第一章 行业发展概况

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

图 房地产产业链

资料来源：资产信息网 千际投行 iFinD

资料来源：资产信息网 千际投行

据企洞察发布目前我国共有各类房地产相关企业240万家。2021年新注册企业46.4万家，同比增长14%。吊注销数13.2万家，同比增长11%，净增长33.2万家。从地区分布来看，广东省目前以35.3万家企业排名省份第一，山东、江苏、四川和上海分别以19.7万家、16.8万家、12.7万家和12.6万家排名前五。从注册资本来看，100万元以内的房地产相关企业数量多，占比为29%。100-500万元以及500-1000万元的房地产企业分别占27%和11%。注册资本1000万及以上的企业占比为33%。

根据2018年XXX统计局发布，房地产直接从业人数和建筑行业有7072.4万人，占当时全国人口1/19。第四次经济普查中有数据显示，在5809万建筑行业人里，有3591万人属于“房屋建筑业”，其中为商业房地产服务的人数超过了4000万。

2021年全国房地产开发投资147602亿元，同比增长4.4%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%；办公楼投资5974亿元，比上年下降8.0%；商业营业用房12445亿元，比上年下降4.8%。2021年中国房地产开发企业房屋施工面积975387万平方米，比上年增长5.2%；其中住宅施工面积690319万平方米，增长5.3%。房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%；其中住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。房屋竣工面积101412万平方米，增长11.2%；其中住宅竣工面积73016万平方米，增长10.8%。2021年中国房地产开发企业土地购置面积达到了近十年新低，为21590万平方米，比上年减少了3946万平方米，同比下降15.5%；土地成交价款突破近十年新高，为17756亿元，同比增长2.8%。

伴随中国高速城镇化的进程，中国房地产开发行业在过去十几年中始终保持较好的发展态势，即使在2008年收入仍然保持增长。2020年，房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，其中，住宅施工面积655558万平方米。房屋新开工面积224433万平方米，住宅新开工面积164329万平方米，房屋竣工面积91218万平方米，住宅竣工面积65910万平方米。

商品房销售面积176086万平方米，住宅15亿平方米，办公楼3千万平方米营业用房9千万平方米，商品房销售额173613亿元，房地产开发企业土地购置面积25536万平方米。2019年开发企业从业人员29.4万人，开发企业家数为99544家。

图 典型产品和代表企业

资料来源：资产信息网 千际投行

传统的房地产行业以住宅产品的开发销售为主，近年来随着城市中心区域住宅用地日趋减少，房地产企业开始谋求转型，加大商业地产的业务比重，并持有部分物业以期获得长期租金收益。在新型城镇化以及经济转型背景下，区域经济发展、产业结构升势必伴随着大规模现代化产业园区及物流基地的建设。

图 房地产开发全流程

资料来源：资产信息网 千际投行

房地产开发是一种专业性较强的经济活动，从项目可行性论证直至竣工交付，各环节对参与人员的专业知识与经验技能均有较高的要求。

第二章 商业模式和收入模式

2.1 产业链价值链

房地产行业共有五种地产：住宅地产，商业地产，产业地产，地产服务，土地开发。

图 房地产种类

资料来源：资产信息网 千际投行

图 我国房地产行业特征性

资料来源：资产信息网 千际投行

图 房地产产业链构成

资料来源：资产信息网 千际投行

房地产开发业是集房屋、市政、工业、建筑和商业等综合开发为一体的产业，它的关联度高，带动力强，产生了巨大的”拉动效应”。房地产投资对其他行业具有前向推动效应和后向拉动效应，二者之和为对各行业的总带动效应。据世界银行研究报告，发展中XXX房地产投资对相关产业乘数效应为2倍以上。

图 房地产价值链供应链

资料来源：资产信息网 千际投行

房地产是周期之母。房地产是国民经济第一大支柱行业，带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业，通过上下游影响企业投资。地方XXX依赖土地财政，房地产通过土地财政影响XXX投资。房地产是居民主要的资产配置，通过财富效应影响居民消费和信心。房地产稳，则经济稳。十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致，其他资产难以产生如此巨大的冲击。根据美国、日本、德国、新加坡等国际经验，房地产的长效机制是城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税。还有十年时间窗口。

