XXX休闲旅游度假村项目市场调研报告

一、项目概述

项目名称：XXX

建设地点：x市x村

建设内容：依托x市x村优美的自然风光和初具规模的旅游业发展基础，建设集餐饮、休闲、娱乐、住宿为一体的乡村旅游度假村。

二、项目背景

乡村旅游指依托乡村特有的自然、历史、人文、人力资源特点，开展的各类旅游活动。近年来，随着自驾游、自助游逐渐兴起，乡村旅游日益成为人民假日休闲的首选。作为农村二三产业发展的重要助力，XXX及地方各x高度重视乡村旅游发展。

2019 年6月印发的《乡村振兴战略规划》（2018-2022）明确提出，尊重原住民生活形态和传统习惯,加快改善村庄基础设施和公共环境，合理利用村庄特色资源,发展乡村旅游群特色产业，形成特色资源保护与村庄发展的良性互动机制。该规划也首次明确，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续坚持节约集约用地的前提下,利用1-3%治理面积从事旅游、康养、体育、设施衣农业等产业开发。2020年2月印发的《中共XXX、国务院关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》明确，新编县乡国土空间规划应安非不少于10%的建设用地指标，重点保障乡村产业发展用地。2020年7月印发的《文化和旅游部办公厅关于统筹做好乡村旅游常态化疫情防控和加快市场复苏有关工作的通知》明确，鼓励本地机关、事业单位、大型企业加强对乡村特色产品的购买,鼓励各地将乡村旅游作为劳模、职工等疗休养优先选择点,鼓励在本地推出的各类消费券发放活动中,将乡村旅游作头重点内容之一。

由此可见，从2015年的XXX一号文开始，XXX对休闲农业和乡村旅游的扶持政策频发，促进了农业产业链的深度融合,为乡村旅游发展持续助力，也充分说明了，乡村旅游产业光明的发展前景。

三、行业发展趋势

据有关行业统计数据，目前我国乡村旅游主要散布在城市近郊和风景区边际，城市近郊地理位置好，交通便利，且成本较低，而风景区边际的乡村可依附成熟的景区旅游资源以及方便的交通条件，使乡村旅游得到了很多人的青睐。2011-2019年间，乡村旅游人次及收入逐年稳步上涨，2019年接待游客31亿人次,营业收入超8500亿元。2020年因受疫情影响，乡村旅游逐年上涨势头被按下了“暂停键”，但随着生产生活秩序逐步恢复，城乡居民被抑制的旅游需求持续释放，加上疫情限制使出境游、景区跟团游等消费需求得到抵制，山清水秀、生态优美的乡村比以往任何时候都更具吸引力，乡村旅游市场尽管受到新冠肺炎疫情的冲击，但仍然实现营业收入6000亿元,占全国旅游总收入的27%。

从顾客的喜好看，乡村旅游客户主要为生活在一二线城市的中产家庭。根据原山水文旅研究院此前发布的《202年乡村微度假客户专题研究》可知，乡村旅游客户从城市分布来看，二线城市居民进行乡村旅游的客户居多，占比40%，一线城市也是重要的组成部分，占比34%，而三线及其以下城市占比较低;35岁左右中青年是乡村旅游主要客户，21-50岁客户占比78%，核心家庭和夫妻两人是偏好乡村旅游主要家庭结构，占比分别为39%、24%，家庭年收入主要集中于20-40万元，但也有小部分高净值客户(家庭年收入80万元以上)喜好乡村旅游，占比13%。

四、建设条件评估

（一）自然条件

项目拟建设城市——x市地处松嫩平原连接大、小兴安岭山地的过渡地带，属寒温带大陆性季风气候，年平均气温较低，因地形条件较优越，气温又高于同纬圈的一些地方，具有春季回暖快，秋季降温急，四季和昼夜气温较差大的特点。地形和气候的独特性造就了x各种地理奇观，为针对不同的旅游产品优势进行合理开发创造了有利条件。

（二）旅游资源

项目建设地x村依江而建，是尼尔基水库九个移民村之一，全村2002年整体搬迁。依托移民政策，新村整体规划建设，为发展旅游打下良好基础。近年来当地x和村民依托得天独厚的地理条件，深入挖掘少数民族渔猎文化，大力发展“试车”“冬捕”“特色民宿”于一体的养生休闲乡村旅游村庄，组织筹办了寒地汽车拉力赛，开展了大型冬捕活动，成功举办了2020年首届x市“畅游x冰雪、体验别致冬天”冬季旅游系列活动。同步开放的x民宿营让游客体验了东北的冰雪奇缘，摄影、泼水成冰、玩雪、住农家大炕、吃东北酸菜馅饺子等特色旅游项目，成为x周边旅游的新爆点。

