项目的风险来源于法律、法规及政策变化，市场供需变化、资源开发与利用、技术的可靠性、工程方案、融资方案、组织管理、环境与社会、外部配套条件等一个方面或几个方面的共同影响。

项目风险贯穿于项目建设、生产和运营的全过程。参考本类项目的实施和运营状况，其风险主要有以下几种：

1、市场风险

市场风险是项目遇到的重要风险之一。它的损失主要表现在项目产品销路不畅，材料供应不足，以至销售收入达不到预期目标。本项目的市场风险主要来源于三个方面：一是市场供需实际情况与预测值发生偏离；二是项目产品市场竞争力发生重大变化；三是项目产品和主要原材料的实际价格与预测价格发生较大偏离。

2、技术风险

项目采用技术的先进性、可靠性、适用性和可行性与预测方案发生重大变化，导致工作能力利用率降低，成本增加，达不到预期要求。

3、工程风险

工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长等。

4、资金风险

项目资金来源的可靠性、充足性和及时性不能保证，导致项目工期拖延甚至被迫终止；由于工程量预计不足或设备、材料价格上升导致投资增加。

5、组织管理风险

由于项目组织结构不当、管理机制不完善等因素，导致项目不能按期建成；未能制定有效的企业竞争策略，而导致企业在市场竞争中失败。

6、政策风险

由于x在税收、金融、环保、产业政策等的政策调整，使税率、税种、利率、汇率、通货膨胀率发生变化，导致项目原定目标难以实现甚至无法实现。

7、外部协作条件风险

交通运输、供水、供电等外部配套设施和外购、外协件的配套关系发生重大变化，给项目建设、生产和运营带来困难。

8、社会风险

预测的社会条件、社会环境发生变化，给项目建设和运营带来损失。

16.4.2  风险评估

按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小，我们把风险分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险四个等。

根据前面章节的分析，结合项目实际情况，本项目的各项风险的风险程度见下表：

表16-3  风险因素和风险程度估计表

序号	主要风险	风险程度	说明
1	市场风险	一般风险	本项目属于x市供销社日用品超市配送中心项目，目前会受到国内市场影响，具有一定市场风险。
2	资源风险	一般风险	本项目材料供应充足。因此资源风险较小。
3	技术风险	一般风险	合作公司具备了一定的市场，业务范围广，产品销售网络覆盖全国各地。所以相对的技术风险比较小。
4	工程风险	一般风险	项目工程建设存在一定安全文明生产风险，但其风险较小。
5	资金风险	一般风险	项目建设所需资金全部自筹解决。
6	政策风险	一般风险	本项目产品完全符合XXX政策支持范畴，因此，政策风险一般。
7	外部协作条件风险	一般风险	项目所在地各种公共配套设施齐全，能满足项目对交通运输、供水、供电等方面的要求，风险较小。
8	社会风险	一般风险	目前我国政治稳定，经济快速发展。x市的社会各项事业全面进步，人民生活水平不断提高。项目的建设有利于提升x市的经济总量，增加当地的就业机会，促进当地经济社会协调发展，增强地区的综合竞争力，使得社会风险发生的可能性不大。

16.4.3  项目风险防范对策和降低风险措施

风险分析的目的是研究如何降低风险程度或者规避风险，减少风险损失。在前面预测主要风险因素及其风险程度后，本节根据不同风险因素提出相应的规避和防范对策，以期减小可能的损失。

风险防范对策主要有以下四种。

1、风险回避。风险回避是彻底规避风险的一种做法。只有当风险因素可能造成的损失相当严重或者采取措施防范风险的代价过于昂贵，才采用风险回避对策。在某种程度上也就意味着丧失项目可能获利的机会。

2、风险控制。风险控制是对可控制风险，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度的措施。

3、风险转移。风险转移是将项目可能发生风险的一部分转移出去的风险防范方式。如保险转移，以及转移给项目承包方、合同方。

4、风险自担。风险自担是将可能的风险损失留给项目自己承担。这种方式适用于已知有风险存在，但可获高利回报的项目，或者风险损失较小，可以自行承担风险损失的项目。

本项目应该注重市场信息反馈，XXX政策等方面，凭借公司自身项目投资和开发经验，及其良好的技术研发和市场开发关系网，以及采取各种有效的控制、转移风险措施之后，完全可以降低风险发生的机会，减少风险可能带来的损失，因此项目具有较好的抗风险能力。