2.2 商业模式

图 房地产价值传递链

资料来源：资产信息网 千际投行

图 房地产需求来源

资料来源：资产信息网 千际投行

图 房地产成本构成

资料来源：资产信息网 千际投行

土地成本是房地产开发成本中占比大的构成部分，土地是稀缺性资源，国有建设用地面积供应的受限于耕地红线的约束，加之各城市城区可出让土地面积逐渐减少，近年来地价迅速攀升，各色地王屡创新高，可以预见土地成本比重将进一步增加。

我国房地产正经历从成长期向成熟期的渐变，依然存在良好的发展潜力。

图 房地产周期

资料来源：资产信息网 千际投行

住宅开发-销售模式必须依托于住宅增量的持续增长。而住宅增量市场未来势必要面临供应和需求的双重压力。

图 发达XXX房地产业演进规律

资料来源：资产信息网 千际投行

发达XXX房地产市场发展经验表明，房地产行业必然经历增量市场为主导到存量市场为主导的转变，持有型物业的开发运行是致力于永续经营的房地产企业的必然选择。

表 万科A房地产开发公司收入成本分析（单位：万元）

资料来源：资产信息网 千际投行

从房地产服务行业产业链分为：规划设计公司、策划咨询公司、拆迁公司、建筑和建材公司、装修公司、家电家居家纺公司、广告公司、一手房代理公司、二手房租售中介、法拍和不良资产处置公司、征信修复和拍辅机构、贷款融资房地产金融公司、公用事业公司、物业管理公司、商业运营公司、智能社区公司、REITs等地产资管、房地产附属生意等。

表 易居企业控股综合经纪公司收入成本分析（单位：万元）

资料来源：资产信息网 千际投行

表 仲量联行主营构成(按指标)单位:万元,CNY

数据来源：千际投行 资产信息网 Wind, iFinD, Bloomberg

房地产交易市场分为企业经营、上市公司投资、房地产ETF基金、房地产租赁、房地产REITs等。可交易的金融投资工具主要有房地产股票、房地产ETF基金、房地产REITs、MBS、CDS、CDO、房地产公司债券等。

2.3 技术发展

房地产业创新既有技术创业也有商业模式创新，A股房地产行业共有102家公司。其中有41家有专利授权。

房地产行业更多的节能技术、新施工技术、新金融、智慧社区、智慧家居、共享租赁、新商业运营模式等技术影响行业发展。高速通信技术、大数据和物联网推动智慧家居和智慧社区发展。物联网（IoT）是指那些用数字方式连接到云里及不断发送和接收信息的“智能”设备和工具。新材料让施工速度更快、更加防火、安全、硬度更强、成本更低等。3D打印和装配式房地产技术让施工更灵活更快捷，造型更加多样化。

商业模式和运营模式的变化：供给形式，从单一的 商品房，转变为商品房、租赁房、共有产权房、集体用地 租赁房等多品类。“多渠道保障”，要求XXX承担更多的住房责任，运用金融、土地、投资、货币化补贴、税收、共享等多 种手段，满足多层次的住房需求，充分保障“住有所居”。

图 房地产上市企业专利数量

数据来源：千际投行 资产信息网 公司官网 iFinD

2.4 政策和监管

房地产行业主要监管单位为中华人民共和国住房和城乡建设部和自然资源部，也同时受到发改委、财政部、人社部、人民银行和银保监会、工商行政管理局、税务局、工业与信息化部等部门监管。XXX对房地产行业实行XXX宏观指导。地方也受国土资源厅和物价局管理。

自律组织有房地产协会、物业协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会等。

行业主要监管法律法规有《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国招标投标法》《建设工程质量管理条例》《房地产开发企业资质管理规定》《房地产经纪管理办法》《物业管理条例》、《商品房屋租赁管理办法》。

由于中国房价涨幅过快，为了遏制过快势头XXX提出“房住不炒”，并且对部分城市进行限购，也或进行新房定价报备和窗口指导。

第三章 行业估值和全球龙头企业

3.1 行业综合财务分析和估值方法

图：行业综合财务分析

资料来源：千际投行 资产信息网 Wind

房地产行业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV / Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。

3.2 行业发展和价格驱动机制

任泽平曾提出房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。人口是需求，土地是供给，金融是杠杆。人口流入、土地供给不足的地区，如果赶上金融宽松，往往容易出现房价上涨，反之则下跌。跟着人口流动去买房，从国际经验看，人口在长期往都市圈城市群和区域中心城市集聚，房地产市场将变得日益分化。