（三）政策环境

x市委市x深挖铁古砬旅游业潜力，在2021年编制了铁古砬旅游总体规划，并进行旅游项目一期建设，打造以渔文化为主的精品民宿，以民宿带旅游，以旅游助乡村振兴发展。铁古砬村x支部整合全村资源，坚持经济发展、环境保护、生态建设有机结合的原则，在“招商”“合作”“旅游”中强村、助民、富民。目前成功的案例是引进黑河星河实业发展有限公司共建寒地试车项目，铁古砬村以土地折价入股，分红20%。

（四）交通位区

x市位于黑龙江省西北部，北依伊勒呼里山，与呼玛县交界；东接小兴安岭，与爱辉区、孙吴县、五大连池市毗邻；西邻x，与内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗、鄂伦春自治旗隔江相望；南连松嫩平原，与讷河市接壤，处于黑、蒙和加格达奇、呼伦贝尔、齐齐哈尔、黑河“两省四市”交汇点；交通便捷，齐加铁路、京加G111公路、嫩呼S208公路、嫩黑S301公路、鹤嫩S 303公路、加黑S310公路穿境而过，商贸物流繁荣活跃，已发展成为黑龙江省西北部区域中心城市。

五、建设方案策划

根据项目建设地x村资源条件，建议项目开发以下休闲旅游项目：

（一）水上娱乐项目。铁古砬村依江而建，可依托项目区自然风光和水面发展水上娱乐项目。码头和陆上设施夏季作为旅游服务设施，冬科可用作冬捕营地。

（二）汽车营地项目。目前自驾游已经成为旅游新时尚，开发汽车营地项目可迎合自驾游用户需要，同时可与铁古砬村现有的试车产业相得益彰，开发卡丁车等竞赛项目，作为汽车营地项目的重要组成部分。

（三）户外运动营地。依托铁古砬村的自然条件，开发户外探险、骑马射箭、帐篷野营、休闲垂钓、拓展训练等功能。

• 乡村特色民宿。利用铁古砬村优美的自然风光，依山临水建设特色民宿，配备集中餐饮服务和自助烧烤。结合时令开发江鱼、野菜、农家菜等行色餐饮服务。

（五）冰钓和冬捕营地。依托铁古砬村冬捕民俗，建立冰钓和冬捕营地，同时开发滑雪、滑冰等冰雪娱乐项目。

五、项目可行性分析

（一）政策可行性分析

从前面的分析可以看出，当前无论是从XXX层面，还是在项目建设地x市x村，各x对乡村旅游都予以大力支持，出台了一系列支持政策。因此，投资建设休闲旅游度假村项目符合XXX政策和产业发展方向，属于XXX和地方x推进乡村振兴战略的鼓励类项目，因此，项目建设具有良好宽松的政策环境。

（二）资源条件分析

如前所述，项目建设地x村具有得天独厚的自然地理条件和旅游资源条件，而且已经初步形成了产业规模，试车、冬捕、避暑休闲等旅游项目具有发展全域旅游的良好条件，x市作为区域中心城市，具有通畅的交通条件。同时，x村依水而建，优美的自然风光使得项目可依附现有的自然风光和水面资源进行布局建设，一方面做到自然与景观合二为一，另一方面可以大大节约投资成本。因此，项目选址区域非常适合项目建设。

（三）市场前景分析

如前所述，目前乡村旅游发展势头迅猛，尽管近三年疫情持续反复，但仍能够保持稳步增长，说明该行业具有广阔的发展前景和较强的市场韧性。从项目建设地x村分析，目前该村休闲旅游业正处于初步发展阶段，在该村投资休闲旅游度假村项目可抢占发展先机。

六、结论与建议

综合以上分析，依托项目建设地——x市x村优美的自然风光和初具规模的旅游业发展基础，建设集餐饮、休闲、娱乐、住宿为一体的乡村旅游度假村项目，符合XXX政策要求，顺应了乡村旅游快速发展的趋势，抢占了铁古砬村优美的自然风光和旅游资源尚未得到大面积开发的市场先机，具有良好的政策运营环境和光明的市场前景，项目具有较强的可行性和必要性。

几点建议：

1.项目在投资建设前要与村委会进行充分的沟通，了解同类项目规划建设情况，实现优势互补、错位发展，避免同质建设和恶性竞争。

2.项目依自然景观而建，涉及景观、环保、水文等多专业领域知识，且项目投资较大，建议在多方观摩调研的基础上，聘请专业设计机构对项目进行规划与设计。