第一章 总论

第一节 项目概况

一、项目名称

浙江省某文旅小镇项目。

二、项目性质

新建。

三、项目申报单位

四、项目建设地址

五、项目建设周期

从2017年1月至2021年12月，历时5年完成。

六、项目规划定位

立足城市大发展，推动**景区由城市“后花园”升为城市“会客厅”，研究先行，统筹生产、生活、生态，做好东钱湖这篇大文章。

七、建设内容及规模

本项目占地面积为222160.00平方米，建筑面积为35788.00平方米。

建设内容分为上水板块、福泉山板块、下水板块和青雷岙板块，共4个部分，具体建设内容如下：

第二节 可行性研究报告编制依据、目的和原则

第三节 可行性研究报告编制范围及内容

第四节 项目主要研究结论

一、项目资金安排合理

项目估算总投资为45000.00万元，其中：工程费用38164.00万元，工程建设其他费用2828.36万元，预备费用2049.62万元，建设期利息848.93万元，以及流动资金1109.10万元。

 

本项目建设需要资金45000.00万元，其中31500.00万元从银行贷款，剩余全部由企业自筹。

二、经济效益

该项目所得税后财务内部收益率为25.91%，总投资收益率为37.45%，满足投资者的要求。项目所得税前动态投资回收期为3.80年，所得税前动态投资回收期为4.90年（不含建设期），低于基准投资回收期，说明项目的盈利能力较好。

 

三、社会效益

项目的建设，对完善*景区旅游服务基础设施，改善群众就业条件，提高群众收入水平，提高片区生态环境和旅游业现代服务工作水平具有积作用，各XXX和民众支持项目建设。而项目建设带来的负面影响微小，主要是施工和运营中对环境带来一定的污染，但只要采取积有效的措施都是可以得到妥善解决的。

浙江省某文旅小镇项目建成后，可以加速*市特色小镇建设进程，加快*景区休闲旅游等行业的发展，并产生产业聚集效应，促进经济的增长，有利于经济的可持续发展。待项目完全运营后，每年向XXX缴纳税收约5284.71万元，直接增加就业岗位200个，间接衍生出上数百个就业岗位，可在一定程度上可以促进社会和谐发展与人民生活水平的提高，为社会的稳定做出巨大贡献。

本项目投资额较大，它的建成将带来巨大的示范效应与关联效应，可进一步优化当地的投资环境，对区域发展具有大的促进作用，通过本项目的建设和发展可带来稳定客源，整合*景区及周边区域旅游资源，延长游客逗留时间，从而实现多方共赢。

总之，项目的建设对于促进当地旅游产业发展、完善当地旅游功能、提升城市品位、改善投资环境、提高城市综合竞争力、塑造城市对外开放的崭新形象、促进经济社会的全面发展方面等各个方面均有积的意义。

四、项目风险控制问题

五、项目综合评价

第二章 项目建设背景及必要性

第一节 项目建设背景

一、政策背景

二、经济背景

第二节 项目建设必要性

一、项目是满足快速发展的中国旅游业的需要

根据世界旅游组织预测，到2020年，中国有望成为世界蕞大的客源接纳国，世界上蕞大的旅游目的地XXX，接待国际旅游者将达到1.37亿人次，占世界市场总份额的8%。同时，随着中国国民可支配收入和闲暇时间的增多，国内旅游需求日益扩大。

中国旅游行业的快速发展，使得旅游市场需求日益多样化。因此，旅游市场需求多元化时代已经到来，区域性市场竞争和集团化趋势将愈演愈烈，旅游市场格局的新变化，也对贵州省遵义市未来的旅游发展提出了更高的要求。一方面是开发更多的景点，紧跟全国旅游业发展的步伐，满足多样化的需求；另一方面是深度开发现有景点，增加其功能，扩大接待能力，延长游客观光休闲停留时间。

本项目正是利用*景区的资源优势与全国旅游业发展至今积累的宝贵经验，深度发掘其历史和文化内涵，发挥其宣扬中国悠久历史文化的作用，拓展其全方位的旅游休闲功能，构建**景区旅游的挺好配套，并带动周边景区与其协同发展形成规模效应，为广大游人呈现出新颖夺目的视听盛宴。

可见，本项目无论在广度还是深度上，对于促进中国旅游景区接待能力的快速增长都具有重要意义

二、项目是打造**景区文旅时尚特色小镇的需要

三、项目是推动**景区旅游产业可持续发展的需要

四、项目的建设有利于缓解当地劳动力的就业压力

第三章 项目市场分析

第一节 项目市场定位

本项目依托于某旅游度假区，建设房车、帐篷营地、民宿、酒店、商业配套等设施，打造*文旅小镇，属于特色小镇范畴。

特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。

 