2021年中国城镇化率已经达到64.7％，未来70％以上城市的房子可能存在过剩风险，大约只有20％-30％的城市房子存在投资价值。大道至简。我们提出的这一标准分析框架被广泛采用。基于这一分析框架，2015年在房价大涨前夜预测“一线房价翻一倍”，被评为年度十大经典预测。 在长期，三大硬通货抗通胀，跑赢印钞机。

图 房地产业要素驱动因素

资料来源：资产信息网 千际投行

3.3 行业风险分析和风险管理

表 常见行业风险因子

资料来源：资产信息网 千际投行

房地产开发公司常见风险

（1）环境风险

国内外风险挑战依然严峻复杂，新冠疫情对人民生活、经济运行仍然造成不可忽视的影响。同时，XXX针对房地产行业出台的多项相关政策，也对行业健康发展提出了更高要求。2021年房地产行业下行趋势明显，为了更好地适应环境变化，应实施审慎的财务政策，坚持以现金流为基础，谨慎投资，聚焦市场需求坚实、前景明朗的业务。坚持为广泛的客户群体，提供客户愿意买单的好产品、好服务。同时通过精益运营提升效率和效益，确保经营稳健和增强自身应对外部环境不确定性的能力。

（2）项目开发风险在项目开发过程中，要做到严守安全与质量底线、严格成本与品质管理安全按时完成项目开发目标面临挑战。建筑主材供应不及时、施工人员劳动熟练度不足、劳动力不足、劳资纠纷、安全意外事故、自然灾害、恶劣气候等因素，均可能带来工程进度、项目成本、房屋质量和客户满意度等风险。

（3）新业务风险：很多地产公司都在转型。如何完善新业务的业务发展模式，持续提升新业务经营效率效益和客户满意度，建立和巩固竞争优势，仍是公司面临的重要任务。公司围绕自身能力，对于各项新业务在业务价值定位、客户口碑与美誉度、业务运营及财务回报水平等方面进行积探索，秉持为人民群众提供“好产品、好服务”的初心，持续提升

新业务的核心能力，并通过事业合伙人机制的深化落实、内外部能力与资源协同，促进各项新业务尽快构建出领先的竞争优势。

（4）人才风险面对政策、市场环境不断发生的剧烈变化，公司在优秀人才吸引上存在较大挑战，特别是地产行业对年轻员工的吸引力明显减弱。伴随开发业务的竞争烈度不断增强、业务复杂程度不断增加，公司的组织资源分布仍较为分散，优势兵力未能集结，没有形成一盘棋合力。此外，面对转型发展的任务，公司在经营性业务赛道中人才储备不足，业务转型的紧迫性与组织能力构建过程也形成了较为明显的矛盾。

（5）合规风险公司的业务受到广泛的法规及政策监管，其中包括所处地区的公司条例、财务及税务法规、房屋销售及建筑法规，物业管理法规、个人信息与数据法规，以及中国大陆及香港的上市规则等，其要求或变动对公司亦会产生影响。

公司设立了专门人员对法规和政策的变化进行研究，并将相关要求及时落实到业务活动和运营管理中。公司还邀请内、外部砖家提供培训和政策信息，加深对政策的理解并及时作出业务符合政策要求的调整；结合咨询外部砖家，由富有经验的员工处理合规事宜；定期开展内部控制检查和内部审计，确保管理运营遵守各项相关法规、政策及指引。

（6）信息安全风险在互联网、大数据、云计算时代下，保持信息系统高效良好运行、加强数据保密及个人信息安全合规已经成为日常管理工作的重点之一。近年来，公司业务多元化程度提升，业务流程日趋复杂多样，数据体量快速扩大，数据敏感性不断提高，XXX合规监管要求日益严格，对信息系统的物理安全、网络安全、移动应用安全提出了更高要求，也对信息系统规划、开发、运作与持续升等一系列工作带来挑战。

公司持续进行信息化建设工作，涵盖各业务、各管控流程与各环节，通过集成实现各系统之间的数据安全链路，保障数据在采集、存储、传输、处理、使用、删除过程中的安全性与合规性。

（7）舞弊风险：大道当然，合伙奋斗是核心价值观。公司倡导健康阳光的企业文化，持续建设阳光照亮的体制，要求全体员工遵守诚实守信的原则，并设置有效的职责分离，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。公司对舞弊行为秉持“零容忍”态度，设立“舞弊举报网”，宣传公司反舞弊政策，提供内外畅通的渠道接收舞弊行为的举报。

