写一份可行性研究报告:分享撰写心得及注意事项

第一部分，房地产开发公司的准备工作 

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分 

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、XXX消防支队、XXX交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、XXX消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、XXX局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、XXX消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、XXX消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

延伸阅读

我们在编制房地产项目的可行性研究报告时，需要房地产公司提供如下资料：

一、前期手续

1、中标通知书

2、土地出让合同及土地出让金缴纳证明

3、土地使用证

4、建设用地规划许可证

5、建设工程规划许可证

6、建设工程施工许可证

7、商品房销售许可证

8、公司法人执照复印件、资格证复印件

9、公司主要概况及主要领导简介、业绩

10、蕞近三年经过审计的资产、损益、现金流量表

11、公司章程及批复文件

12、企业资质及信用等

二、规划设计

1、规划局发放的规划批文

2、设计图纸（区域位置图）

3、平、立、剖面图，平面结构布置图

4、房地产项目效果图、楼书、内外装修介绍、设备安装情况

5、其他特殊配套设施（水电暖、保安、娱乐等方面的特殊设施）

6、环评报告

　三、工期安排

项目从取得土地开始至项目预计建设完工时间，主要分为已完成和未完成两部分：

1、各项目进度时间表（已完成）

2、建设进度计划时间表（未完成）

　四、销售计划

1、何时开始销售（或经营）

2、出售价格定位或出租价格

3、预计销售时间、销售量（预计销售计划表）

4、销售方案（自己公司销售还是请销售公司销售）

5、目前销售情况（销售价格、销售量）

6、项目所在城市房地产市场分析

7、同区域内竞争对手的概况（包括已开工楼盘及预计开工楼盘）

8、项目施工地点及区域介绍

　五、相关单位情况

1、设计单位资质及主要设计人员、业绩介绍

2、施工单位资质及主要业绩介绍

3、监理单位资质及主要业绩介绍

　六、资金筹集及来源情况

1、房地产项目总投资及其明细、投入时间说明

2、自有资金数量及投入时间说明

3、贷款金额及贷款时间、利率、还款计划

4、抵押担保情况说明及抵押评估报告

 

　七、工程造价资料

1、填报土地费用调查表                         单位：万元

序号 项目 金额 估算说明

1 土地出让金

2 征地费

3 拆迁安置补偿费

4 土地转让费

5 土地租用费

6 土地投资折价

合计

2、填报前期工程费调查表                       单位：万元

序号 项目 金额 估算说明

1 规划、设计、可研费

2 水文、地质勘察费

3 道路费

4 供水费

5 供电费

6 土地平整费

合计

3、填报基础设施费用调查表                    单位：万元

序号 项目 建设费用 接口费用 合计

1 供电工程

2 供水工程

3 供气工程

4 排污工程

5 小区道路工程

6 路灯工程

7 小区绿化工程

8 环卫设施

合计

4、公共配套设施建设费用调查表                单位：万元

序号 项目 建设费用 估算说明

1 居委会

2 派出所

3 托儿所

4 幼儿园

5 公共厕所

6 停车场

合计

5、开发期税费调查表                        单位：万元

序号 项目 金额 估算说明

1 固定资产投资方向调节税

2 土地使用税

3 市政支管线分摊费

4 供电补贴

5 用电权费

6 分散建设市政公用设施建设费

7 绿化建设费

8 电话初装费

合计

6、填报其他费用调查表                      单位：万元

序号 项目 金额 估算说明

1 临时用地

2 临建费

3 施工图预算或标底编制费

4 工程合同预算或标底审查费

5 招标管理费

6 总承包管理费

7 合同公证费

8 施工执照费

9 工程质量监督费

10 工程监理费

11 竣工图编制费

12 工程保险费

合计

7、填报建筑安装工程费用调查表               单位：万元

项目 建筑面积 建安工程费 装饰工程费 金额合计

单价 金额 单价 金额

单项工程1

单项工程2

单项工程3

单项工程4

合计

8、填报销售费用调查表                       单位：万元

序号 项目 金额 估算说明

1 销售人员工资、奖金、福利及保护费

2 差旅费

3 广告、宣传费

4 代销手续费

5 销售机构折旧费、物料消耗

6 销售服务费及预售许可证申领费

合计

9、填报管理费用调查表                       单位：万元

序号 项目 金额 备注

1 管理人员工资、福利费及保险费

2 办公费、差旅费

3 工会经费

4 审计费、咨询费、董事会费

5 排污费、绿化费

6 房地产税、车船使用税

7 土地使用税

8 递延资产摊销

9 业务招待费

10 其他

合计

请企业组织有关专业人员认真准备资料，在资料准备齐全后，与可行性研究编制人员进行研究探讨、交流，蕞后确定可行性研究原则方案。