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第一章 项目总论

第一节 项目概况

一、项目名称

二、项目性质

三、项目单位

四、项目建设地点

五、项目建设内容

本次拟开发建设项目为**项目，以住宅和商业为主，综合配套为辅。总占地面积约**㎡（**余亩），总建筑面积约**㎡。其中：

1、居住地块用地面积约**㎡，建筑面积约**㎡。含住宅（多层、小高层）建筑面积**㎡，配套公建一（社区配套物业管理、生活、文化、娱乐设施等）建筑面积**㎡，配套公建二（幼儿园）建筑面积**㎡。

2、商业地块用地面积约**㎡，建筑面积约**㎡。含商业地块一建筑面积**㎡，商业地块二建筑面积**㎡。

3、总停车位**个，包括居住地块停车位**个，商业地块停车位**个。

六、项目建设进度

第二节 主要研究结论

本项目总投资为**万元，开发周期**个月。根据测算，项目将实现销售额**万元，需缴纳增值税、税金及附加**万元，土地增值税**万元；实现税后净利润**万元。

通过对项目现金流量表分析，税后财务内部收益率为**%；税后财务净现值为**万元；税后静态投资回收期为**年，动态投资回收期为**年，表明项目投资回收较快，项目抗风险能力较强。根据测算，项目在运营期间，可按时偿还借款，还款能力较强。

第三节 编制依据及研究范围

一、编制依据

二、编制原则

三、研究范围

第二章 项目建设背景及必要性

第一节 项目建设背景

一、政策背景

2018年房地产工作重点是要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。同时，针对各类需求实行差别化调控政策，因城、因区施策将持续发酵，城市群各城市间调控将继续协作发力，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。此外，区域协调和城乡统筹也将重点推进，引导人口和住房需求合理分布。

2018年我国在落实“住有所居”目标上将迈出实质性步伐，长效机制将是中长期房地产发展的重点，其中推进住房制度改革明年的首要工作，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。未来人口净流入的大中城市将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，加快培育和发展住房租赁市场，试点城市相关租赁政策也将进一步落实和细化。推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，抓紧推进住房租赁立法，加快建设XXX主导的住房租赁管理服务平台，推动住房租赁市场更加规范化、专业化。同时，也将分层次多渠道解决群众住房问题，扎实推进棚改工作、提升公租房保障能力、因地制宜发展共有产权住房。

……

二、经济背景

第二节 项目建设必要性

一、房地产业发展，是改善民生、促进社会和谐的必然要求

住房问题是重要的民生问题。XXXXXX、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

目前天津市的经济发展迅猛，尤其是对住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。

二、符合改善居民居住条件和环境的要求

三、项目建设是提升天津市城市形象和城市发展的需要

四、项目建设符合公司的可持续经营要求

第三章 项目市场分析

第一节 全国房地产市场分析

一、房地产开发投资完成情况

2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资75148亿元，增长9.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。

2017年，房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米，比上年增长3.0%，增速比1-11月份回落0.1个百分点。其中，住宅施工面积536444万平方米，增长2.9%。房屋新开工面积178654万平方米，增长7.0%，增速提高0.1个百分点。其中，住宅新开工面积128098万平方米，增长10.5%。房屋竣工面积101486万平方米，下降4.4%，降幅扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积71815万平方米，下降7.0%。

二、商品房销售和待售情况

三、房地产开发企业到位资金情况

四、房地产开发景气指数

第二节 天津市房地产市场分析

一、土地市场研究分析

2017年，土地市场整体呈现“量降质升”的趋势，全年供应土地327宗，土地供应面积2186万平米，环比下降23%，规划可建面积2724万平米，环比下降26%；成交土地313宗，土地成交面积2033.2万平米，环比下降22%，规划可建面积为2525.5万平米，环比下降24%，土地成交金额1231亿元，环比下降11%，成交楼面地价为4875平米，环比上涨17%。

从土地成交用途来看，工业类用地仍然为成交绝对主力，土地面积占市场总量的61%；经营性用地土地面积成交占比为38%，其中，综合类用地占比蕞高，达到26%，其次为居住类用地，占比为9%，商业类用地成交占比3%；此外，公共设施类用地占比为1%。