总部及各事业集团已设置监察审计职能，配备专职人员，履行内部反舞弊职能，开展综合审计、专项审计与调查，发挥监督作用；通过定期和不定期的员工潜在利益冲突申报、廉情调查、廉正承诺签署等行动以及与所有合作伙伴签订《阳光合作协议》等举措，持续完善廉正体系建设，营造健康廉洁的经营环境，护航业务健康发展。报告期内，公司审计委员会已对本公司的风险管理及内部监控系统及程序是否有效做出检讨。根据审计委员会的检讨结果，本报告期内的风险管理和内部监控系统及程序有效且足够。

物业公司常见风险

（1）市场风险

根据中国物业管理协会于2018年10月发布的《2018全国物业管理行业发展报告》，截至2017年末全国物业管理总面积约246.65亿平方米，比2015年末增加71.10亿平方米；物业管理服务企业数量已达11.8万家。近年来，国内物业管理企业陆续登陆资本市场，既吸引了广泛的社会关注，又获得了越来越多的资本支持，快速提升专业能力和服务质量，积布局业务整合和并购重组，加大市场拓展力度，从而加剧市场竞争。

（2）经营风险

a. 人力成本上涨风险

公司主营业务成本以人工成本为主，以特发服务为例2017年度、2018年度、2019年度和2020年1-6月，公司人工成本占当期主营业务成本的比例分别为66.61%、65.19%、67.41%和68.33%。近年来，随着业务规模不断扩大，员工人数持续增加，主要服务项目所在的珠三角、长三角等区域工资水平亦显著上升，公司面

公司维持及提高盈利水平即需要在业务扩张的同时有效控制人力成本的增加。虽然公司大力推进服务标准化、信息化及智能化以应对人力成本上涨的压力，但无法保证能持续有效地控制或降低人力成本。若公司无法持续地应对人力成本上升的风险，不断提高盈利能力，公司的业务发展及经营业绩将受到不利影响。

b. 业务外包风险

报告期内，为适应客户需求，提高服务效率，合理控制成本，公司选择性地将保洁、保安、绿化等部分物业管理服务委托给相关领域内专业的第三方服务提供商，这些占比较大。公司在选择第三方服务提供商时，通过招投标程序严格审查其规模、声誉和服务质量等；在合同中对服务质量标准和管理规范等相关条款进行严格规定；在业务执行过程中对外包服务提供商进行严格监管。但若第三方服务提供商未严格按照合同约定提供相关服务，或在服务过程中未严格执行公司的质量标准和管理规范，将会对公司的服务质量和品牌声誉带来不利影响，进而影响公司经营业绩。

c. 客户集中度较高

物业公司客户集中度仍相对较高。如果主要客户与公司的合作关系或其所处行业、自身运营情况发生重大不利变化，主要客户项目终止或项目到期后公司未能成功续约，公司的重要客户和收入来源将相应受到影响。若发行人在市场竞争中又无法持续获取新的客户或服务项目，公司业务发展与盈利能力将受到不利影响。

d. 安全事故的风险

在物业管理服务中，公司员工或聘请的第三方服务提供商会对电梯、消防设备、弱电设施、安防设备等设备进行维修及保养。同时，业主在使用该等设备的过程中可能因为使用不当或设备故障等原因而发生意外，造成业主财产损失，甚至人身伤害。如出现上述意外情况，即使公司严格根据相关合同提供各项服务，仍可能会被相关方提起诉讼，面临赔偿的风险，另外，还可能因监管部门调查或推行安全措施而影响业务的开展。如发生上述负面情况，可能会损害公司的品牌形象，公司的业务开展、经营业绩及财务状况也将受到不利影响。

e. 住宅物业管理服务费难以上调的风险

我国住宅物业服务费长期受到较高程度的价格控制。2014年12月，XXX发改委出台《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号），要求各省价格主管部门废除保障性住房及前期物业服务合同的住宅外的物业服务费价格控制或指导政策，但保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费仍由各省价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况实行XXX指导价。虽然政策层面已放开价格限制，但在实际经营过程中，缺乏价格调节机制，物业管理服务费难以上调。近年来，物价和人力成本刚性上涨，若公司不能通过调整收费价格或多元化经营提高收入，则公司的财务状况和经营业绩将受到不利影响。