16.5  社会评价结论

根据本项目的建设对社会影响的分析、项目与所在地区互适性分析以及风险分析，可以看出，本项目的建设具有较好的社会效益，项目的社会评价可行。

第十七章  结论与建议

17.1  研究结论

1、项目选址符合XXX产业政策，符合x市城市总体规划，可以促进地区产业结构调整，增强x市发展的后劲。项目用地指标、投资强度等符合XXX有关政策规定，方案设计合理。

2、本项目选择的技术工艺，实用可行，无技术风险。

3、项目产品具有广阔的市场前景。

4、项目建设是x市日用品配送业务及日用品行业发展的需要，即扩大了企业规模，又满足了客户及市场需求，有利于提高企业经济效益，增强企业抗风险能力。

5、项目建设条件（场地、水、电、气、路、通讯等）已具备，建设地点周边环境良好，项目的技术方案安全、经济、适用，并十分注意消防、安全、环保、节能等配套措施，在技术上是可行的。

6、项目财务指标反映本项目具有较好的盈利能力。

7、从项目资金平衡分析计算来看，项目具有较好的抗风险能力。

17.2  建议

1、勘察设计是项目建设的基础工作，建设单位应尽快委托有资质的单位开展勘察设计方面的工作，以便为本项目的施工创造良好的条件。

2、应注意尽量避免在雨雪天作业，并在施工中配套安排好水土保持设施建设。环保设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时建成投入使用，确保环境保护方案落到实处。

综上所述，本项目是可行的，建议有关部门给予大力支持，使项目尽快付诸实施。

 

附  表

附表1  项目总投资估算表

单位：万元

序号	项     目	估算投资（万元）					技术经济指标及计算依据
		建筑工程费	设备购置费	安装工程费	其他费用	合计	单位	计费基础	取费标准	占总投资
									（元，%）	比例
一	工程费用	2066.90	589.89	1350.85		4007.64				80.15%
（一）	主体工程	1966.30				1966.30				39.33%
1	新建主体	1966.30	589.89				m2	9831.5	2000.00
（二）	配套工程			1350.85		1350.85				27.02%
1	新建工程			1350.85
1.1	给排水工程			241.85			m2	9831.50	246.00
1.2	强弱电工程			546.63			m2	9831.50	556.00
1.5	消防工程			19.66			m2	9831.50	20.00
1.7	室内外装修工程			542.70			m2	9831.50	552.00
（三）	室外工程	100.60				100.60				2.01%
1	三通一平	17.45					m2	8724.90	20.00
2	绿化	17.71					m2	1771.15	100.00
4	室外综合管道	65.44					m2	8724.90	75.00
二	工程建设其他费用				583.49	583.49				11.67%
（二）	与项目建设相关的费用				583.48	583.48				11.67%
1	建设单位管理费				80.15		财政部财建[2016]504号：差额定率累进计费
2	建设工程监理费				111.91		发改计价[2007]670号：内插法，参考市场价格
3	建设项目前期工程咨询费				15.58		《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（XXX计委计价格[1999]1283号）：内插法，参考市场价格
4	工程勘察费				40.08		工程费用×1.0%，参考市场价格
5	工程设计费				131.03		《工程勘察设计费管理规定》（XXX计委、建设部计价格[2002]10号）文件,内插法，参考市场价格
6	环境影响咨询服务费				6.68		计价格[2002]125号：内插法,参考市场价
7	劳动安全卫生评审费				4.01		建标[2007]164号：工程费用×0.1%
8	场地准备费及临时设施费				8.02		建标[2007]164号：工程费用×0.2%
9	工程保险费				12.02		建标[2007]164号：工程费用×0.3%
10	招标代理服务费				23.09		XXX计委计价格[2002]1980号，差额定率累进计费
11	城市配套费				129.78		m2	9831.50	132.00
12	消防审查费				9.83		m2	9831.50	10.00
13	抗震审查费				1.47		m2	9831.50	1.50
14	主体结构检测费				5.90		m2	9831.50	6.00
15	竣工测量费				1.97		m2	9831.50	2.00
16	规划技术服务费				1.97		m2	9831.50	2.00
	一、二部分小计	2066.90	589.89	1350.85	583.48	4591.12				91.82%
三	基本预备费				367.29	367.29	按一、二两部分和的8%进行估算			7.35%
	建设投资合计	2066.90	589.89	1350.85	950.78	4958.42
	比例	41.68%	11.90%	27.24%	19.18%	100.00%
五	固定资产投资					4958.42
六	铺底流动资金				41.58	41.58
七	总投资	2066.90	589.89	1350.85	992.36	5000.00				100.00%
八	占总投资的比例	41.34%	11.80%	27.02%	19.85%	100.00%