第二节 特色小镇发展现状

旅游文化主题特色小镇是当前特色小镇发展的主要方向。按照小镇的特色内容可分为两大类：一是以旅游为主的旅游特色小镇，二是以产业为主的产业特色小镇。在全国首批推荐的127家小镇中，旅游型小镇占比蕞大（50.39%），其次为历史文化型（18.11%），因此泛旅游小镇合计占比高达68.5%。主要原因在于产业小镇需要依托既有的成熟产业，而旅游类小镇适用范围更广、投资回收期更短，成为当前各地追捧的主要模式。

从地域分布来看，首批特色小镇主要集中在民营经济发达或者旅游资源丰富的地区。华东（35个）、西南（21个）地区获批小镇数量较多：华东以浙江、江苏为首创建了一批产业特色小镇，西南则主要由四川、贵州、云南等地的特色文化旅游小镇组成，也有部分产业及创业特色小镇。

 

第三节 中国旅游市场发展概况

2015年全年国内游客40亿人次，比上年增长10.5%，国内旅游总收入达到34195亿元，增长13.1%。从三大旅游市场的具体情况来看，国内旅游业仍然保持超高热度，出境游也在平稳增长，入境游开始出回暖。旅游业发展总体向好，其在国民经济中发挥的作用也越来越大。

 

第四节 民宿市场发展现状

我国大陆客栈民宿总数达42658家。其中云南以6466家客栈民宿的数量位居全国第一名。我国各省客栈民宿数量前十名分别为：云南（6466家）、浙江（5669家）、北京（3587家）、四川（3361家）、山东（2829家）、福建（2767家）、河北（2298家）、广东（2009家）、广西（1778家）、湖南（1615家）。

 

第四章 项目选址及区位条件

第一节 项目建设选址

第二节 项目区位条件

一、地理位置与交通条件

二、自然环境与旅游资源

三、旅游产业发展概况

四、产业发展规划

第三节 项目选址合理性分析

第五章 项目建设及发展规划

第一节 规划设计说明

第二节 项目分区规划

第三节 土建工程

第四节 公辅工程

第六章 环境保护

第一节 设计依据

第二节 环境质量标准

第三节 项目建设对环境的影响

第四节 项目运行对环境的影响

第五节 环境保护措施

第六节 环境影响评价结论

第七章 消防及安全方案

第一节 消防设施及方案

第二节 安全方案

第八章 节能方案分析

第一节 用能标准和节能规范

第二节 节能措施

第三节 项目能耗分析

项目主要消耗能源为电力。

第九章 建设期限和实施的进度安排

第一节 项目施工组织措施

第二节 项目实施进度

第三节 工程招投标

第十章 项目组织管理与运行

第一节 项目组织管理

第二节 劳动定员和人员培训

第十一章 投资估算和资金筹措

第一节 估算范围

第二节 投资估算依据

第三节 投资估算

一、建设投资估算

二、建设期利息估算

三、流动资金估算

四、总投资估算

第四节 项目资金筹措

第十二章 项目的经济效益分析

第一节 财务评价

一、评价依据

二、营业收入及税金测算

三、成本费用测算

四、利润测算

第二节 财务评价指标

一、财务内部收益率

二、财务净现值

三、项目投资回收期

四、总投资收益率

五、资本金净利润率

第三节 项目还款能力分析

一、项目还款计划

二、项目还款能力分析

第四节 财务评价结论

一、项目盈亏平衡分析

二、项目敏感性分析

第五节 财务评价结论

第十三章 社会效益评价

第一节 社会效益

一、对当地居民就业、收入的影响

二、带动第三产业发展，促进*风景区经济大步发展

三、对所在区域居民生活质量的影响

四、旅游兴市，改善投资环境

五、对当地社会服务容量、基础设施的影响

第二节 生态效益

一、改善和提高区域环境质量

二、促进资源与环境保护

三、有利于提高人们的环境保护意识

第十四章 项目风险分析及规避建议

第一节 项目开发过程中潜在的风险及防范

一、运作风险及防范

二、工程风险及防范

三、规划缺乏科学性导致特色元素不突出

第二节 项目本身潜在的风险及防范

五、综合风险评价

第三节 其他风险

第十五章 建设项目可行性研究结论及建议

第一节 建设项目可行性研究结论

第二节 建设项目可行性研究建议