f. 部分租赁物业存在瑕疵的风险

报告期内，公司存在租赁位于集体建设用地上的房产的情况，该集体建设用地上房产的规划用途为住宅，公司租赁上述房产作为员工宿舍使用符合规划用途。如因土地问题，XXX主管部门依法处罚的责任承担主体是出租方。但若未来发生因房产瑕疵导致房屋搬迁、拆除，导致公司不能持续租赁上述集体房产，则因搬迁形成的费用和新租赁房产价格上升将对公司的盈利能力造成不利影响。

g. 新冠疫情风险

2020年初以来，我国发生了新冠疫情。疫情期间，众多物业企业参与到疫情防控一线，社会认可度得到进一步提高。但疫情期间，物业企业也耗费了高额人力、物力成本。物业管理服务项目拓展减速、成本增加、基层员工流失、服务品质波动为经营带来风险。此外，公司政务服务业务和华中地区的综合物业管理服务项目主要集中于受疫情影响较大的湖北省武汉市，疫情造成的延期复工导致服务收费和新业务拓展都受到较大影响。若后续疫情持续发生不利变化及出现相关行业传导等情况，可能对公司现有及潜在客户的物业管理服务需求造成影响；同时，受疫情影响部分客户回款延迟，若由于疫情对客户生产经营造成较大影响，可能导致公司应收账款坏账增加，进而影响公司未来的经营业绩。

（3）财务风险

a. 物业收费结算模式风险

公司目前在管的综合物业管理服务项目主要采用包干制的收费模式。在包干制收费模式下，客户定期向物业管理企业支付相对确定金额的服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业自行享有或承担。物业管理企业节省的开支可能成为其利润来源，推动物业管理企业不断完善服务体系并提高服务效率，从而有效控制成本，同时积扩展服务内容来增加收入来源。但若未来公司服务收费标准过低、服务成本难以被覆盖，所服务的项目仍然存在亏损风险，从而对盈利能力、经营业绩造成不利影响。

b. 应收账款金额较大的风险

报告期各期末，主要为期末应收的物业管理费、政务服务费等。需要严格管控，报告期内，公司主要客户商业信誉良好且与公司合作关系稳定，应收账款账

c. 现金收款风险

报告期内，公司存在部分住宅物业客户或停车车主以现金缴纳物业服务费、停车费等费用的情况，公司已制定严格的现金收款管理制度及库存现金管理制度，严格规范日常业务中的现金收付行为，并与银行等机构合作在住宅小区、停车场推广安装POS机和“扫码支付”设备，鼓励业主、车主使用POS刷卡、微信、支付宝等电子支付方式，不断降低现金收款在主营业务收入中的占比。但仍存在部分业主、车主难以改变支付习惯，以现金缴款的情况。若公司针对现金收款的管理措施执行不到位，仍可能存在一定的资金管理风险。

d. 毛利率下滑的风险

公司目前的主营业务包括综合物业管理服务、政务服务、增值服务等，其中综合物业管理服务为公司主要的业务，也是其他各类业务发展的基础。报告期内，综合物业管理业务的收入、毛利占比较高，系影响公司综合毛利率的主要因素。公司综合物业管理业务毛利率水平主要与物业服务项目的收费标准、业态构成、成本管控，以及各项目收入来源等因素相关。未来，随着物业管理行业竞争进一步加剧及人力成本等主要成本的上升，公司可能面临毛利率下降的风险。

e. 参股公司未能如期实现盈利的风险

如果公司投资的参股公司未能通过开展相关业务实现盈利，公司将需要确认投资损失，对公司的盈利能力和财务状况将产生不利影响。

（4）管理风险

a. 成长性风险

公司不断扩大物业管理规模，所提供物业管理服务、政务服务的项目数量、合同面积、收入均呈现显著增长趋势。公司所管理物业规模的不断扩大和服务内容的扩展对公司的经营管理、资源配置、运营管理、组织协调和内部控制能力均提出了更高要求。但如果公司管理水平、组织模式、规范制度、内部控制不能随着经营规模的扩大而及时调整和完善，将对公司经营业绩造成不利影响。