 

 

附表2  总成本费用估算表

 

                                   单位：万元

序号	项    目	合计	计算期（年）
			1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
	生产负荷			100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%
1	外购燃料及动力费	1730.00	0.00	173.00	173.00	173.00	173.00	173.00	173.00	173.00	173.00	173.00	173.00
2	工资及福利费	957.60	0.00	95.76	95.76	95.76	95.76	95.76	95.76	95.76	95.76	95.76	95.76
3	修理费	1487.53	0.00	148.75	148.75	148.75	148.75	148.75	148.75	148.75	148.75	148.75	148.75
4	其他费用	1030.62	0.00	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06
4.1	其他管理费用	515.31	0.00	51.53	51.53	51.53	51.53	51.53	51.53	51.53	51.53	51.53	51.53
4.2	其他营业费用	515.31	0.00	51.53	51.53	51.53	51.53	51.53	51.53	51.53	51.53	51.53	51.53
5	经营成本（1+2+3+4+5）	5205.74	0.00	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57
6	折旧费	3104.34	0.00	310.43	310.43	310.43	310.43	310.43	310.43	310.43	310.43	310.43	310.43
7	总成本费用合计（6+7+8+9）	8310.09	0.00	831.01	831.01	831.01	831.01	831.01	831.01	831.01	831.01	831.01	831.01
	其中：可变成本	1730.00	0.00	173.00	173.00	173.00	173.00	173.00	173.00	173.00	173.00	173.00	173.00
	固定成本	6580.09	0.00	658.01	658.01	658.01	658.01	658.01	658.01	658.01	658.01	658.01	658.01

 

 

附表3  固定资产折旧费估算表

 单位：万元

序号	项目	合计	折旧及摊销年限	计算期（年）
				1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
1	房屋、建筑物
	原值	1896.24		1896.24
	当期折旧费		30		60.05	60.05	60.05	60.05	60.05	60.05	60.05	60.05	60.05	60.05
	累计折旧			0.00	60.05	120.09	180.14	240.19	300.24	360.28	420.33	480.38	540.43	600.47
	净值			1896.24	1836.19	1776.14	1716.09	1656.05	1596.00	1535.95	1475.90	1415.86	1355.81	1295.76
2	设备
	原值	1717.47		1717.47
	当期折旧费		10		163.16	163.16	163.16	163.16	163.16	163.16	163.16	163.16	163.16	163.16
	累计折旧			0.00	163.16	326.32	489.48	652.64	815.80	978.96	1142.12	1305.28	1468.43	1631.59
	净值			1717.47	1554.31	1391.15	1227.99	1064.83	901.67	738.51	575.35	412.19	249.03	85.87
3	其他
	原值
	当期折旧费
	净值
4	其他折旧
	原值	872.28		872.28
	当期折旧费		10		87.23	87.23	87.23	87.23	87.23	87.23	87.23	87.23	87.23	87.23
	累计折旧			0.00	87.23	174.46	261.68	348.91	436.14	523.37	610.59	697.82	785.05	872.28
	净值			872.28	785.05	697.82	610.59	523.37	436.14	348.91	261.68	174.46	87.23	0.00
5	无形资产摊销
	原值			0.00
	当期摊销费		10		0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
	净值			0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
6	合计：原值
	合计：当期折旧费摊销费			0.00	310.43	310.43	310.43	310.43	310.43	310.43	310.43	310.43	310.43	310.43
	合计：净值			4485.98	4175.55	3865.11	3554.68	3244.24	2933.81	2623.37	2312.94	2002.50	1692.07	1381.64

 

 

