地下商业街产业投资可行性报告怎么写：附万能通用模板3500字

地下商业街产业投资可行性报告

一、项目概况

x市地下商业街项目地处******，占地面积5152.51㎡，铺位663个，以零售铺位为主。根据集团部署要求，我店于6月开始筹划地下商业街产业投资项目，6月6日即组建地下商业街筹备组，由总经理助理康凯负责，带领何光、刘胜进行筹备及招商工作。筹备组主要负责项目前期情况收集、数据材料分析、项目可行性研究等工作，经过前期深入调查，相关工作已基本完成。概括来说，本项目为商业街商铺投资项目，项目建设进度已完成，部分产权待明晰，整体规模较大，属于具有一定风险的商业地产投资。

二、项目现状分析

（一）外部环境因素

机会因素：本市人口近70万人，流动人口少，零售商品市场规模相对变化不大；城市居民消费习惯和消费模式固定，现已有同类型商场：富源商厦、地下商业城、中兴商业城、北联百货，均集中在中街商圈，商业氛围浓厚，具备一定的聚焦效应。

威胁因素：本市零售市场体量小，且已基本被其它同类型商业项目瓜分（中街商圈个体经营商户500余户，已占据本市零售市场80%以上），增长空间不大，市场余量小；且受疫情等因素影响，经济下行压力凸显，城市居民消费意愿降低、消费能力下降，零售市场整个呈现出增长停滞状态。

（二）内部能力因素

优势因素：集团公司资产实力雄厚，具备较强的风险抵御能力；我店能够领会集团发展思路意图，前期准备工作扎实充分，已掌握较全面的数据材料，基本上可以客观真实反映地下商业街的现实情况。

弱点因素：

一是项目商业经营模式无创新。同类型商业项目已占据市场优势地位，地下商业街与之相比并无突出优势特点。据调查分析数据，本市零售商户80%以上已分布经营于其它商场，剩下20%余量，即使算上从其它商场吸引而来的增量，也远远无法填满地下商业街663个商铺总量。可以预期，地下商业街大部分商铺将处于空闲状态，人气很低。

二是资金收入无保证。我们在调查中发现，此项目当前盈利能力不强，资金状况混乱，存在部分债务纠纷，且前期尚需少量维修运营投资，一定时期内难以保证稳定的资金收入，需维持较长时间的垫资以确保正常运营成本。据估算，前期需投入的开办启动资金有：开荒，公共设施维修，新增监控、广播系统，整租拆改清运，共计36万元；长期运营日常成本有：人员工资、公共照明、保洁保安、垃圾清运、广告投入等，合计费用76.48万元/年。地下商业街面积5152.51㎡，根据我店经营现状及市场行情，地下商业街预计平均租金收益0.5-1元/天/㎡，按照60%招商率计算，即使所有商户均不要租金分成，预计全年租金收入也只有57-115万元，我方每年需向甲方支付已出售商铺物业费173万元，运营初期必然处于较长时期的垫资亏损状态。

三是甲方转让条件苛刻。对于项目转让，甲方明确表示硬件设施按现状交付，不追加资金投入。地下商业街前期商户欠缴物业费共计600万元，数额大，甲方明确表示此费用必须收取，但可延缓至转让经营后期的租金收入进行抵扣。转让运营后，每年需向甲方支付已出售商铺物业费173万元，未出售铺位还需跟甲方进一步沟通合作条件。

四是存在债务、法律纠纷风险。目前甲方与商户之间还存在大量欠账债务，具体还款方式和期限未定，甲方意图债务随产业转让，其中隐含资金债务难以收取隐患。地下商业街铺位663个，售出379个，当中手续合法已办理房产手续的只有218户，符合条件未办理房产手续140户（因甲方原因暂时不能办理），房产未备案21户，这161户无房产手续的商户在取得合法房产手续前不同意更改铺位布局，将阻碍招商推进，时间成本难以估算。

综上所述，x市零售商业项目投资在当前经济下行压力不断增大，疫情等突发事件的利空环境下，固有市场体量小趋向饱合，短期内无重大利好消息，难以进入上涨区间。地下商业街投资项目自身经营管理没有突出特点优势，原经营企业转让条件苛刻，大量产权手续存续，后期经营投入与产出明显无法对等，有着比较大的投资经营风险，建议将其列入重点观察项目，进一步收集信息加以研判，充分考虑各方面影响因素后再作决定。

三、项目发展思路

经对x市市场调研可知，此项目若满足于按部就班模仿现有几个商城商场的经营模式，剩余商户数量少，难以吸引城市居民消费，将很难达到盈利目标。所以项目经营管理必须在现有条件下进行创新突破，树立统一、高端、齐全的发展思路，打破单铺招租运营方法，按服装区、小商品区、餐饮区、娱乐区分类将地下划分区域，整体招租形成聚焦效应。同时在这种经营理念驱使下，为减小投资风险、降低经营难度，在项目转让时应明确以下几个具体问题。

一是督促甲方尽快解决商业街各铺位产权归属问题。了解弄清140户符合条件未办理房产手续的症结原因，如果确实难以短期内解决这个问题，那必须在筹备前期由商业街原各商户签订《放弃与甲方各项争议的法律诉讼》协议，避免因甲方与商户前期问题导致的矛盾转移至我方，同时我方与各商户签订《代租协议》，由我方统一招租管理。

二是考虑采取托管模式介入。面对地下商业街的产权、资金困难，我们是否可以开拓思路，采用商业托管模式介入此项目。好处在于可规避其中的法律、债务纠缠隐患，初期投入可控、风险可防，我方只负责提供经营管理技术支撑，待项目整体发展由弱转强，趋势向上时再作下一步考虑。但现在甲方明确表示，不同意托管方案。

三是与甲方协商获取较好的转让优惠。因为前期甲方态度较为强硬，相关转让经营条件严苛，直接堵死了我方的获利空间。所以后面与甲方洽谈具体合作条款时，须给予我方可行性的优惠政策，主要根据商户需求、市场价值、现经营情况、盈亏平衡点等方面进行综合考量，包括商户收益需求、甲方物业费收入、租金收入、我方日常费用等。

四是准备好相当数量的启动运营资金。该项目前期整葺加上第一年日常支出就超过100万元，在场商户还欠账600万元，按年日常维护运营经费75万元计算，即使将租金算到1元/天/㎡，出租率达80%，开始阶段每年都有211万元的亏损。如果出租率难以达到标准，那相应的亏损只会更多，所以此项目在启动前就必须准备大量资金备用，以防资金链断裂。

五是针对疫情影响制订紧急情况下应急处置方案。疫情防控部门认为，不宜对新冠肺炎病毒疫情过于乐观，从实际来看，近几年，疫情在国内各地此起彼伏，呈散状间歇性爆发，疫情对地下商业街这种线下零售行业冲击很大，如果本市出现疫情确认病例导致封闭的情况，商场商户的收入肯定难以得到保障，租金收入堪忧。所以，投资此项目要对相关情况作出x坏情况构想，把防疫资金投入纳入到总体项目支出当中，把爆发疫情时管理办法、退出机制提前制订完善，这样才能出现状况时x大限度减少损失。

四、结论

根据前面研究分析，对于x市地下商业街项目，在各种复杂利空因素影响下，我方目前有两个现实可行路径。一是正常接手，但就甲方在这个项目的困难问题，接手的难度很大；二是假设甲方愿意将项目打包交由我们托管，那就需要长期的垫资投入，且可能会出现一些不可控未知问题，如：商户群体纠纷事件、疫情隐患等，同样难度大。所以筹备组认为，该项目现阶段无投资价值，投资回报率低，建议不予进行。