b. 分支机构管理风险

公司采用物业服务行业惯常的管理模式，在全国各服务区域设立分、子公司等分支机构提供综合物业管理服务和政务服务。分支机构数量较多。根据战略规划，公司将持续在全国范围内拓展业务，预计未来几年仍可能在其他区域设立新的分支机构。鉴于分支机构分散于全国各个区域，公司面临着管理风险增高和管理效率降低的风险。为了更好地应对风险，公司已制定一系列管理制度和措施并大力加强各分、子公司的规范运作和统一管理。但如果公司的管理体系、服务标准不能适应管理分支机构的需要，不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度，公司的业务发展和盈利能力将受到不利影响。

c. 核心人员流失的风险

物业管理属于劳动密集型的轻资产行业，提供服务的人员学历背景、年龄结构差异较大，而核心业务人员对于公司经营、管理尤为重要，是公司提供高水平及高质量服务的保障，维持核心业务人员的稳定也是保证公司核心竞争力的关键。随着公司经营规模的不断发展，公司对于核心人才的需求也会不断增加。物业管理服务工作是以项目管理人员和物业服务人员为核心开展的，公司已建立有效的员工薪酬和激励机制以增强员工的积性和凝聚力。但若公司的核心业务人员频繁流失，或项目管理人员无法满足行业发展需要，均会降低公司的服务质量、客户满意度和品牌声誉，进而对公司的业务发展和经营业绩造成不利影响。

d. 未为部分员工缴纳社会保险或住房公积金而可能造成补缴的风险

报告期内，公司未为部分员工缴纳社会保险或住房公积金，存在被主管部门要求补缴的风险。

经纪服务公司常见风险

（1）政策风险

房地产业作为XXX支柱产业，受XXX宏观调控政策影响较大。而房地产行业的发展对房地产中介服务企业的影响比较大。

（2）市场风险

房地产中介服务行业服务于房地产市场，为房地产开发商提供新房的代理销售服务和顾问策划服务，为二手房的买卖双方提供经纪服务。房地产市场尤其是新房、二手房市场的成交情况对房地产中介服务行业影响重大。

房地产行业具有周期性的特点，受宏观经济周期的影响，房地产投资额、开工面积、竣工面积和销售面积等会出现周期性波动。在房地产行业发展较快，商品房价格过快上涨，市场过热的时候，必然会出现房地产市场的调整。而商品房价格在经过理性回归后，随着城市化进程的深化，在居民刚性需求的支撑下，房地产市场将逐渐恢复，并回归到持续增长的轨道上来。

受XXX宏观调控政策的影响，二手房市场开始交易量迅速萎缩，交易价格也开始下降，市场进入调整时期。从事二手房经纪业务的中介公司面临经营困境，但随着国内房地产市场的逐步成熟，行业专业分工进一步细化，房地产代理销售比例会逐步提高，本公司在各地的代理市场份额在继续扩大。

针对代理销售业务面临的市场风险，公司采取如下应对措施：

① 强化“咨询（顾问策划业务）+实施（代理销售业务）”的经营模式。公司采取在核心城市及其辐射区域将顾问策划与代理销售业务相结合的经营模式。具体而言，对于核心城市，如深圳、北京、天津和上海，以代理销售业务为主，配合开发商进行项目的前期策划和后期的代理销售，而在核心城市的辐射区域，以顾问策划业务为主，向有合作关系的开发商提供全程的顾问策划服务。

② 在二线城市合理开设新公司并积拓展业务，分散公司代理销售收入的地区风险。

③ 采用客户跟随策略，与万科、金地等战略客户建立多项目的代理合作关系。

（3）经营风险

a. 依赖区域市场的风险

b. 行业竞争风险

随着经济发展和城镇化水平的提高，国内房地产行业发展空间广阔。房地产中介服务业在房地产开发过程中的重要性已逐步体现，在房地产开发和交易中的参与度逐步上升，增长速度逐步加快。但是由于房地产中介服务行业的进入门槛较低，房地产中介机构数量较多，房地产行业的不断扩大使得房地产中介服务业的市场竞争日趋激烈。

c. 代理销售楼盘时出现买卖纠纷的风险

应对房地产市场的调整，部分城市的房地产开发商通过主动下调商品房销售价格来加速销售。由于部分购买商品房的业主不能接受房地产开发商的降价销售行为，引发了购房业主与房地产开发商的买卖纠纷问题。

d. 成本费用支出刚性的风险

房地产中介服务行业属于人力资本密集型企业，主要经营成本和费用为职工薪酬福利和奖励支出、人员招聘费用、人员培训费用、差旅费用、房屋租赁费用等，成本费用的支付刚性较强，如果公司不能坚持谨慎性的财务政策并保持较为充足的货币资金余额，则可能会影响到公司经营业务的正常开展。