附表4  销售收入、销售税金及附加和增值税估算表

单位：万元

序号	项目	计算期（年）
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
	生产负荷		100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%	100%
1	营业收入		1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70
1.1	租金收入		717.70	717.70	717.70	717.70	717.70	717.70	717.70	717.70	717.70	717.70
	单价（元/㎡/年）		730.00	730.00	730.00	730.00	730.00	730.00	730.00	730.00	730.00	730.00
	面积（㎡）		9831.5	9832	9832	9832	9832	9832	9832	9832	9832	9832
	销项税额		43.06	43.06	43.06	43.06	43.06	43.06	43.06	43.06	43.06	43.06
1.2	配送收入		1000.00	1000.00	1000.00	1000.00	1000.00	1000.00	1000.00	1000.00	1000.00	1000.00
	销项税额		60.00	60.00	60.00	60.00	60.00	60.00	60.00	60.00	60.00	60.00
2	营业税金与附加	0.00	0.00	0.00	12.37	12.37	12.37	12.37	12.37	12.37	12.37	12.37
2.1	营业税
2.2	消费税
2.3	城市维护建设税	0.00	0.00	0.00	7.21	7.21	7.21	7.21	7.21	7.21	7.21	7.21
2.4	教育费附加	0.00	0.00	0.00	3.09	3.09	3.09	3.09	3.09	3.09	3.09	3.09
2.5	地方附加	0.00	0.00	0.00	2.06	2.06	2.06	2.06	2.06	2.06	2.06	2.06
3	增值税	0.00	0.00	0.00	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06
	销项税额	0.00	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06

 

 

附表5  利润与利润分配表

单位：万元

序号	项    目	合计	计算期
			1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
1	营业收入	17177.00	0.00	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70
2	营业税金及附加	98.94	0.00	0.00	0.00	12.37	12.37	12.37	12.37	12.37	12.37	12.37	12.37
3	总成本费用	8310.09	0.00	831.01	831.01	831.01	831.01	831.01	831.01	831.01	831.01	831.01	831.01
4	补贴收入	0.00
5	利润总额	8767.97	0.00	886.69	886.69	874.32	874.32	874.32	874.32	874.32	874.32	874.32	874.32
6	弥补以前年度亏损	0.00
7	应纳税所得额	8767.97	0.00	886.69	886.69	874.32	874.32	874.32	874.32	874.32	874.32	874.32	874.32
8	所得税	2191.99	0.00	221.67	221.67	218.58	218.58	218.58	218.58	218.58	218.58	218.58	218.58
9	净利润	6575.97	0.00	665.02	665.02	655.74	655.74	655.74	655.74	655.74	655.74	655.74	655.74
10	期初未分配利润	26699.48	0.00	0.00	598.52	1197.03	1787.20	2377.37	2967.54	3557.70	4147.87	4738.04	5328.21
11	可供分配的利润	33275.45	0.00	665.02	1263.53	1852.77	2442.94	3033.11	3623.28	4213.45	4803.61	5393.78	5983.95
12	提取法定盈余公积金	657.60	0.00	66.50	66.50	65.57	65.57	65.57	65.57	65.57	65.57	65.57	65.57
13	可供投资者分配的利润	32617.86	0.00	598.52	1197.03	1787.20	2377.37	2967.54	3557.70	4147.87	4738.04	5328.21	5918.38
14	应付优先股股利	0.00
15	提取任意盈余公积金	0.00
16	应付普通股股利	0.00
17	各投资方利润分配：	0.00
	其中：××方	0.00
	××方	0.00
18	未分配利润	32617.86	0.00	598.52	1197.03	1787.20	2377.37	2967.54	3557.70	4147.87	4738.04	5328.21	5918.38
19	息税前利润	8767.97	0.00	886.69	886.69	874.32	874.32	874.32	874.32	874.32	874.32	874.32	874.32
20	息税折旧摊前前利润	11872.31	0.00	1197.13	1197.13	1184.76	1184.76	1184.76	1184.76	1184.76	1184.76	1184.76	1184.76

 

 