二、商品房市场研究分析

三、三市场研究分析

第三节 **区商品住宅市场分析

第四节 本项目市场前景分析

一、市场定位与产品特色

二、SWOT分析

第四章 项目选址及区位条件

第一节 项目选址要求

一、选址要求

二、相关产业和支持产业分析

第二节 项目选址

第三节 项目区位条件

一、自然地理

二、交通条件

三、经济环境

四、社会环境

五、发展机遇

第四节 施工条件

第五节 选址合理性分析

第五章 项目建设方案

第一节 项目建设目标与内容

一、项目建设指导思想与原则

二、项目建设内容

 

第二节 总图布置

一、项目规划构思

二、总平面设计

三、设计依据与规范

四、道路交通组织

五、竖向布置

第三节 建筑设计

一、设计依据

二、主体建筑设计方案

三、主要户型设计

第四节 结构设计

一、工程结构形式

二、结构设计依据

三、抗震设计及荷载

四、结构材料

五、结构选型

第五节 土建工程

一、设计原则

二、采用的标准及规范

三、建筑地基

四、施工能力

第六章 公辅工程

第一节 给排水系统

一、设计依据

二、供水

三、排水系统

四、主要设备材料选择

五、系统和设备的控制

第二节 电气系统

一、供配电设计依据

二、设计范围

三、变配电系统

四、电力系统

五、照明系统

六、防雷与接地系统

七、消防系统的供电及监控

八、电力监控系统

九、弱电设计

第三节 燃气工程

一、编制依据

二、气源

三、设计方案

第四节 空调及通风

一、编制依据

二、空调冷热源

三、通风系统

四、生命安全系统

第五节 智能化控制管理系统

一、系统设计依据

二、系统概述

第七章 项目环境保护

第一节 建设地点环境现状

第二节 执行标准

第三节 主要污染源、污染物及防治措施

一、项目建设期环境保护

二、项目运营期环境保护

第四节 绿化设计

第五节 环境影响综合评价

第八章 项目能源节约方案设计

第一节 用能标准和节能规范

一、相关法律、法规、规划和产业政策

二、建筑类相关标准及规范

三、相关终端用能产品能耗标准

第二节 编制原则和目标

第三节 节能措施

一、建筑节能

二、给排水节能

三、暖通与空调节能

四、电气节能

第四节 项目节能评价

第九章 劳动安全卫生及消防

第一节 设计依据

第二节 劳动安全卫生

一、防电

二、防雷和接地保护

三、废弃物处理

四、安全措施

第三节 消防设施及方案

一、设计标准及规程

二、防火等

三、防火措施

四、消防措施

第十章 项目组织机构和人力资源配置

第一节 组织原则

第二节 项目组织

第三节 劳动定员

第十一章 项目建设进度及工程招投标方案

第一节 基本要求

第二节 项目开发管理

一、项目管理

二、项目实施进度

第三节 工程招投标方案

一、工程招标所依据的法律、法规文件

二、招标范围及规模标准

三、招标方式

四、招标范围

五、招投标程序

第十二章 投资估算及资金筹措

第一节 估算范围

第二节 估算依据

第三节 估算说明

第四节 项目总投资估算

**项目总投资约**万元，其中项目建设投资**万元，税费及其他**万元，建设期贷款利息**万元。

项目建设投资包括工程建设费约**万元，工程建设其他费用约**万元，预备费用约**万元。

第五节 资金筹措

第十三章 项目经济效益分析

第一节 评价依据

一、遵循的有关法规

二、基础数据和说明

第二节 项目财务数据

一、建设投资及使用计划

二、销售收入

三、销售和管理成本

四、相关税费

五、维修基金

六、银行贷款及还款计划

第三节 财务评价指标

一、财务净现值FNPV

二、财务内部收益率FIRR

三、项目投资回收期Pt

第四节 项目敏感性分析

第五节 财务分析结论

第十四章 项目社会效益分析

第一节 项目实施对社会经济效应的影响

第二节 社会效益分析

一、推动**区房地产业的发展

二、提高住户的人居水准

三、发展武清区经济，提升区域价值

第十五章 项目风险识别与防控

第一节 项目主要风险因素识别和分析

第二节 防范和降低风险措施

第十六章 可行性研究结论与建议

第一节 可行性研究结论

一、拟建方案建设条件的可行性结论

二、资金安排合理性的可行性结论

三、经济效益的可行性结论

四、环境影响的可行性结论

五、研究结论总述

第二节 建设项目可行性研究建议