e. 人力资源供应不足的风险

公司所处房地产中介服务行业属于人力资本密集型行业，公司从事房地产代理销售和顾问策划业务需要大量高素质人才。公司人员的素质直接影响到所提供服务的质量和公司的品牌形象。在公司业务扩张过程中，公司需要不断招聘优秀人才，并通过内部培训机制在较短时间内培养出大量业务骨干，才能满足业务发展的需要。如果公司人力资源供应不足，将制约公司的业务扩张速度和规模。

（4）管理风险

a. 核心人员流失的风险

顾问策划和代理销售是智力型的服务，在公司业务快速扩张的过程中，对核心人员的依赖度较高。如果公司核心人员大量流失，将对公司产生负面影响。 公司建立了完整、规范的人事管理制度，并聘请员工关系、劳动法等方面的法律顾问协助公司完善人力资源管理体系。

b. 管理能力滞后的风险

随着公司在全国范围内实施战略布局，经营规模持续扩张，人员和分支机构相应扩大。公司在从粗放型向集约型过渡过程中，面临完善现有管理体系、建立规范的内控制度、提高管理能力、保证公司运营顺畅等一系列问题。如果公司不能持续提高管理能力，可能带来服务质量和客户满意度下降，管理成本上升的风险。

3.4 竞争分析

图 行业发展SWTO分析

资料来源：资产信息网 千际投行

3.5 中国重要竞争者

中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同评选并发布了“2022房地产开发企业综合实力TOP500榜单”。显示2022房地产开发企业综合实力TOP500榜单显示，上榜房地产企业500强总资产均值为916.78亿元，同比上年增长了10.47%；净资产均值为211.93亿元，同比上年增长18.52%。整体来看，500强房企总资产规模维持增长态势，但增速连续四年下降。

表 中国房地产开发500强排行Top 10

资料来源：千际投行 资产信息网 Wind 中国房地产业协会

从营收能力来看，2022年房地产公司排行榜营业收入均值190.65亿元，同比增长4.02%。营业成本均值153.90亿元，较上年增长10.31%。净利润均值10.72亿元，同比下降2.61%，现金及现金等价物余额均值88.43亿元，同比下降3.28%。

从区域分布来看，华东地区在2022中国房地产500强占比38%，华南地区占比21%，中部地区占比15%，同比有所提升；华北地区占比17%，西部地区占比7%，东北地区占比2%，同比有所下降。

表 中国内地和香港上市房地产行业公司

资料来源：资产信息网 千际投行

万科(000002.SZ,02202.HK)

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。

贝壳控股有限公司（简称“贝壳”,BK.N）

是中国领先的房屋交易和服务线上线下综合平台。是中国建筑行业基础设施和标准的先驱，旨在重新设计服务提供商和住房客户如何高效地导航和完善住房交易，包括现有和新住房销售、房屋租赁、房屋装修、房地产金融解决方案和其他服务。拥有并经营中国领先的房地产经纪品牌链家，也是我们贝壳平台的一个组成部分。我们相信，联合的成功和良好的业绩，为我们建设行业基础设施和标准，推动贝壳快速、可持续发展铺平了道路。

恒大物业（06666.HK）

公司是中国其中一家大和增长快的综合物业管理服务运营商。根据中指研究院的研究，截至2019年12月31日或截至该日止年度，在中国物业服务百强企业中，以项目所覆盖城市数目计，公司排名第二；分别以总收入、总毛利及总净利润计，公司排名第三；以签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四。根据中指研究院的研究，2017年至2019年，公司的净利润以195.5%的复合年增长率增加，在中国物业服务20强企业中高。

3.6 全球重要竞争者

全球除了专注于房地产开发或者经纪业务公司外，还有如物流地产的普洛斯和安博、园区运营的上海临港和华夏幸福、不动产投资信托公司的思格卢公司和布鲁克菲尔德资产管理公司、基础设施的美国电塔公司和冠城国际、数据中心的Equinix、博彩行业的金沙中国、公共仓储(publicstorage)、老年人住房和医疗保健房地产的WELLTOWER、共享住宿的爱彼迎以及共享办公的wework公司等。