附表6  项目投资现金流量表

单位：万元

序号	项    目	合计	计算期
			1.00	2.00	3.00	4.00	5.00	6.00	7.00	8.00	9.00	10.00	11.00
1.00	现金流入	18678.04	0.00	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	3218.75
1.10	营业收入	17177.00	0.00	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70
1.20	补贴收入	0.00
1.30	回收固定资产余值	1381.64											1381.64
1.40	回收流动资金	119.41											119.41
2.00	现金流出	10382.51	4958.42	639.99	520.57	532.94	532.94	532.94	532.94	532.94	532.94	532.94	532.94
2.10	建设投资	4958.42	4958.42
2.20	流动资金	119.41	0.00	119.41	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
2.30	经营成本	5205.74	0.00	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57
2.40	营业税金及附加	98.94	0.00	0.00	0.00	12.37	12.37	12.37	12.37	12.37	12.37	12.37	12.37
2.50	维持运营投资	0.00
3.00	所得税前净现金流量（1-2）	8295.53	-4958.42	1077.71	1197.13	1184.76	1184.76	1184.76	1184.76	1184.76	1184.76	1184.76	2685.81
4.00	累计所得税前净现金流量	11160.98	-4958.42	-3880.70	-2683.58	-1498.82	-314.06	870.69	2055.45	3240.21	4424.97	5609.72	8295.53
5.00	调整所得税	2191.99	0.00	221.67	221.67	218.58	218.58	218.58	218.58	218.58	218.58	218.58	218.58
6.00	所得税后净现金流量（3-5）	6103.54	-4958.42	856.04	975.45	966.18	966.18	966.18	966.18	966.18	966.18	966.18	2467.22
7.00	累计所得税后净现金流量	-919.71	-4958.42	-4102.38	-3126.92	-2160.75	-1194.57	-228.39	737.78	1703.96	2670.14	3636.31	6103.54
计算指标：
项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）									20.93%
项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）									15.82%
项目投资财务净现值（所得税前）（ic=  %）									4254.43
项目投资财务净现值（所得税后）（ic=  %）									2731.38
项目投资回收期（年）（所得税前）									5.27
项目投资回收期（年）（所得税后）									6.24

 

 

附表7  财务计划现金流量表

单位：万元

序号	项    目	计算期
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
1	经营活动净现金流量	0.00	975.45	975.45	966.18	966.18	966.18	966.18	966.18	966.18	966.18	966.18
1.1	现金流入	0.00	1820.76	1820.76	1820.76	1820.76	1820.76	1820.76	1820.76	1820.76	1820.76	1820.76
1.1.1	营业收入	0.00	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70	1717.70
1.1.2	增值税销项税额	0.00	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06
1.1.3	补贴收入
1.1.4	其他流入
1.2	现金流出	0.00	845.31	845.31	854.58	854.58	854.58	854.58	854.58	854.58	854.58	854.58
1.2.1	经营成本	0.00	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57	520.57
1.2.2	增值税进项税额	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
1.2.3	营业税金及附加	0.00	0.00	0.00	12.37	12.37	12.37	12.37	12.37	12.37	12.37	12.37
1.2.4	增值税	0.00	0.00	0.00	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06	103.06
1.2.5	所得税	0.00	221.67	221.67	218.58	218.58	218.58	218.58	218.58	218.58	218.58	218.58
1.2.6	其他流出	0.00	103.06	103.06	0.00
2	投资活动净现金流量	-4958.42	-119.41	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
2.1	现金流入
2.2	现金流出	4958.42	119.41	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
2.2.1	建设投资	4958.42	0.00	0.00	0.00
2.2.2	维持运营投资
2.2.3	流动资金	0.00	119.41	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
2.2.4	其他流出
3	筹资活动净现金流量	4958.42	35.82	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
3.1	现金流入	4958.42	35.82	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
3.1.1	项目资本金投入	4958.42	35.82	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
3.1.2	建设投资借款	0.00	0.00
3.1.3	流动资金借款	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
3.1.4	债券
3.1.5	短期借款
3.1.6	其他流入
3.2	现金流出	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
3.2.1	各种利息支出	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
3.2.2	偿还债务本金	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
3.2.3	应付利润（股利分配）
3.2.4	其他流出
4	净现金流量（1+2+3）	0.00	891.86	975.45	966.18	966.18	966.18	966.18	966.18	966.18	966.18	966.18
5	累计盈余资金	0.00	891.86	1867.32	2833.49	3799.67	4765.85	5732.02	6698.20	7664.38	8630.55	9596.73