表 Brand Finance全球房地产公司排名变化（品牌价值）：

资料来源：资产信息网 千际投行

表 全球非中国主要房地产行业上市公司

资料来源：资产信息网 千际投行

世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）

拥有200多年历史。1978年，世邦魏理仕在香港设立办事处，在中国大陆的业务始于1988年，当时是为北京国贸中心一期提供租赁顾问服务。客户通过世邦魏理仕可获得一站式策略顾问服务。世邦魏理仕提供的专业服务具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。

伊玛尔

伊玛尔地产（Emaar Properties）曾为全球第二大地产投资商。是以迪拜为总部的上市公司。为迪拜王储房屋发展计划的一部分，迪拜酋长国执行委员会日前根据迪拜王储默罕默德.拉希德.马克图姆兼阿联邦国防部长的命令，授权伊玛尔（EMAAR）房地产公司为迪拜国民建设1万套别墅，涉及项目总额超过27亿美元。伊玛房地产公司控股的Amlak金融公司则被授权为其国民申请购买该类住宅提供担保和优惠利率或其他金融支持。该项申请将开始。迪拜市政厅和迪拜水电局已被指示就这1万套住宅开始基础设施建设。伊玛房地产公司是一家由迪拜XXX持股32.5%的迪拜证券市场上市公司，包括土地储备资产在内，其资产总值达77亿美元。比斯迪拜塔-又称为是迪拜塔是伊玛尔旗舰项目之一。

美国电塔(AMERICAN TOWER)[AMT.N]

美国电塔公司是一家无线通讯以及广播基础设施公司，公司从事持有、管理、开发和租赁无线和广播通信塔等业务。公司的租金和管理部门从事通信网点的租赁业务。网络发展服务部门提供发射塔和相关土地收购的服务,以及授权与许可服务、建筑结构分析服务等。

思格卢公司[SGRO.L]

SEGRO plc是一家位于英国的房地产投资信托基金。公司在英国和欧洲大陆拥有，开发和管理仓库和工业产权资产。其仓库和轻工业建筑的组合集中在欧洲XXX。公司的分部是地理业务部门，包括大伦敦，泰晤士河谷和XXX物流，北欧(主要是德国)，南欧(主要是法国)和中欧(主要是波兰)。其仓库资产超过10,000平方米，面向一系列制造，仓储和物流用户。它专注于提供空间，包括公司开发的空间，其空间用于一系列活动，从包裹分发，食品制造和散装存储等传统仓库用途到更多折衷的，包括电影制片厂和蹦床。

布鲁克菲尔德资产管理公司[BAM.N]

是一家全球另类资产管理公司。该公司业务主要分为五个部分：可再生能源，地产，基础设施，私募股权，以及资产管理和其它服务。公司经营并管理水电站，以及一系列风能发电场；商业地产，包括写字楼和零售商铺，以及金融借贷业务等；基础设施，该业务专注于公用事业，交通运输，能源和伐木产业；私募股权，该业务包括公司重组和特殊情况，以及住宅和农业开发等。

第四章 未来行业展望

未来十年，行业发展将集中在商业、办公、旅游、物流、文化、教育等领域等。许多房企都在发展多元化，万科、碧桂园、恒大、中海、华润、绿地等等前二十强前三十强的几乎都在做。多元化有两种做法，一种做法是跟房地产一点关系都没有的跨行业多元化，比如恒大的汽车产业。另一种做法是跟房地产产业链非常相关的，比如旅游地产，康养、养老地产等等这些，这两种方式都是很好的尝试。

房地产市场供给在逐步优化，多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局在逐步形成，新的发展模式正在探索中成型。同时，房地产调控因城施策有利于促进房地产良性循环，也有利于保障群众正常居住需要。

经过近5年来的高位运行以及持续调控，市场已迎来理性增长时代。2021年开始部分房地产开发企业违约已经让企业和自然人感受到危机，未来投资等会受到抑制。营收增幅将下降，并购交易数量和总价值不容乐观。

行业集中度将会持续提升。金融监管强化使得房企贷款增速放缓，土地成交金额和成交量同比下滑。新开工和竣工面积增长趋势稳定，升幅较小。房企权益销售占比显着下降，合作开发模式逐渐形成趋势。当前国内的房企发展主要面临着流动性紧张、销售模式困难、资不抵债、停工风险等问题。保交楼和防烂尾是近期要实行的策略。谨慎投资收缩战略、重质量、快速转型。